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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2014年04月24日 [メンテナンス]
さて、今日は、現状回復工事やリフォームにまつわる
中間マージンとキックバックのお話です。

不動産投資や賃貸経営において、
リフォームに関して弱点をお持ちの方がとても多いと思います。
この辺の知識が欠如してると、全くキャッシュフローが残らないので注意が必要です。

よく私のクライアントの大家さんから、
原状回復工事の費用を安くしたいんだけど、
良い業者をどうやって探したらいいでしょうか、というお話をいただきます。

賃貸経営という事業を行う大家さんにとって、良い業者というのは、
安い費用でいい仕事をしてくれる業者さんということでしょう。

なかなか、こういう業者さんを見つけるのは難しいのが現実です。

ただ、工事費用のことを考えるうえでは、

大前提として、

不動産における工事費用には、
マージンとキックバックが大きく影響している


ということを押さえておかなければなりません。

賃貸経営を成功させるうえで不可欠な基本ポイントです。

もし、皆さんが、管理会社に工事を依頼すると、
管理会社から、工事業者や工務店、さらに、職人さんたちへと
発注をかけていく行程が考えられますが、
それぞれの段階で、確実に、それぞれの儲け分が積みあがって、
大家さんが支払う工事費用になっているのです。

工事をする際には、見積もりを取ると思いますが、
この見積もりで考えると分かりやすいと思います。

実際に工事を行う職人さんは、〇〇円で工事を請け負いますよ、
というのが出発点ですが、

この職人さんの見積もりに、
とりまとめる工事会社が自分たちの儲けを乗せた価格で
2段階目の見積書ができあがります。

そして、その見積もり額に、今度は管理会社が自分たちの儲け分を乗せて
大家さんへの最終的な見積書が仕上がるのです。

この構造をしっかり頭に入れておくことです。

つまり、

大家さんと実際に工事を行う職人さんの間に、
かかわる業者や人間が多いほど費用は多くかかるということです。


ですから、逆に言えば、
なるべく職人さんに直接頼むことができれば安くすみます。

不動産投資家や賃貸経営に従事する大家さんとしては、
そういった職人さんを探すことが、
無駄なコストをかけないための効果的な方策になります。

直接職人さんに頼めないとしても、
管理会社をはずして、直接工事業者に依頼できれば、
劇的とはいわないまでも、管理会社のマージン分は安くできるかもしれません。

その際に、外部の職人さんを手配するような工事会社ではなく、
自分の会社内に職人さんを抱えているような工事会社に依頼すれば、
費用を抑えることが可能になるかもしれません。

一番安くできそうなのは、
大家さんが直接職人さんに発注する形態になりますが、
残念ながら、職人さんは喜んで引き受けてくれないことが多いです。

なぜだと思いますか。

それは、
管理会社や工事会社ににらまれてまで、
大家さんの仕事を直接うけるメリットが職人さんにはないからです。

大家さんは、単発の仕事を頼むだけです。

管理会社や工事会社は、安定的に数多くの仕事を供給してくれます。

だから、そういったありがたいパートナーを怒らせてまで、
大家さんの仕事を受ける道理がありません。

ただ、大家さんとしては、

マージンが積み重なって、費用が高くなる価格構造を理解し、
可能な範囲で介在者を省くことによって、多少でも費用が抑えられる


ことは確かです。

また、大家さんがコロッと騙されている<Pースとして、

管理会社が、請け負った工事業者の見積書をそのまま大家さんに送り、
マージンをとっていないかのように見せていることがあります。

もちろん、本当に一円たりとも取っていない業者さんがいるかもしれませんが、
きわめて少数です。

このような場合には、「キックバック」が隠れているのが一般的です。

つまり、

後で、請け負った工事業者から、一定の手数料が、
管理会社に支払われていることがほとんどです。


そして、その分キックバックの分が、もとの工事費に転嫁されているのです。

まあ、そんなマージンやキックバックが介在しているので、
安い費用で工事を受けてくれる業者を探すのは大変ですが、
原状回復工事などでは、インターネットで調べると、
かなり格安で引き受けている業者さんも存在しています。

でも、本当にちゃんとした仕事をしてくれるのか
一抹の不安はありますよね。

そこで、もし、

複数の物件を所有している大家さんであれば、
新規業者の工事トライアル物件を決めておくのも一手です。


私は、費用の安い業者を見つけると、
まず、築古の単身者アパートでテスト工事を行い、
業者の仕事の質を見極めるようにしています。

不動産投資や賃貸経営において、戦略的な思考は非常に重要になります。 


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2014年04月23日 [物件調査]
さて、今日は、アパートやマンションの売り物件を探されている
不動産投資家の方に、ぜひ、お気を付けいただきたいお話です。

それは、

現地調査で、他の内見者の姿を見かけたら、
さとられずに、通り過ぎる

ということです。

私は、今までの数々の内見の経験からとても重要なことだと考えていますが、
あまり、不動産投資家の方で重視されている方は少ないようです。

特に、初めて物件を入手しようとしている初心者の方にとっては、
ぜひ注意してもらいたいと考えています。

人気エリアの物件とか、人気物件と言われるような
売りアパートや売りマンションがマーケットに出ると、
現地を見に来る不動産投資家同士が、
物件の前で出くわすことがよくあります。

