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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2017年10月18日 [物件調査]
■東京都心上空を低空飛行=I
 不動産投資物件選びにも影響?
 


不動産投資の成功は何をもって判断するか。
最近不動産投資を始めた方にとっては「一周回って…」とやらで、理解をされてない方も多いようです。


不動産投資が成功だったかどうかは、「キャピタルゲイン+インカムゲイン」の総和と投資額との関係で判断されます。

よく、高利回りでの稼働を実現されている不動産投資家の方が、いかにも成功者かのように話をされていますが、実際には、物件を売却してはじめてその投資が成功だったかどうかが決まるわけです。

でも、このことは、多くの有名な不動産コンサルタントや著名大家さんも間違えている方が多かったのも事実です。バブル崩壊後は、インカムゲインだけしか見ていない方が多かったのです。

例えば、実質利回り10%で5年間稼働させても、物件の売却額が半額になっていたら、それは、インカムゲインがキャピタルゲインを食っていただけに過ぎません。
何が言いたいかというと、不動産投資は、「不動産の資産価値(キャピタルゲイン)」と「収益力(インカムゲイン)」の両面とも重視しないといけないということです。

前置きが長くなりましたが、本日は、このうち、東京の不動産価値に関係するお話です。
不動産投資物件の選別をする際に、検討が必要になるかもしれません。

それは、羽田空港の新飛行ルートによる不動産価値への影響です。

新飛行ルートって何?という方お気をつけください。
2020年に東京オリンピックが開催されますが、それまでに、羽田空港の機能強化を図るという計画です。飛行ルートを増やすというものです。


そこで衝撃的だったのが、これまで避けてきた、東京都心上空を低空で#行するルートが設定されたことです。

新ルート案では、南風の着陸時には、練馬・新宿区上空から大田区にかけて、直線的、段階的に航空機が高度を下げて、羽田空港に着陸します。

■大井町では高度300m
 東京タワーよりも低く飛行
 


新宿上空で高度3,000ft(約915m)、渋谷、恵比寿上空で2,500ft(約750m)〜2,000ft(約610m)、大井町上空ではなんと1,000ft(約305m)の低空を飛ぶことになります。大井町では、東京タワーよりも低い位置を飛ぶのです。

東京都心上空を飛行するルート設定をすることで、騒音問題と安全性の問題が大きくクローズアップされることになることは間違いありません。

このところ、日本の各地で、航空機が機体の一部を落下させ、あわや大惨事になるところだったというニュースが続いています。
成田空港周辺の農地にはこれまでにも多数の航空機部品が落下しているといいます。
羽田空港周辺でも部品落下の報告例は多数ありますが、発見例は少ないようです。これは、落下物が海に落ちているためとみられています。今後、都心上空を飛行することによって、間違いなく落下物の発見例が増加するでしょう。
中には落下物が実害を出し、大きなニュースになることも避けられないと思われます。

やっかいなのは部品だけでないことです。
航空機は、氷点下数十度の中を飛行してくることで、多数の氷塊が機体についているのです。それが、着陸態勢に入ったところで、落下する可能性が高くなります。

また、上空低い位置を飛ぶ航空機の騒音については、都心に住む人々の想像もつかないかもしれません。都心部にはいくつもの幹線道路があり、アパートや賃貸マンションに住むお客さんも自動車騒音に慣れているから大丈夫ではないか、という声もありますが、上空の航空機騒音が与える影響はまだわかりません。

新ルートが実際に導入された後、次々に現実の問題として浮き彫りにされる可能性が高いです。その時に、不動産価値にどのような悪影響を与えるか、注意をしておく必要があります。

新飛行ルートによる不動産価値の下落について、国土交通省(HP)は、「航空機の飛行と不動産価値の変動との間に直接的な因果関係を見いだすことは難しいと考えています」としていますが、そのような見解に納得できる方がどれだけいるかはなはだ疑問に思います。

現状では「航空機騒音防止法」に関しては、重要事項説明の対象になっていませんが、今後、新飛行ルートによる騒音が大きな問題になってくると、説明対象になるかもしれません。

これからの不動産投資物件選びでは、上空が羽田空港への新飛行ルートになっているかのチェックが必要になってくるかもしれません。
当然のことながら、騒音の酷いエリアでは、実際の賃貸経営においても、お客さんが避けるような行動をとるかもしれませんので、今後の動向を注視する必要があります。




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2017年10月10日 [物件調査]
■「公園近くのアパートだから人気がある」と早合点すると失敗する! 

不動産投資物件を探している方の中には、緑あふれる公園に隣接したアパートやマンションなどの賃貸物件に出合うことも多いのではないでしょうか。

不動産投資物件の売買を行う業者は、力を込めて「公園の近くは大きな強みですよ」と購入を勧めてくるでしょう。
多くの方が、物件を入手して賃貸経営をスタートしてからも、住環境がよさそうなイメージのある公園近くの物件なら、と大いに魅力を感じるかもしれません。

東京では、井の頭公園など有名な公園がいくつもありますが、一般的に、こういった公園の近くの不動産物件はとても人気があります。
緑が多いというのは、住環境として強みがあるのは間違いないのですが、意外にも、公園には落とし穴も多く隠れているので注意が必要なのです。

実際に、公園近くの不動産投資物件を入手した方から聞かれる声には、「なるほど」と思う悩ましいデメリットがあらわれています。

■緑あふれる理想的なイメージに反し
 意外と多いデメリット
 


カラスが公園内のゴミをまき散らし、いつまでもゴミが散乱している状況が改善されなかったり、だれかがゴミを不法投棄して、ゴミ山ができている場合もあります。
公園内だけの問題にとどまっているならまだしも、暑い夏には、鼻を突くような悪臭が、隣接するアパートや賃貸マンションに漂ってくるケースもあるのです。

