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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2015年01月31日 [物件企画]
さて、本日は、デザイナーズ物件について考えてみましょう。

まず、デザイナーズ物件とは何でしょうか。

不動産投資の初心者の方は、何となく分かるけど、
あらためて質問されると答えられないという方が多いかもしれません。

まあ、平たく言ってしまえば、
著名な建築家や建築事務所が設計した集合物件ということになります。

平成の時代に入ってから、分譲も賃貸も、
個性的な住まいづくりを志向する建築家が増えて、
集合住宅にもデザーナーズ物件と言うのが数多く出現しました。

でも、単純に賃貸のお客さんにアピールできるということで、
うわっつらだけの物件も巷にはあふれているのも事実です。


その最たるものが、それらしい外観にはしているが、
何のコンセプトも持っていない物件です。


最近少々減少傾向にあるのかもしれませんが、
見た目で多いのは、
コンクリートの打ちっぱなしの壁というものがあります。

文字通り、タイルを張ったり、吹き付けたタイル加工を施していない
壁が特徴となっている物件です。

コンクリートの打ちっぱなしで、
フローリングの広い部屋さえ備えていれば、
デザイナー物件としてされている時代もありました。

これでは逆に個性がなくなってしまいますよね。


やはり大切なのは、住まいに対する「哲学」です。

そこにスマートさが感じられない物件は注意が必要です。

単に奇をてらうのではなく、居住性についても、
高いデザイン性を有していることが見極めポイントになります。


デザイナー物件で注意することは、
流行を追えば追うほど、時代遅れになりやすいという
性質をもった物件であるということを理解することです。

現在、最先端をいくおしゃれな物件が、
20年後、30年後も魅力的であることは大変難しいことであります。

ファッションでもそうですよね。

流行を追えば追うほど、時がたつと時代遅れが際立つものです。

また、デザイナーズ物件というものに
法令などで決まったルールがないので、
いろいろなレベルの物件が出回っているのです。


その中には、「コラボレーション」という言葉が
踊っているような物件もあります。


「建築家○○とのコラボレーションにより生み出されました」
などといった物件です。

そのような物件の中には、


著名な建築家が実際に設計したのではなく
「意見を聞いた」というレベルもあるのです。



このような場合には、過度な期待は禁物です。

コラボレーション物件がすべて悪いわけではありませんが、
自分自身でじっくり吟味することが大切です。

デザイナーズ物件の場合、
高い利回りで短期勝負ができる物件であれば
リスクは低いといえますが、
長期勝負を余儀なくされるケースでは、
慎重な判断が求められます。

また、デザイナーズ物件では、


メンテナンス費用も一般の物件に比べてかかる

ということを考慮にいれておく必要もあります。

簡単な部品を一つ取り替えるだけでも、
結構高くつくことがあるのです。
維持コストも十分に検討することが重要になります。




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2015年01月30日 [経営管理]
こんにちは。

いよいよ、入居の旬を迎えました。
ただ、入居の旬は、人々の移動に伴う退去の多い季節でもあります。

ということで、本日は、

退居立会いの時に、注意すべきチェックポイントについて
お話ししたいと思います。

私の所有するアパートの1つは、
すべて大学生さんが入居者でした。

昨年の今頃でした。
退去の立ち合いで、部屋に入った瞬間に、
いろいろなものが目に飛び込んできました。

大きくはがれてしまったクロス、
何かを擦って表面がはがれかかったフローリング、
手入れを全くしていないために錆や汚れで変色してしまった
キッチンのクッションフロア、
タバコのヤニで茶色くなったエアコンなど、
どの部屋もだいたい共通して問題点が見つかりました。

しっかりとその場で入居者と確認して、
入居者負担分については、
敷金から差し引くことで了解をもらいました。

めでたく、終了…。

といけばよかったのですが、
問題が発覚しました。

さて、何だと思いますか。
一つのお部屋で、キッチンのシンクの排水つまりが見つかったのです。

蛇口をひねって水を出してみると、
水が排水されずにシンクにたまっていったのです。

これが今日のテーマです。


実は、排水関係のつまりというのは
とても見逃しやすいポイントなのです。


水漏れは、視覚的にすぐ分かることが多いのですが、
配管のつまりについては、
その場で水を流して確認しないかぎり、発見できません。

大家さんご自身が退居の立ち会いをする場合には
特に盲点になりやすいです。

建具や扉については、大家さんが実際に動かしてみて、
作動が正常にいくかどうかチェックをすることは多いと思いますが、
なぜだか、水道の水を出して排水を確認することは怠ってしまうのです。