しかし、こういうケースで、内見者同士がご一緒すると、
冷静な判断を狂わすことがあるのです。

現地調査の際に、

他の内見者の姿を見かけたり、言動を見聞きすると、
競争心を煽られたり、買い付けに対する焦りを誘ってしまうのです。

特に初心者の方で、
長い間、物件の入手に至らなかった方は、
心の中に、すでに焦りの心が芽生えたりしています。

そこへ、他の内見者が、
「この物件はいいね。素晴らしい」とか
「気に入った。欲しいなあ」なんて言っているのが
自分の耳に入ってきたら、どうでしょう。

早くしないと、物件を取られてしまう
という気持ちがとても強く働く恐れがあるのです。

焦ってつかんだ物件が本当にいいものであればいいのですが、
冷静な判断ができないうちに、
とんでもない物件を入手してしまったら、もともこもありません。

また、逆のパターンもあります。

あなたが他の内見者の競争心を煽ってしまうこともあります。

無意識のうちに、他の内見者の買い付け行動で、
相手の背中を押してしまうのです。

あなたの物件に対する好印象をくみ取って、
他の内見者が急ぎ、買い付けを入れてしまう可能性があります。

いずれにせよ、

内見のご一緒は絶対にダメ!

と覚えておいてください。

ちなみに、私の場合、現場で他の内見者を見かけたら、
先に周辺をまわって、街の様子を調査することにしています。

現地調査をされる不動産投資家の皆さん、ぜひお気を付けください。



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2014年04月22日 [物件企画]
今日は、東京都練馬区のOさんからのご質問です。

「単身者向けのアパートの新築を企画しているのですが、
間取りについて迷っています。
1Kを念頭においているのですが、
利回りを高くするためには20uくらいにして、戸数を増やしたいです。
でも、今後の賃貸経営を考えると、お客さんに選ばれるためには、
最低でも25uくらいは確保しないとキツイような気もします。
アドバイスをお願いできないでしょうか」

Oさんだけでなく、不動産投資家にとって、
間取りを考える際には、いろいろと悩みますよね。

なるべく広い住戸にして選ばれる物件にしたいと思う半面、
利回りを高くし、収益性を高めるために、
数多く住戸を確保したいという気持ちもあるのは、
不動産投資という性質上、当然のことと思われます。

Oさんが新築を検討されている地域の競合物件に
どのような物件が多いのかを調査していないのでわかりませんが、

Oさんご自身で、
マーケティング調査を行ってみてはいかがでしょうか。

一番、手っ取り早いのは、近隣の不動産業者でのヒアリングです。

現在、単身者物件で、どれくらいの広さの物件が多いのか。
最近の新築物件では、どれくらいの広さの物件が多いのか。

人気の間取りについて客付けの立場からの考えを聞き、
ついでに、人気の設備(今後人気を集めそうな設備)についても
ヒアリングしてみましょう。

なるべく数多くの業者にヒアリングを行ってください。

不動産投資を行う上で不可欠となる
その地域での傾向が明確になってくると思います。

ただ、全国的な傾向としては、
賃貸住宅のお部屋の広さは、毎年少しずつ大きくなっています。
1Kであれば、最近の平均的な広さで、
25u〜30uくらいはあったと思います。

私から
別の視点で一つアドバイスするとしたら、

お部屋を平面的な「広さ」だけで考えるのではなく、
立体的な「高さ」を重視する発想をもっていただきたい


ということです。

専有面積はそのままでも部屋が広く見える工夫に
「天井の高さを変える」ということがあります。

建築会社任せにする方が多いのですが、
オーナーの考え一つで、
天井の高さは自由に変えることができます。

現在、アパートの平均的な天井の高さは、
2m20p〜2m40pくらいだと思います。

天井が低いと、お部屋の面積がすくしくらい広くても、
狭く感じてしまします。

逆に言えば、
天井が高ければ、多少お部屋の広さが狭くても、
圧迫感がなくなり、心理的に広く感じられるものです。

印象として与える部屋の広さというのは、
単に面積だけでなく、天井の高さとも関係しているのです。

天井の高さを工夫すれば、お部屋は広く見せられる。

これから新築物件を企画される不動産投資家の方は、
こういった発想も持っていただければと思います。

私は、いろいろな物件を見てきて、

2m80p以上の天井高がある物件で、
とても開放的な印象を受けました。


人の感じ方はさまざまですので、明確な数字で示すのは難しいですが、
不動産業者の意見も聞いてみるといいと思います。

いずれにしても、天井の高い物件は、
内見でお客さんがお部屋を見た際に、「開放感」が感じられ、
好印象が得られるのではないでしょうか。

天井を高くすると、建築費が多少増えますが、
他のアパートとの差別化を考えると、とても有効です。


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