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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年04月22日 [物件企画]
今日は、東京都練馬区のOさんからのご質問です。

「単身者向けのアパートの新築を企画しているのですが、
間取りについて迷っています。
1Kを念頭においているのですが、
利回りを高くするためには20uくらいにして、戸数を増やしたいです。
でも、今後の賃貸経営を考えると、お客さんに選ばれるためには、
最低でも25uくらいは確保しないとキツイような気もします。
アドバイスをお願いできないでしょうか」

Oさんだけでなく、不動産投資家にとって、
間取りを考える際には、いろいろと悩みますよね。

なるべく広い住戸にして選ばれる物件にしたいと思う半面、
利回りを高くし、収益性を高めるために、
数多く住戸を確保したいという気持ちもあるのは、
不動産投資という性質上、当然のことと思われます。

Oさんが新築を検討されている地域の競合物件に
どのような物件が多いのかを調査していないのでわかりませんが、

Oさんご自身で、
マーケティング調査を行ってみてはいかがでしょうか。

一番、手っ取り早いのは、近隣の不動産業者でのヒアリングです。

現在、単身者物件で、どれくらいの広さの物件が多いのか。
最近の新築物件では、どれくらいの広さの物件が多いのか。

人気の間取りについて客付けの立場からの考えを聞き、
ついでに、人気の設備(今後人気を集めそうな設備)についても
ヒアリングしてみましょう。

なるべく数多くの業者にヒアリングを行ってください。

不動産投資を行う上で不可欠となる
その地域での傾向が明確になってくると思います。

ただ、全国的な傾向としては、
賃貸住宅のお部屋の広さは、毎年少しずつ大きくなっています。
1Kであれば、最近の平均的な広さで、
25u〜30uくらいはあったと思います。

私から
別の視点で一つアドバイスするとしたら、

お部屋を平面的な「広さ」だけで考えるのではなく、
立体的な「高さ」を重視する発想をもっていただきたい


ということです。

専有面積はそのままでも部屋が広く見える工夫に
「天井の高さを変える」ということがあります。

建築会社任せにする方が多いのですが、
オーナーの考え一つで、
天井の高さは自由に変えることができます。

現在、アパートの平均的な天井の高さは、
2m20p〜2m40pくらいだと思います。

天井が低いと、お部屋の面積がすくしくらい広くても、
狭く感じてしまします。

逆に言えば、
天井が高ければ、多少お部屋の広さが狭くても、
圧迫感がなくなり、心理的に広く感じられるものです。

印象として与える部屋の広さというのは、
単に面積だけでなく、天井の高さとも関係しているのです。

天井の高さを工夫すれば、お部屋は広く見せられる。

これから新築物件を企画される不動産投資家の方は、
こういった発想も持っていただければと思います。

私は、いろいろな物件を見てきて、

2m80p以上の天井高がある物件で、
とても開放的な印象を受けました。


人の感じ方はさまざまですので、明確な数字で示すのは難しいですが、
不動産業者の意見も聞いてみるといいと思います。

いずれにしても、天井の高い物件は、
内見でお客さんがお部屋を見た際に、「開放感」が感じられ、
好印象が得られるのではないでしょうか。

天井を高くすると、建築費が多少増えますが、
他のアパートとの差別化を考えると、とても有効です。


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2014年04月22日 [融資/ファイナンス]
さて、今日は、日本政策金融公庫のお話です。

新たな物件の入手を考えている不動産投資家や、
記念すべき1棟目を狙っている大家さん予備軍の方に、
日本政策金融公庫ってどうなんですか、と聞かれることがあります。

一般的に、不動産投資家の方が、融資を受けようと思ったときには、
メガバンクや地方銀行、信用金庫が思いつくと思いますが、
日本政策金融公庫は、あまりなじみの薄い存在かもしれません。

というわけで、

今日は、日本政策金融公庫についてご説明したいと思います。

平成20年に、国民生活金融公庫、中小企業金融公庫、農林漁業金融公庫、
そして、国際協力銀行が統合されて誕生したのが、
この日本政策金融公庫です。

賃貸住宅の取得を不動産貸付業としてとらえ、
融資をうけることができます。

他の金融機関と比較してどうなのか、という点が気になりますよね。

日本政策金融公庫のメリットは、

金利が比較的に低い
全期間固定金利、
融資エリアは全国対応可能
銀行からの既存の借入額にあまり左右されない
抵当権の設定時に登録免許税がかからない


などを挙げることができます。

逆に、デメリットとしては、

借入期間が、最長でも15年と短い
融資限度額の基本が4800万円までと小規模投資向き
(多角経営化、第二創業、女性や若者、シニア起業資金は7200万円まで可能)
担保評価が厳しく、自己資金が50%程度必要になる


などの点があります。

また、政府系の金融機関を利用する際に気を付けなければならないのは、

融資は抵当権設定登記が完了した後に実行される

という点です。

つまり、

まずは身内に借りるか、
民間の金融機関でつなぎ融資を受けるかなどを
検討しなければなりません。

日本政策金融公庫の特徴をしっかり把握して、
あなたの投資の場合の使い勝手を判断してください。

ただ、

借入期間が短いので、自己資金を多く入れるか、
かなりの高利回り物件でないと、キャッシュフローは出にくいと言えるでしょう。


しかし、

メリットのところで触れましたが、
自分の住んでいる場所や、
物件の場所に関係なく検討してくれるという特徴があります。

ですので、

一部の不動産投資家に人気のある
地方の高利回り物件を購入するときには検討する価値があるかもしれません。


もちろん、

地方物件は大変空室率が上がっていますので、
事前の調査を十分に行うとともに、
物件の選別眼を磨いておかないと
とんでもない落とし穴にはまってしまうので
細心の注意を払ってくださいね。

