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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2016年05月18日 [経営管理]
■悪いヤツに一般人の常識は通じない!! 

本日のテーマは、
「ゼロゼロ物件は悪質滞納者の格好の餌食だ!」という
テーマでお話しします。

賃貸物件の調査を行っていると、
近年、ゼロゼロ物件の割合がとても高くなっています。

ゼロゼロ物件というものはご存知ですよね。

賃貸物件で、
賃貸条件の敷金がゼロ、礼金がゼロの物件のことです。

賃貸住宅の需給状態が悪化するのに伴い、
賃貸経営に苦しむ大家さんが、
空室物件を少しでも埋めるために、
大家さんが、賃貸のお客さんを獲得するために、
入居時のハードルを少しでも下げようとした結果生まれたものです。

大家さんとしては、
「初期費用を下げましたから、(なんとか)入居してください」と
懇願しているようなものです。

そのような状況の中で、
一部の戦略的な大家さんと言われる方の中に、


アパートやマンションの賃料メニューを何種類も用意して、
お客さんに選んでもらっている方がいます。


どういうことかというと、

敷金1カ月、礼金1カ月という入居時の一時金を普通に設定し、
月々の家賃を相場に合わせた通常メニューのほかに、

敷金ゼロ、礼金ゼロと入居時の初期費用を抑える代わりに、
月々の家賃を相場より少し高めにした別メニューも用意しておくのです。

いくつものコースを用意して、
お部屋探しのお客さんに選んでもらうのです。

大家さんとしては、
賃貸経営上、大きな経済的な損失をすることなく、
のお客さんを獲得できるというものです。

しかし、この方法は、
一部で効果的な方法と
評価されている方もいますが、

私は、敷金ゼロ、礼金ゼロについては、
安易に採用すべきではないと考えています。


なぜかと言うと、恐ろしい落とし穴が隠されているからです。

私が、セミナーなどで参加者に
複数の賃料メニューを用意するデメリットについて質問すると、
勉強家の大家さんからは、

「初期費用を抑えることで、
質の低い入居者が集まりやすくなるかもしれない」

「早期に退去されると、
高めに設定された家賃でもカバーできない」

といった答えが返ってきます。

すばらしい!

そういうことは確かに考えられます。

でも、本当はもっと恐ろしいことが起きる可能性があるのです。

さきほどから、2つの賃料メニューのお話をしましたが、
これは、


お客さんがちゃんと家賃を払ってくれるということが、
何の疑いもなく、前提となっていることが問題です。

ここが、大きな間違いです。

とても重要なことをお話しします。

残念ながら、世の中、本当に悪いやつがいることを想定して
モノゴトを考えなければならないのです。

どういうことかというと、

ゼロゼロ物件は、
悪質な滞納常習者の格好の餌食となりやすいのです。

とても簡単なことです。

家賃滞納常習者や家賃不払いの確信犯は、
最初から、入居してからの家賃など支払う気がないのです。


変な言い方になりますが、
あなたがそういう輩だったら、
どういう賃貸物件を選びますか。


契約を結んでも、
入居したら家賃など払う気がないのですから、
初期費用がゼロという物件なら最高じゃないですか。


さきほど説明した2つの賃料支払いコースを用意したノウハウなど、
根底からすっ飛んでしまうのです。

2つのコースを選べる方法に「なるほど」と思われた大家さんは、
人が好すぎます。

賃貸経営を成功させるうえで、
今日のお話はとても重要なことを含んでいます。

ゼロゼロ物件が家賃滞納の常習者に狙われる理由を
分かっていただけたでしょうか。





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2016年05月16日 [経営管理]
■オートロック、防犯カメラ、…
 どれも安心できる決定打にはなりません
 


本日のテーマは、
「最高の防犯対策は『人の目』」です。

先日、ある大家さんから、
「知り合いのマンションが空き巣に入られてしまいました。
その話を聞いて、私も他人事とは思えませんでした。
賃貸経営で、防犯対策は、
とても重要なポイントになっていると思います。
私も対策を強化したいのですが、
どんな設備を導入したらいいでしょうか」との
御質問を受けました。

その大家さんは、私に、
防犯のための効果的な設備を想定して、
聞きたかったように感じたのですが、
設備などのハードの問題をちょっと置いておいて聞いてください。

賃貸経営における防犯について、
2つの観点で、分けて考えてもらいたいのです。

一つは、ご質問のあったハードという側面、
つまり、セキュリティー設備の設置です。

オートロックや防犯カメラなどがすぐ思いつくと思います。


あなたの賃貸物件の防犯性をアピールするために、
設備の導入は、採算が合うならば、いい選択だと思います。


それは、賃貸経営におけるマーケティングの観点から意味のあることです。

そして、もう一つの視点は、防犯の実際的な効果からのお話しです。


実は、いくら設備を充実させても、決定打にはならないのです。

実際に防犯効果の高い
アパートやマンションを作るうえで
とても参考になる面白いデータをご紹介します。

都市防犯研究センターが泥棒に、
「犯行を諦めた理由」をヒアリングした結果です。

どんな感じで、泥棒にヒアリングしているのか、
その光景も興味津々ですが、
話がそれるので本題に入りますね。

それによると、

1 近所の人に見られた  (62.9%)
2 ドア・窓に補助錠があった(34.3%)
3 犬を飼っていた    (31.4%)
3 警備システムがあった (31.4%)
5 防犯カメラがあった  (22.9%)

