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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年09月26日 [物件調査]
後になって、再建築不可だった、
などという落とし穴にはまるなど、
土地にまつわるトラブルの大きな原因は
たいてい接続道路の問題だったりします。

不動産投資を行うにあたっては、
それほど、道路には注意を要するのですが、
現地で自分の目で見ても分からないことがあるので
気をつけないといけません。

よく、百聞は一見にしかず、というとおり、
私も、現地で自分の目で確かめることが重要だと
言っていますが、
残念ながら、完全にリスクを回避することはできません。

まれにではありますが、
「現地にあった立派な道路が、建築基準法の道路じゃなかった」
なんてこともあるのです。

不動産投資家にとっては、一瞬にして目の前が真っ暗になる
「晴天の霹靂」という事態でしょう。

それって、どういうこと、と突っ込みをいれた読者の方も
いらっしゃったと思います。
これから説明をしますね。

まあ、一般的には、
建築基準法上の道路といえば、
建築基準法制定後に造られた
国道、県道、市道などの幅員4m以上の道路(法42条1項1号道路)だったり、

建築基準法制定前からの道路で、
幅員4m未満であるけれども、4mに拡幅可能な道路、
いわゆる道路の中心から2mの後退が必要になる
法42条2項道路だったり、

ミニ開発地の分譲宅地などでよくつくられる私道で、
位置指定を受けることで、道路と認められる位置指定道路(42条1項5号道路)
だったりします。

ただくせものなのは、

外見上は、道路≠ノ見えても、
建築基準法上、道路として認められていないことがあり得るのです。


とても悲惨な例をお話ししますね。

その問題の道は、位置指定道路≠ニされていました。

そして、問題の対象物件は、
その位置指定道路≠フ一番奥に入った所で接道しています。

外見上はどう見ても一本道のように見えます。

しかし、ある日、この物件の所有者は、再建築不可であることを知り、
ショックを受けてしまったというお話なんです。

実は、一本道でありながら、
途中までしか位置指定道路になっていなかったんです。


そんなことあるのか、と言いたくなりますよね。

でも、そんなことがあるんです。

現地を見ていたら、一瞬そんなバカな!と思うかもしれません。

もちろん、道路上に、
ここからは位置指定道路ではありません≠ネんて
書いてなんてありません。

もし、そんな問題の土地にアパートなんかを持っていたら、
ちょっと青くなります。

不動産投資を行うにあたっては、こんな落とし穴もあるのです。

ほとんどの場合は、不動産業者の調査段階で、
そんな問題は引っかかるはずですが、
いい加減な担当者だと、見逃すケースもあるのです。

そんなトラブルに巻き込まれないように、
皆さんには、ぜひ、「道路種別図」という地図を確認してほしいと思います。

市町村役場の建築指導課などに行くと、
道路が塗り絵された道路種別図を閲覧することができます。


法42条1項1号道路のほか、「2項道路」や「位置指定道路」が
色分けして書き込まれているいるのです。


誰でも自由に閲覧できます。

市町村によっては、インターネットで見ることもできます。

不動産投資物件の調査を行う際に、
この道路種別図を確認する習慣をつけておくと、
さきほどのような、1本道の道路で途中から、
位置指定を受けていないなんて言う事実はすぐ分かるのです。

とりあえず、練習のために、
自宅周辺の道路種別図の閲覧をしてみてはいかがでしょうか。

「ほう、あの道路は、2項道路か」
「あの道路は位置指定をうけているんだなあ」
とか、ご近所の道路がよくわかったりします。

もしかしたら、「あのおたくの前は道路に見えるけど、道路じゃなかったんだ」
なんて怖いことが判明することもあるかもしれません。

とても、綺麗に色分けされているので、見ていて飽きないと思います。



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2014年09月26日 [入居者募集]
今日は、入居者が退去した際の、
次の入居者獲得のための募集活動を早く立ち上げるための
リフォーム予告についてのお話です。