あと、日本政策金融公庫を使用する場合の要注意ポイントとして
言われているのが(真偽のほど、程度の軽重は不明)、

面談等で、「投資」という言葉を使ってはいけない

ということです。

「不動産投資家」であることを全面に出して、
お話をしてはいけないということですが、なぜでしょうか。

それは、あくまで貸出の対象は、「事業家」であり、「投資家」ではないからという
ロジックなのですが、どうでしょうか。

利用される不動産投資家の方は、心のどこかに留めておいてください。

また、日本政策金融公庫は、

「リフォームローン」が出やすいとも言われています。

興味のある方は、民間の金融機関に加えて、
検討してみるのもいいと思います。

なお、日本政策金融金庫を利用される場合は、
基本的に自宅のある地域の支店での受け付けになります。



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2014年04月22日 [物件調査]
さて、今日は、通風についてのお話です。

われわれ日本人は、住環境を考えるうえで、
日当たりについてとても重視します。

持ち家に限らず、賃貸住宅に住む場合でも、
内見の際には、お部屋の採光を気にすることが多いです。

角部屋で2面採光のお部屋などは、入居者に大変好まれます。

ところが、住環境の良さを左右するという意味では、
採光と同じくらい重要であるはずの通風が
ないがしろにされている感じがします。

不動産投資家という視点からしたら、
なおさら、物件入手の際のポイントにはなっていないのではないでしょうか。

でも、風通しの良さはとても大切です。

そもそも、風というのはどうもつかみどころがありませんね。

家づくりを行う際や、中古の建築物件を買う際にも、
チェックポイントから漏れている、といっていい要素だと思います。

2003年7月に施行された改正建築基準法では、
新築住宅のすべての居室に機械換気設備の設置が義務化されました。

通風に関しては、もっぱら機械換気に頼るということなのですが
そのような暮らしに疑問を抱く方も多いと思います。

東日本大震災以後の電力問題、節電問題などもあるので、
窓を開けて自然の換気に心がけるという人も多くなるでしょう。

そもそも中古の不動産投資物件では、換気設備自体がついていない物件も多いです。

では、新築物件の企画では、どのような方位を考慮して、
通風を確保しやすい窓の配置を考えていったらいいのでしょうか。

また、古い建築物件、収益物件を購入するうえで、
どのような方位に窓がある物件を購入すればいいのでしょうか。

実際のところ、なかなか答えは出せませんね。

論理的、戦略的思考で考えれば…

日本で、風と言えば季節風を無視できません。
この季節風は、冬は北から、夏は南から風が吹くことが多いです。
だとすれば、南北に窓が配置された物件が通風上は有利であるのでは…


と言えるかもしれません。

さらに、風の通り道になりそうな窓の外に、
遮断してしまう障害物がないことが理想です。

ただ、理屈ではそうなのですが、
本当のところは、やはり実際に住んでみないと分からない
というのが結論になってしまうのではないでしょうか。

ただ、物件調査のプロとしてこのままで終わったら、
物足りないので、一つ調査ノウハウをご紹介します。

風について、

気象庁の観測データを利用して、
ある程度の風向や風の状態を知る方法があります。


では、具体的にご説明します。

気象庁のホームページ(トップページ)から、
「気象統計情報」のページに進みます。
そして、「過去の気象データ検索」をクリック。

ページが出たら、「地点の選択」「年月日の選択」「データの種類」を
それぞれ指定します。

観測地点については、ターゲット物件の所在地に近い地点を選びます。
もし、同一市町村に観測地点があれば、かなり参考になるデータが
得られる可能性があります。

次に、年月日の選択についてです。
風向について言えば、特に夏場の風通しが重要なので、
直近の年の7月や8月を選び、日にちは指定しないで大丈夫です。

データの種類については「〇年〇月の日ごとの値を表示」を選択すれば、
それぞれの日のデータが一斉に表示されるでしょう。

あとは、30日間ないし31日間の

「最多風向」の欄を見ていけば、
その地点での風向の傾向がつかめます。


そして、その風向に窓が配置されている物件なら、
風通しがいい物件である可能性が高くなります。

現時点では、賃貸住宅の客付けの要素として、
「風向」「通風」という要素が重視されることはないと思いますが、

風通しの良さという要素は、
住環境の快適さや、物件を長持ちさせるという点から、
賃貸住宅でも、重要ポイントとなります。

また、今日の通風というテーマからははずれますが、
リスクヘッジという視点からも、風は重要なポイントと言えます。

さきほどの観測データで、

「平均風速」「最大風速」をチェックしていけば、
その地点が風の強い所なのか、弱い所なのか、感触がつかめます。


風が強くて、しょっちゅう何かモノが飛んでくるとか、
洗濯物が度々飛ばされてしまうなど
生活するうえで、風が生活を不快にする恐れがあります。

また、不動産投資物件であれば、プラスアルファの収益を目指して、
屋上や壁面に広告看板を設置しているかもしれません。

そのような設備が強風によって飛ばされて、
思わぬ事故トラブルに巻き込まれるかもしれません。

風の強いところであれば、
風の強さが、賃貸物件の弱点になる可能性があるのです。

逆に、プラス思考で考えれば、

遠い将来、クリーンエネルギーの一つ、
風力発電ができる物件として脚光を浴びる日が来るかもしれません。

世の中、何が起こるか、完全に予想することができる人はいないので、
ただのリスク要因でしかないのか、
新たな利益を生むような存在になるのか、
あれこれ考えてみてください。

購入を検討する物件が出てきたら、
ぜひ一度、気象庁のデータで風のチェックもしてみてください。

面白い発見があるかもしれません。



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