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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2014年02月07日 [物件入手]
私が賃貸マンションを所有する埼玉県鳩ヶ谷は
別名「鉄塔都市」とも言われています。

街中を歩いていると、本当にそこいらじゅうに送電線の鉄塔があります。

景観上好ましくないのですが、
高圧送電線には大きな潜在リスクがあります。

これから物件を買われる方、
ターゲットの物件のすぐそばに高圧線が通っている場合、
将来的なリスクも考えたうえで、購入を判断してください。

リスクの一つは建築規制です。

送電線が上空を通っている場合は、
電力会社でしっかりと建築規制について聞いておかなければなりません。

そもそも送電線の電圧が17万ボルト以上になると
送電線下では建築できなかったと思います。
かなり細かい規定があるので、注意してください。

実は、たちの悪いのがもう一つのリスクです。

こちらの方が問題です。

何年かおきにマスコミで、
「送電線による健康への影響」が大きく取り上げられる


ことです。

一定の周期で、この高圧送電線と健康との因果関係が
ホットな話題になっているのです。

1979年米国のワルトハイマー博士による疫学調査が行われて以来、
多くの研究機関で、

高圧の送電線周辺では、小児白血病が多発する恐れがある

という調査結果が発表されています。

1999年には、米国環境保健科学研究所(NIEHS)は、
電力周波数の電磁界には発がんの可能性があるかもしれない。
積極的対応の必要性はないものの、強い磁界をできるだけ回避すること
を推奨しています。

今のところ、高圧送電線が健康被害を発生させるということが
定説になっているわけではありません。

しかしながら、

健康に与える影響の真偽はともかくとして、
もし大きな論争となったときには、それだけで
入居希望者が高圧送電線に近い物件を避ける


ことが十分に考えられます。

健康被害との関連が証明されない以上は、
一種の風評被害ともいえるかもしれません。

ただ、賃貸経営においては、真実がどうであるかということよりも、
お客さんとなる入居者がどのように感じて、
どう行動するかがすべてなのです。

将来的には、大きな空室リスクになる可能性もあります。

そのような潜在リスクを踏まえたうえで、
あなたの不動産投資の基準に見合うリターンのある物件かどうかを
精査する心構えが必要だと言えるでしょう。

そういえば、つい最近、携帯電話を使用すると、
脳腫瘍の発症の可能性が高まるといった報道がありました。

携帯電話そのものは、
賃貸経営との関連で大きな話に発展することはないとおもいますが、
気がかりなことはあります。

そうです。

携帯基地局です。

既に一部では、基地局があるマンションなどで、
頭痛や嘔吐などを訴える入居者が出ているといわれています。

こちらも関連はまだ不明ですが、
関連を証明するようなデータをどこかの研究機関が発表すれば、
ちょっとした逆風が吹き荒れるかもしれません。

不動産投資を行うに当たっては、何が起きるか分かりません。
リスクをどうやって引き受けるかが、思案のしどころです。

高圧送電線や携帯基地局の問題は、引き続き動向を注視しなければなりませんね。



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2014年02月07日 [物件入手]
賃貸経営を成功させるためには、
無駄なキャッシュアウトを避けることが重要です。

物件調査の段階でそんな無駄なキャッシュアウトをしそうな
物件のリスクを洗い出しておかなければなりません。

今日は、不動産投資家の方でも、
物件を見に行って、そこまでは見ないだろうというお話です。

あなたの所有物件で
電球1個を交換するのに1万円掛かったとしたら、どう思いますか。

別に特別長持ちするLED電球の話ではありません。
電気屋さんで数百円で売っているような電球です。

実は、

共用部分の照明灯交換でたった1個の電球を取り換えるのに、
作業代として、思わぬ費用が掛かる場合があるのです。


落とし穴になりそうなのが、
敷地内にあるポール式の外灯や建物の壁面上部にある外部灯です。

高さが5メートルほどあると、
一般的な脚立やはしごでは届かないことがあります。

こうなると、大家さんが電球や蛍光灯を取り換えることはできなくなります。

大規模物件だったら、あまり気にしなくていいでしょう。

1年に1回業者を呼んで敷地内すべての外灯の蛍光灯や電球を
交換する場合には、アウトソーシングはむしろ効率的です。

問題なのは小規模物件です。

作業を依頼する外灯が数個しかないといった場合には、
電気工事業者をそのたびに呼ぶのは、とても無駄なことです。

しかも、たった1つの電球を交換するのに、安全を担保するために
作業員が2人がかりで行わなければならないという場合もあります。

はしごがかかりにくい場所では、
電柱の電線工事に使用するパケット車が必要な場合もあります。
そのようなパケット車が必要な場合は、目も当てられません。

電球1つの交換に数万円かかることもあるのです。
こうなると笑い事ではすみません。

まあ、電球1個を交換するメンテナンスにも気を配るようになると、
さまざまな場所で、どうやって電球交換をするのかなあ、
と気になることが多くなりますよ(笑)。

劇場の天井にある照明の電球はどうやって?
送電線の識別照明はどうやって?
東京タワーやスカイツリーの外部照明はどうやって?

今日のお話は、非常に細かい話ではありますが、
小規模アパートの購入の際には、
のちのち悔しい思いをすることになります。

物件を見に行くのは、昼間の明るい時がほとんどだと思います。
照明器具の電球のことなんか、まったく想像しないでしょう。


だからこそ、落とし穴なのです。

現地調査の際に、電球や蛍光灯交換のメンテナンスのしやすさについても、
ぜひ、チェックしていただきたいと思います。

不動産投資を成功させるために、
こんなことまで≠ニお思いかもしれませんが、
このようなチェックも慣れてしまえば、そんなに苦になることではありません。


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