大家さんの気持ちとしては、
できるだけ空室期間を短くしたいというのが人情ですよね。

入居の旬、繁忙期が終了しそうな時期に退去がぶつかれば、
なおさら早く、入居者募集を行いたいと考えるのが普通です。

一刻も早く、募集活動を開始したい、
でも、まだお部屋の原状回復やリフォームが終わってないということで
焦ってしまうなんてこともあると思います。

さすがに、前の入居者が出て行ったあとが、
まるで廃墟のようになっていたら、
焦らずに、原状回復やリフォームをしてから内見してもらった方がいいと思います。

焦ったところで、そんな荒れたお部屋を見て、入居を決めてくれる
お客さんはほとんどいないと考えられるからです。

しかし、それほど荒れていない場合には、
原状回復、リフォーム工事に先立って、もしくは並行して、
募集活動や内見を行うべきです。

その際に、威力を発揮するのが、
内見者へのリフォーム予告です。


テレビ番組でも、映画でも、雑誌でも、予告があるじゃないですか。
賃貸経営で、予告があってもいいですよね。

お客さんが入居するまでに、どんなリフォームが行われるかを
ご案内するわけです。

とても簡単でしょ。
でも、これも立派な空室対策なのです。

例えば、全室クロスの張り替えを行う、
エアコンは新機種に入れ替える、
畳は表替えを行う、
ハウスクリーニング業者による清掃を実施する
などの工事予定をお知らせするだけでいいのです。

そういった予告をすることで、
内見者が大家さんのちょっとした心遣いを感じてくれるのです。


心配しないでください。
特別ものすごいリフォームをするわけでなくとも大丈夫です。

予告の紙をお部屋に貼り、

リフォームを行ってきれいになったお部屋の写真などを
一緒に掲載しておけば、内見者の頭の中にイメージが現れます。


大家さんのメッセージ(ご挨拶)とともに、
チラシにして、内見をしてくれたお客さんに配ってもいいと思います。

やきもきしながら、工事の日程を待つことはありません。

もし、もっと積極的に攻めるのであれば、

お客さんの希望するリフォームをします!という打ち出しでもいいでしょう。

といっても、壁紙を選ばせるだけです。

それでも、お客さんは、自分で自分のイメージするお部屋づくりに
参加することをとても楽しんでくれます。

入居の旬が終わりそうな時期であっても、
原状回復が間に合わない、リフォームに時間がかかると嘆いて
待ちの姿勢でいることはまったくないのです。

空室対策というと、なにか大がかりなことばかりを発想しがちですが、
ちょっとした工夫で、局面は打開できます。



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2014年09月26日 [物件調査]
今日は、隣の建物との位置関係を注意深く観察することの重要性について
お話ししたいと思います。

不動産投資物件の調査で、

実際に現地に行かないと分からないことの一つに、
隣接する建物との位置関係があります。


この位置関係に十分、注意をはらわないと、
後々の賃貸経営、特に、入居者の客付けでえらく苦労することになります。

お客さんを付けづらいだけなら、まだましですが、
思わぬ事故物件になる可能性も秘めているので、
くれぐれも気を付けていただきたいと思います。

位置関係でまず気を付けなくてはいけないのは
プライバシーの問題です。

ある不動産投資家の方の依頼を受けて、
現地調査をした物件でこんなことがありました。

対象の物件のバルコニーのすぐ目の前に、
隣のアパートのバルコニーがあるのです。


つまり、バルコニー同士が向き合っている状態です。

両方の物件に住んでいる入居者さんが、
お互いに視界良好!になってしまっているのです。

カーテンを常に引いておかないと、お互い、丸見えになってしまいます。

もし、対象物件が女性をターゲットにしていた場合、
想像がつくと思いますが、大変客付けで苦労することになります。

カーテンをいつも閉めていなければならないのでは、
窓がついている意味がなくなってしまいますね。

また、調査に行った別の物件では、

対象物件のベランダの前に、隣のマンションの外階段がありました。

このブログを読んでいただいている皆さん、
どのようなリスクがあると思いますか。

このような物件では、
単にプライバシーの問題だけでなく、
後々の賃貸経営で、防犯上も大きな問題を抱えることになります。

建物同士の間隔が近かったりすると、
隣の外階段から、バルコニーに飛び移ることも可能になるのです。


このような収益物件を購入しても、
入居希望の内見者にことごとく嫌われてしまう可能性大です。

お部屋の中を内見し、
なかなかいい雰囲気だと気にいってもらっているのに、

バルコニーに出た瞬間、目の前に隣のバルコニーや外階段があったら、
一気にこの物件に対する好感度は低下してしまいます。

近年、お部屋探しをされる賃貸客にとって、
特に、「セキュリティー」は重視される要素になっています。

そういったお客さんであれば、間違いなく、成約には至らないと思います。

現地の物件調査にいくと、
初心者の不動産投資家の方は、
どうしても、対象の物件だけに目が向いてしまいがちです。


思いもよらぬ落とし穴にはまらぬように、
隣の建物との位置関係には十分注意をを払う必要があるのです。



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