退居時に、この配管のつまりに気づかずにいると、


次の入居者がが、その部屋を使い始めたときに、
いきなり排水つまりで迷惑をかけてしまうことになります。


新しい生活のスタートで嫌な思いをさせてしまうことは、
いきなりあなたの物件での生活満足度を下げてしまうことになります。
これはテナントリテンションで大きなマイナスポイントになります。

私も昔、転勤族をしていました。

その時に、入居したお部屋で、
いきなり排水つまりに遭遇したことが3回もありました。

いずれも、お部屋自体は、原状回復やリフォームが
しっかりされていたのですが、
水回りで引っ越しそうそうに
大騒動に巻き込まれた苦い経験があります。

退居時の排水確認は、大家さん自身が立会いをする場合だけでなく、
退居立ち会いを不動産管理会社にお願いしている場合にも
十分に注意してください。
油断は禁物です。

もし、物件が近くにあるのであれば、
退居して数日の間に、大家さん自身もお部屋のチェックをすべきです。


その際には、すべての水回りで必ず水を流してみてください。
排水つまりがないかしっかりとチェックすることが重要です。


管理会社のスタッフはプロだから大丈夫と思い込まずに、
自分の目で確認することが大切です。




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2015年01月20日 [経営管理]
こんにちは。

埼玉県さいたま市のトシさんからメールをいただきました。


「雨宮さん、こんにちは。
昨年念願の1号物件、10戸の単身者用アパートを入手しました。
現在、全力で賃貸経営の勉強をしながら、運営していますが、
入居者の出すゴミの量がとても多く、
回収費用も結構掛かってしまっています。

自宅から物件までは、車で30分以上かかるので、
常時監視するわけにもいかず、
完全に実態をつかめているわけではないのですが…。

なお、収集については専門の業者に頼んでいます。
何か、改善点があればと思うのですが、いかがでしょうか」


という内容です。

ゴミについては本当に頭が痛いですよね。

トシさんの物件の現況をこの目で見ていないので、
何とも言えないのですが、
ゴミ置き場に関する注意点として、
もし思い当たる点があったら、見直してみてください。

私が、ゴミの量が多くて困っている大家さんから
相談を受けるケースで多い原因が、
他の同様の物件と比較して、ゴミ置き場が広い場合です。

ちょっと意外ですよね。

ゴミ置き場が狭いと、ゴミが散らかって、汚くなるし、
入居者に迷惑をかけてしまうようなイメージがありますが、
実際には、このイメージとは逆でゴミ置きスペースが
贅沢なほど確保されているような場合の方が、
多量のゴミで悩まされているケースが多いです。

一つの原因はゴミ置き場が広いと、
近隣のアパートやマンションの住人も、
その広いスペースにゴミを捨てに来てしまうということが考えられます。

そして、多量のゴミが出されると、
その量にしたがって、整理整頓されずに出されるゴミも増えます。

ネコやカラスに荒らされることも多くなります。

ですから、結論としては、


逆転の発想で、ゴミ置き場は狭く!

するくらいでいいのです。

もちろん、極端にスペースが狭すぎると、
本当にゴミが置けなくなってしまうので、
そこは、適度な面積が必要ですけどね。

そして、重要なポイントとして申し上げたいのは、
散らかったゴミは、さらなるゴミを呼び込むということです。

よくゴミの不法投棄で問題になっている場所って
共通の問題がありますよね。

最初は、たった一つ、ゴミが捨てられたところが、
ゴミがゴミを呼ぶように、増殖していったのです。

だがらこそ、ゴミ置き場をつねに、
清潔に保つことが重要なのです。

入居者の方には、ゴミ出しの日時を厳守してもらうよう
啓蒙活動を大家さんが積極的に行うことです。


ゴミがゴミを呼ぶ連鎖を断ち切ることが重要なのです。

また、物件によっては、
敷地が広く、オープンスペースが多い場合には、
あちこちでゴミを廃棄される恐れがありますので、
注意が必要です。

階段下などのスペースも要注意です。

捨てられた1つのゴミを1週間も放っておけば、
ゴミの「友達」をあちこちから呼んでしまうことになります。


ゴミ捨て場になる恐れのあるようなオープンスペースを
つぶしておくことも重要です。


そのようなスペースには、
きれいなお花いっぱいのプランターを置いて
ゴミの投棄ができないようにしてしまうのもいいかもしれません。





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