最近、いろいろと論争になっていますが、子供たちの騒ぎ声に悩まされることもあります。

犬を放し飼いにしている飼い主の存在が問題になっている公園もあります。
もしも犬が誰かに噛みついて大けがをさせたなどというニュースが報道されたら、悪いうわさが広がり、賃貸の客付けにも影響が出てきます。

公園の前には、常に違法駐車の列ができているケースも。周辺道路を巻き込んで渋滞になったり、交通事故の原因にもなっています。

また、あまり知られていませんが、公園近くのアパートやマンションのベランダは、夏の終わりごろになると、セミの死骸でいっぱいになり、その処理に頭を悩まされている入居者もいます。

昼間だけではありません。
夜の公園はすっかり素顔をかえていることも多く、実は曲くせ者です。

夜遅く寝静まったころに、暴走族が集結し、バイクの轟音をまき散らしたり、ロケット花火や爆竹などを鳴らすなどの騒音被害もあります。
また、若いカップルのたまり場になっている公園もあります。

また、お目当ての不動産投資物件の入居者が、最寄り駅からの帰宅途中に公園内や公園の周囲を通る場合に、街灯が少なく道が暗い場合は、強みどころか、大きなマイナスを抱えた賃貸物件になってしまいます。
痴漢や不審者の出没が後を絶たない公園は最悪です。
特に、女性をターゲットにした賃貸物件として運用する場合には、空室率が大きく上昇してしまうでしょう。

まあ、公園にもいろいろあって、このような問題は全く抱えていないところももちろんあります。

ある程度規模の大きな公園の場合には、園内に管理事務所があるかないかが、問題処理にも関係しています。
管理事務所があって、適切に処理体制が整っている公園ならば、問題は比較的に少ないでしょう。

いずれにせよ、不動産投資物件の入手に当たっては、アパートや賃貸マンションのその物件自体の調査だけでなく、周辺環境の調査もしっかりと行うことが重要です。
物件の近くに公園がある場合には、「公園があるから住環境がいい」と早合点せず、近隣で十分にヒアリング調査を行ってほしいと思います。




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2017年10月02日 [雨宮憲之の独り言]
■不動産投資の際「建築協定」の存在には要注意! 

長嶋茂雄さんや五木ひろしさんをはじめ、セレブの邸宅が立ち並ぶ田園調布。東急東横線「田園調布」駅の西側、特に、田園調布3丁目は高級住宅地として知られています。

このセレブの街として名高い田園調布が最近、「空き家」問題など、ネガティブな話題でマスメディアに取り上げられるようになりました。
「没落するセレブタウン」というような刺激的なタイトルをつけるメディアも目立ちます。

不動産投資家にとって、田園調布という街は正直なところ、関心が高いとは言えません。
というのも、現実問題として、このエリアで賃貸経営をするのはほぼ不可能ですし、不動産投資としてのうまみもありません。
そもそも不動産価格が高くて入手が困難ですし、このような高級住宅地には、「建築協定」というものが存在し、アパートなどの賃貸物件を建てることができないからです。

そんな都内屈指のセレブタウンで、「空き家」問題が勃発しているのです。
これには前述した「建築協定」が大きく影響しています。

田園調布の場合、建築協定で、土地を165u(50坪)未満に分割することができないと定められているのです。
「最低敷地面積の取り決め」です。

要するに、不動産の所有者が売却をしようとしても、50坪以上でしか売ることができないので、買い手がなかなか見つからないという事情があります。

50、60坪ならまだいいでしょう。
もし、90坪の敷地を所有する方が、その土地を売却しようとする場合には、分割できないので、90坪まとめて購入する方を探さなくてはならないのです。

買い手も、かなりの高額になりますので、相当な資産家に限られてくるでしょう。

まあ、高額に見合うだけの魅力、資産価値があればいいのですが、それについても問題があるようです。

このセレブタウン、一般的な生活をしようとすると、意外と不便なのです。

駅の西側のセレブタウンには、目立った飲食店がありません。コンビニもありません。一般庶民の我々にとっては当たり前に日々目にしている自動販売機もないのです。唯一のスーパーも高級品が多く、価格が高くなっています。

加えて、田園調布では、深刻な高齢化が追い打ちをかけています。

鍼灸院や整体院が増加し、セレブタウンのイメージにぴったりのテニスサークルも会員の平均年齢が上がり、70歳を超えているところもあるようです。

「空き家」問題は、全国的にどこでも頭の痛い問題ですが、一般的な住宅地での空き家問題とは異なる、高級住宅地ならではの不安も抱えています。

各種税金の滞納で、競売に付されたときに、潤沢な資金力のある、怪しげな宗教団体が落札を狙っているというのです。このような大きな邸宅は、彼らの「道場」として最適です。

「建築協定」によって、不動産が細かく分割されていないので、大きな邸宅が多いというのがポイントになっています。
不動産投資家と競合しないのも彼らにとっては好都合です。

昔、漫才コンピ「セントルイス」の「田園調布に家が建つ」というフレーズが流行しましたが、庶民にとっては高嶺の花だったセレブタウンも今、頭の痛い問題を抱えています。

そうそう、不動産投資家の方で、土地から購入し、アパートやマンションを建築して賃貸経営を始めたいと考えている方は、念のため、そのエリアに「建築協定」があるかないかはしっかりと確認をしておくことは重要です。
アパートや賃貸マンションといった不動産投資物件の建築が認められていないことがあります。
セレブタウンでなくとも、大手デベロッパーによる大規模戸建分譲地には、「建築協定」がある場合があるのでお気をつけください。





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