という結果でした。

どうですか。

際立って多かったのが、「近所の人に見られた」です。

そうです。


ハードではなく「人の目」が一番泥棒にとって嫌なのです。

どうしても、
大家さんの立場で防犯という話を聞くと、
ハード面にしか考えが及ばない傾向が強いのです。

ですから、


大家さんがこれから賃貸経営で取り組むべきことは、
防犯意識の高い入居者によるコミュニティーを作ることです。


では、具体的にどうしたらいいか。

まずは、


日頃から、住人の間であいさつを自然に交わすような
雰囲気を作り出すことです。


決して難しいことではありませんが、
結構時間はかかることです。

大家さんに時間があって、物理的に可能ならば、


コミュニティー全体の一体感を高めるために、
大家さんが何かイベントを計画するのも効果的です。

花火大会やハロウィーンパーティー、クリスマス会、
お正月の餅つき大会もありでしょう。

日頃のアパート、マンション経営で
そのようなコミュニティー環境をつくったうえで、
防犯意識を高める啓蒙運動をすれば効果抜群です。

もし、コミュニティーの一体感が高められ、
自然と防犯意識を高めることができれば、
ご入居者が不審者を見かけたときに、

ご入居者から「どちらに御用ですか」という一言が
出るようになります。


こうなれば、しめたもの。

泥棒にとって、
とても入りにくい物件になっているのです。

それから、この調査結果で気になったことがあります。

この調査で泥棒が犯行を諦めた理由に、
「犬を飼っていた」という理由が3割しかいなかったことです。

私が子供のころは、
よく「番犬」なんていう言葉が使われていました。

防犯のために玄関先に
猛犬注意≠ネんていう
ステッカーが貼っている家もありました。

最近は、犬がおとなしくなったのでしょうか。

そうではないと思います。

むしろ、私は、
人間の受け取り方に問題が生じているように思います。

せっかく犬が吠えても、
怪しんで見回す人間が少なくなったのです。

「人の目」がなければ、
泥棒にとって脅威ではないのです。





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2016年05月13日 [経営管理]
■習慣化できれば、ライバルに大きな差がつけられる 

本日は
「ノウハウの実践は一工夫を加えて差をつけよう」
というテーマでお話しします。

私は、よく賃貸経営セミナーに参加していただいた方に、
もし、使えそうなノウハウがあったら、
すぐに実践してくださいねと申し上げています。

実は、

賃貸経営セミナーなどでノウハウを得ても、
実践に移す人は、10%程度しかいないのです。

だから、しつこいくらいにいつも言っています。

「知っていると、やっているでは大違い」

そして、今日お伝えしたいことは、

実践に移す時に、さらに、1つ上のステージを
目指してほしいということです。


セミナーや書籍、ホームページやブログには、
賃貸経営に関するさまざまなノウハウが出ています。

これはいいな、と思ったことを
とにかく実践するという姿勢が重要ですが、


その際に、ノウハウにもう一工夫≠ナきないかを
考えるという心構えが、効果を飛躍的に伸ばすのです。


教えられたとおり、そのまま実践するだけでも
効果は上がるのですが、
自分で考えるという行動を習慣化すると、
その後の経営力が飛躍的に養成されるのです。

以前、拙著の中で、
デジタルフォトフレームを使った
入居者募集ツールを紹介しました。

早速、実践されて、成約に至った方々から
いろいろとご報告をいただきました。

実践に移すと結果が得られるという成功例ですが、
その中でも、
経営コンサルタントとしてご活躍されていて、
ご自身も大家さんをしている、
山浦献幸さんの実践例には、
「さすがです」と思わず感心させられました。

私の紹介したノウハウは、
大ざっぱにいうと、
デジタルフォトフレームに
自分の物件の写真をふんだんに入れて、
管理会社や客付け会社に配って、
店内のテーブルの上に置いて、上映してもらったり、
お客さんがきたら、ビジュアル的な物件情報として
紹介していただくというものでした。

山浦さんはどうされたのでしょうか。

デジタルフォトフレームに、
ご自身の物件だけでなく、
お客さんを引き付けるために、
オリジナリティーのある一工夫を加えたのです。

それは、


地元のプチ情報を題材にしたクイズを
物件写真の間に入れ込んでいったのです。


お客さんを飽きさせないという意味で、
とても素晴らしいアイデアだと思います。

どうです?分かっていただけましたでしょうか。

ノウハウを実践することが何よりも重要ですが、
その際に、自分なりの一工夫を加えて実践することが
とても意味のあることだということを。

いま、このブログを読んでくれているあなたも、
いろいろな場で、「自分もやってみよう」と
思われるノウハウに出会うことがあると思います。

その際は、
ぜひ、自分なりの一工夫ができないかを
考えてみてください。


常に、一工夫加えることが習慣化できれば、
2年、3年、…、10年後には、
ライバルに対して、さらに大きな差をつけられるのは確実です。


私も、他の人から、何か気づきを得たら、
ない頭を振り絞って、
プラスアルファのアイデアだしをするようにしてます。





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