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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年02月14日 [物件入手]
さて、今日は、収益物件を購入したり、新築で企画する際に
とても重要となるお話です。

単身者向けとファミリー向けの
どちらのタイプの需給状況がよい地域なのか
しっかりと把握するということです。


意外なことなんですが、これがちゃんと把握できていないのに、
物件を購入したり、新築を企画していることが本当に多いのです。

私は、よく、これから賃貸経営を始めようとする、
不動産投資初心者の方に、
何の前提もなく、単身者物件とファミリー物件のどちらがいいですか、と
質問されることがあります。

こういう質問が出るということは、
その地域で、どちらの需給状況がよいかを把握しなければならない、
ということが全く理解されていないことを裏付ける現象でもあります。

利回りの高さを考えれば、部屋を細かく刻める単身者物件がベター。
原状回復工事などのコストパフォーマンスを考えると
単身者物件がベター。
入居稼働期間を考えれば、ファミリー物件の方がベター。

というのが、一般論だと思いますが、
全く意味をなしません。

なぜならば、入居のお客さんがつかめなければ、
そんなことを考えてもしょうがないのです。

稼働してこその賃貸経営なのです。

ですから、

あくまで、そのエリアで、
どちらのタイプがより稼働できるのかということが重要なのです。


よくあるのが、企画するハウスメーカーなどが、
単に利回りを高く見せるために、
そのエリアの需給状態を考慮することなく、
部屋を細かく切って、単身者用の物件を建てていることです。

そんな「戦略」に絶対だまされてはいけません。

勘違いされる方がいらっしゃるので、念のため少々細かいことを申し上げます。

正確に言うと、重要なのは、需要が強いかどうか、ではありません。
需要が強くても、供給が著しく多ければ、物件は余ってしまうのです。

つまり、

人気のエリアで需要の強いエリアは、供給も多くなりがちなのです。

ですから、

「需要が強いかどうか」ではなく、
「需給状態がよいかどうか」を見る必要があるのです。


残念ながら、この需給調査を十分に行っていないために、
需給状態の悪いタイプの物件を建築したり、
購入したりする方が本当に多いのです。

どちらのタイプを狙えばいいかは、
近隣物件の稼働状況を調べればある程度分かります。


周辺に単身者物件の部屋が何戸あって、そのうち空室が何戸あるか。
同様に、ファミリー物件の部屋が何戸あって、空室が何戸あるかを
調べれば、どちらに強いエリアであるかは、簡単につかむことができます。

以前、このブログでも、アドバイスしたように、
空室は、ベランダ側のカーテンの有無、電気メーターの動き、
ガス栓の開閉などを見ればすぐわかるでしょう。

全部で100戸くらいみれば、傾向は十分につかめると思います。

ちなみに、どれくらいの差が出てくるか、
私が調査した具体例を挙げてご説明したいと思います。

下記の例は、いずれも東京都内の地域のものです。
数字は空室率(%)です。

■都営新宿線 「船堀」駅 徒歩10分 A町 
                 単身者物件18.2  ファミリー物件7.6

■京成本線 「お花茶屋」駅 徒歩10分 B町
                 単身者物件17.6  ファミリー物件12.7

■JR中央線 「八王子」駅 徒歩5分  C町
                 単身者物件3.8  ファミリー物件7.7


ここに例示した空室率は、あくまで調査時点での数字です。
現在は数字が変化していることが十分考えられます。
もちろん、10年先、20年先も同じ傾向を示す保証もありません。

まあ、このような数字が出たら、という具体例としてご理解いただければと思います。

そのエリアでは、
どちらのタイプで勝負した方がいいかは一目瞭然といえるでしょう。

不動産投資や賃貸経営で成功できるかどうかは、
物件を入手した時点で既に決まっているといっても過言ではありません。


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2014年02月14日 [経営管理]
さて、今日は、

管理会社に大家さんはランク付けされている

というお話です。

といっても、ランキングの表があるわけではありません。

管理会社さんのスタッフたちのあたまの中に、
優良大家さん、普通の大家さん、いまいち大家さんなどというような
グルーピングができているということです。

もし、

管理会社に入居者の客付けをお願いしているのなら、
ランク付けで、最上位の大家さん集団に入っていなければいけません。


最近の賃貸のお客さんは、部屋探しの最終段階になってはじめて、
不動産業者の店舗を訪れます。

それは、何を意味するのか。

お客さんの方で、ネットで既にたくさんの情報を集めていて、
「この物件がいい」と絞り込んで、店舗を訪れるのです。

ですから、

不動産屋さんで逆転成約の可能性があるのは、
不動産屋に気に入られている最上位¢蜑ニさんの物件しかない


のです。

でも、難しいのは、ランク付けで上位グループに入ることです。
ただ、決して間違えてはいけないのは、
不動産業者さんをよいしょするだけだったり、
うるさいことは言わないで、太っ腹大家さんになるということではありません。
そういう姿勢は絶対にNGです!

管理会社に言うべきことを言いながら、
それでいて、好かれなければならないのです。


抽象的ではありますが、
まさに、大家さんの人間力≠ェ賃貸経営のカギになると言えそうです。

でも、このブログを読んでくれている方は、
もっと具体的な方法を教えてくれないと分からないとおっしゃるかもしれません。

好かれるために、どんな大家さんを目指したらいいか、
ということでいくつかご紹介したいと思います。

▶ブレない経営スタンスを持った大家さん
▶明確で、迅速な意思決定をする大家さん
▶物件力を高め、客付けしやすい物件づくりに努める大家さん
▶入居者の満足度を高め、長期入居を実現する大家さん
▶信頼して、任せるところを任せてくれる大家さん
▶コミュニケーション力の高い大家さん




といったところでしょうか。
このほかにも、まだまだあると思います。

あなたも、どんな大家さんであれば、
上位にランク付けされる大家さんになれるか考えてみてください。



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