ビジネスブログ|(株)オーナー・インテリジェンスの雨宮憲之が、不動産投資・賃貸経営をサポート!<講演・セミナー・空室対策コンサルティング>

株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2017年11月24日 [入居者募集]
■安定した家賃支払いが見込めるかも…
 アパート・マンション経営で先入観は禁物!

アパート経営セミナーの講師をお受けしたときに、来場された方から、よく「生活保護受給者の受け入れはどう考えたらいいでしょうか」というご質問を受けることがあります。

まだまだ景気が上向いているような実感が得られないなか、さまざまな自治体が、生活保護者の急増に頭を悩ませています。生活保護は、経済的に困窮している人が、自治体から医療費や生活費、住居費などを支給される制度です。

アパートやマンションなどの賃貸経営をされている大家さんの多くは、生活保護受給者を受け入れるということについて、あまり考えたことがないかもしれません。よくわからないけど、お金に余裕がない人たちだから、滞納が心配だと何となく不安を感じる大家さんもいっぱいいらっしゃるでしょう。そのお気持ちはよく理解できます。

でも、実は生活保護受給者を積極的に受け入れて、賃貸経営を成功させている方もいるのです。
ここで重要なポイントは、


生活保護受給者は、毎月確実に一定金額の支給を受けていることです。

「毎月確実に」ですから、ある意味、安定した家賃支払いが見込めるお客さんと言えるのです。仕事を持っている方でも、もっと不安定な立場にいる方は山のようにいるでしょう。

生活保護受給者が受け取る金額は、自治体によって多少異なります。住居費の額も各自治体によって決められています。

あなたの物件のある自治体の福祉関係の担当課に行って、その地域の生活保護受給者の住居費を聞いてみてください。


その住居費上限額よりも、あなたの物件の家賃が低ければ、生活保護受給者も入居者の候補として考えていいということになります。

ここでもう一つのポイントがあります。

住居費の上限額に家賃が近いと有利に働く可能性が高いということです。

生活保護受給者が、住居費の範囲内でアパートや賃貸マンションを借りた場合にも、上限額との差額について、その生活保護受給者のものにはなりません。

ですから、生活保護受給者としては、なるべく上限ぎりぎりの賃貸物件を選んだ方が得ということになります。

もし、住居費の上限額が5万円で、あなたの物件の家賃が4万5千円くらいなら、ターゲットとしてはぴったりかもしれません。

また、多くの方が心配する滞納についてですが、意外に、滞納が問題になっているケースは少ないようです。

住居費として支給されているのに、遊興に使ってしまったりすると、生活保護が打ち切られてしまうこともあるので、そのようなデタラメな入居者は少ないようです。


自治体によりますが、家賃の分を大家さんが直接、自治体から受け取ることができるところもあるようです。

このような仕組みができている市町村であれば、ますます大家さんとしては安心です。

一度、自治体の担当課で尋ねてみるといいと思います。

築古の賃貸物件で、入居付けがなかなかうまくいかない物件をお持ちなら、最初から毛嫌いせず、生活保護受給者を入居対象者として考えてみるのも、有効な手段かもしれません。





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2017年11月20日 [入居者募集]
■候補を絞り込み来店する賃貸客に対し
 不動産業者の本命物件として逆転狙う!
 
アパートやマンションなどの賃貸経営を行ううえで、近年一番関心のあることが「空室対策」です。セミナーも各地で頻繁に開催されて、多くの大家さんが頭を悩ませていることがわかります。私も、賃貸経営を始めたばかりの初心者の大家さんから、よく、入居者募集の心構えについてアドバイスを求められる機会が増えたように感じています。

私は、そのようなときには、


悪くても、3番手の内見候補のポジションを死守することが重要です

とお話しています。

本日のテーマについてよく理解していただくために、まず、最近のお部屋探しのお客さんの成約プロセスの変化を理解していただく必要があります。

それは、今、入居希望者、お部屋探しをされているお客様は、10年も前と違って、たくさん賃貸物件情報を持っています。

一昔前は、アパートや賃貸マンションを探す場合、不動産屋さんに行って、そこで初めて、いくつかの物件の紹介を受け、内見を経てその中から物件を決めるというプロセスでした。

つまり、


以前は、賃貸物件情報は、業者の手(側)にあったのです。

ところが、今はどうでしょうか。

インターネットに賃貸物件の大手検索サイトがいくつもあり、ちょっと条件を打ち込むだけで、いくらでも情報を手にいれることができるのです。ここ数年の傾向でいえば、さらに、スマートフォンでの検索が主流になっています。


現在、賃貸情報は、お客さんの手(側)にあるのです。

では、具体的に、お部屋探しのプロセスでどのような変化となって表れているのでしょうか。

最近の最も顕著な変化は、お客さんが不動産屋さんを訪れる際には、さまざまな物件の徹底的な比較検討を重ねたうえで、


すでに、お目当ての物件を絞り込んできているということです。

「このアパート(賃貸マンション)に興味があって、内見したいんだけど…」という状態で不動産屋さんを訪れているのです。2つくらいの物件情報は、お客さん自身がもってきます。

もちろん、このお客さんがもってくる2つの物件情報の中に、あなたの物件が入ればいいのですが、新築のピカピカ物件だったり、何か際立った特徴のある物件をお持ちでなかったら、なかなか難しいと言えます。

しかしながら、賃貸仲介の現場で、お客さんがもってきた物件(情報)だけでは成約にいたらないことも事実です。

ここで、3番手が大きな意味を持ちます。

では、どうしているのか。


不動産屋さんは、お客さんが想定していなかったおススメ物件(第3の物件)も割り込むように紹介しているのです。

ということは、

この第3の物件にあなたの物件が選ばれることが、これからの入居者客付けで最低限、要求されることになるのです。

ということは、

不動産屋さんの中の手持ちカード(賃貸物件)の中では、一番紹介したい物件にランクされるように努力しなければなりません。

そして、お客さん自身がリストアップしてきた1番手、2番手の物件を大逆転するというシナリオが描けるかです。

このように考えると、不動産業者に「決め物件」「本命物件」に選ばれないと、入居者募集において勝機がないことがよくお分かりいただけると思います。





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2017年11月10日 [雨宮憲之の独り言]
■賃貸経営を破滅させる可能性も
 衝撃度大きい「事故物件」リスク
 


神奈川県座間市のアパートで9人の遺体が見つかった事件は、世の中を震撼させています。容疑者は、8月にこのアパートに入居して以来、次々と殺害し、解体したと供述しています。こんな凄惨な事件が身近なところで発生したいたかと思うと本当にゾッとします。犠牲となってしまった方たちは本当にお気の毒です。

そして、もう一人、経済的に、多大な打撃を受けた被害者が、このアパートの大家さんです。一般的には、アパートの1室で凄惨な殺人事件が発生すれば、他の入居者の多くが退去してしまいます。さらに、事件のあったお部屋はもちろんのこと、このアパートでは、次の入居者希望者をみつけるのが困難になります。不動産投資をする際の非常に大きなリスクの一つです。

不動産投資に乗り出し、アパートやマンションなどの賃貸経営を拡大していくと、どこかの段階で事件や自殺、孤独死といった問題にぶつかることは避けられないことかもしれません。

しかしながら、最初の物件、しかも、賃貸業を始めたばかりの時に、「事故物件」になってしまったら、賃貸経営そのものが破綻する可能性も高まります。

一般的に、所有するアパートや賃貸マンションのお部屋で、殺人事件や自殺、孤独死をして長い間発見されなかったなど場合、その物件は「事故物件」と呼ばれます。

そして、入居者を募集する際に、「告知事項」としてお客さまに、事件や自殺、孤独死があって長期間発見されなかったなどの事実をあらかじめ伝えなければなりません。これが「告知義務」です(厳密には、大家さんではなく、物件を紹介仲介する不動産業者が義務を負っています)。 


■判断が難しい「告知義務」の期間
 いつまで賃貸客に伝えなければならないのか
 


大家さんにとって、この「告知義務」はとても気になる事項です。
特に難しいのが、「いつまで告知しなければならないのか」ということです。この告知期間について、法令に具体的な規定はありません。

ですので、万が一、自分のアパートや賃貸マンションが「事故物件」となってしまったら、法律家のアドバイスを受けながら、過去の裁判事例を参考に、ケースバイケースで判断をしていくことになります。

代表的な判例をご紹介しましょう。

●東京地裁平成21年6月26日判決では、睡眠薬自殺について、瑕疵担保責任を肯定し、売買代金の1%相当額の損害賠償を認め、かつ、売り主の説明義務を否定する判決が出されました。

この判決の中には、賃貸借に関しても注目すべき部分があります。

それは、平成21年4月17日時点では本件自殺から5年以上が経過しており、今後Xにおいて本件建物について新たな賃借人を募集する際に、過去に本件自殺があったという事実を新たな借り受け希望者に対して、当然に告知しなければならないような重要な事項ではない

という箇所です。


裁判所は、同一建物内で自殺があったときでも、睡眠薬自殺であって、5年以上経過すれば、賃借希望者に対する説明義務はない、

と判断しているのです。

●東京地裁平成19年8月10日判決は、Xが、賃貸アパートの203号室をBに対し、賃料月額6万円で賃貸していたが、平成18年10月19日、Bが室内で自殺し、死亡したケースでXから、賃借人Bの相続人及び連帯保証人に対する損害賠償請求が求められた事例です。

裁判所は、Xの請求を認め、賠償すべき損害額について、自殺から1年間賃貸できず、その後賃貸するに当たっては、2年間は以前の賃料の半額の月額3万円での賃貸しかできないことを前提として算定しました。

また、賃借人の自殺に関し、


自殺のあった住戸の最初の賃借希望者については説明義務を肯定しましたが、自殺のあった住戸の最初の賃借人退去後の賃借希望者への説明義務は否定し、さらに両隣の部屋や階下の部屋の賃借希望者に対する説明義務も否定しています。


でも、自殺事故後、最初の入居者が、ごく短期間で退去してしまった場合などはどうなのか、この判決からは分かりません。

そこで、大きな問題になっているのが、「事故物件ロンダリング」です。



■こっそり「事故物件ロンダリング」が行われている 

「事故物件ロンダリング」とは何か?

告知義務があるのは次の入居者だけ、というそのままの解釈で、事故物件となってしまった時に、大家や不動産業者が、「自分の知り合いや社員を短期間だけ住まわせて、事故後最初の居住実績を作り上げてしまう」というものです。

当然のことながら、このような姑息な手段は非難されるべきものですし、裁判になったら、その主張が通るとも思えません。

いずれにせよ、個々のケースでどうなのか、素人にはなかなか判断が難しいといえます。

自殺のケースと、9人の殺害の現場となっている可能性の高い今回のケースも、「告知期間」は異なるのが当然と思われます。座間市のケースはかなり長期間にわたって人々の記憶に残ることが考えられますし、単純に考えても告知期間は長くなるでしょう。

では、「事故物件」となってしまったアパートや賃貸マンションの大家さんは、賃貸経営上、事後対応をどうしたらいいのでしょうか。


現場のお部屋を床や壁などのリフォーム工事後、20〜50%割り引きの家賃で入居者募集を行うという選択が現実的かもしれません。

事件事故のあったお部屋以外の入居者の退去が相次ぐ場合、古い物件なら、取り壊してしまうのも一案です。すでに利益を十分にとっているようでしたら、大幅なディスカウントをして業者に売却して手じまいする。

また、更地にし、一定期間駐車場にして、次の対応を検討する方法も取ることも考えられます。


それにしても、今回の事件の現場となった座間市のアパートの大家さんはお気の毒です。
事件前からすでに家賃は2万2千円だったということです。そうなると、事件前から、かなり安い家賃価格帯ですし、「事故物件」だからといって割引価格という設定をすると賃貸経営が成り立たないほどの低額になってしまいます。

更地にして駐車場という選択もなかなか厳しいです。
駐車場だとしても、9人もの殺害があった現場というインパクトがあまりにも強いので、借り手がつかない可能性があります。

不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、今回の座間の事件もちょっと考えさせられるケースになりそうです。




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