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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2017年04月23日 [経営管理]
■入居者が火災を起こし、家主に損害が発生
 個人賠償責任保険で対応できるのか?
 


アパート・マンションの賃貸経営は年々、厳しくなっていますが、成功するためのカギの一つがリスクの回避です。いろいろな対策はありますが、保険の活用も重要な要素になります。

よく大家さんから「入居者は、個人賠償責任保険に入っていれば、借家人賠償責任保険は不要なのでしょうか」というご質問をいただきます。

本日は、個人賠償責任保険と借家人賠償責任保険の違いについて触れてみたいと思います。実は、多くのアパート・マンションの大家さんが、この2つの種類の保険について、意外に理解されていません。

具体例で考えてみます。

入居さんが、お部屋で火災を発生させてしまい、お部屋を全焼させてしまいました。

賃貸借契約上、入居者さんには原状回復義務があります。さて、保険での対応を考えるとして、個人賠償責任保険で対応ができるのでしょうか。それとも、借家人賠償責任保険で対応するのでしょうか。

個人賠償責任保険は、日常生活の事故で、他人にけがをさせたり、他人のものに損害を与えたりして、法律上の損害賠償責任を負った場合に補償されるものです。

個人賠償責任保険は、原則単独で契約することはできず、火災保険、自動車保険、傷害保険等に付帯する形で加入することができます。

一方、


借家人賠償責任保険は、アパートやマンションの賃借人が、火災、水漏れ、爆発等を起こし、オーナー(貸主)に対して法律上の賠償責任を負った場合に補償されるもので、入居者(賃借人)が、家財に対する火災保険に付帯して加入する形になります。

2種類の保険、一見似ているように感じますが、実は、この2種類の保険、全く異なります。

先ほどの事例のように、入居者が、アパートやマンションで火災を起こした場合、オーナーに対する損害賠償は、個人賠償責任保険では、対応できないのです。


理由は、個人賠償責任保険は、他人から借りたり、預かっているものに対して損害を与えてしまった場合は補償対象外となっているからです。

ということで、借りている部屋で火災を起こし、損害を与えてしまった場合には、借家人賠償責任保険で対応しなければいけないということになります。そのために、借主が家財に対する火災保険に加入する際、一緒に、借家人賠償責任保険をつける必要があるのです。

もちろん、家主ではなく、他の入居者に対する損賠賠償責任に対しては、個人賠償責任保険で対応することが可能です。

たとえば、アパートやマンションで水漏れを発生させ、階下の住人のテレビを壊してしまった場合などに対応することになります。

この水漏れ事故で、壁やクロスに損害を与えた場合には、借家人賠償責任保険での対応となります。





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2017年02月01日 [経営管理]
■スマートメーター導入で賃貸経営費用が増大 

電力の小売りが自由化されて、もうすぐ1年になります。新電力は、コスト面だけでなく、いろいろなサービスを用意して、あの手この手で加入者を勧誘しています。まだ、大きな話題になっていませんが、実は、この電力自由化で、賃貸経営を行う大家さんの利益を減らしてしまう影響が出ているのです。

まず、基本的な問題からですが、アパートや賃貸マンションを利用している入居者が、それぞれ別個に契約したい電力会社を選び、契約の切り替えができるでしょうか。

答えはイエス。

賃貸住宅でも、入居者さんはそれぞれ個別に好きな電力会社を選ぶことができます(一括受電方式の賃貸マンションを除く)。しかも、その際に、大家さんの承諾も必要ありません。

そもそも誰もが簡単に電力会社を選べるようになったのは、「スマートメーター」の導入が大きく貢献しています。

電力の小売りが自由化される前は、その地域の電力会社が検針員を、それぞれの物件に訪問させて、電力使用量の検針を行っていました。すべての電力使用者が一社との契約でしたからそれができたのですが、これから、入居者がそれぞれ電力会社を選ぶようになると、これまでの方法が取れません。

そこで「スマートメーター」が導入されたのです。「スマートメーター」はデータ通信ができる電気メーターです。


このメーターが導入されたことで、現地に検針員が赴かなくても遠隔操作で検針できるようになったのです。これによって、さまざまな操作が現地に行かなくても可能になりました。

さて、賃貸経営をしている大家さんにとって問題なのは、このメーターの遠隔操作可能という性質です。これまで、空室期間中のお部屋の電気代って誰が支払っていましたか。多くのケースで誰も支払っていなかったと思います。空室期間中に原状回復やリフォーム工事で電気を使用するでしょう。また、内見のお客さんが来た時にも、室内の照明をつけることになります。実際のところ、電気代を支払わなくてもブレーカーを上げれば電気が使える曖昧な運用がなされていたのです。それは、入居者の退去、電力供給の解約、新入居者の電力契約で、いちいち、電力の遮断などを処理する係員を現地派遣するのが大きなコストになっていたからです。

それが、「スマートメーター」の導入で、遠隔操作ができるということは、電力供給契約の解約で、電力会社は瞬時に、電力の遮断ができるということになります。


つまり、これまでのように、ブレーカーを上げただけでは、ただで電力は使えないということを意味するのです。賃貸経営を行っている大家さんは、前の入居者が退居した後、自分で電力会社と契約しなければなくなったのです。

遠隔操作ができる技術発展も、大家さんの賃貸経営には大きな逆風で、とても頭の痛いキャッシュアウトになります。

そうそう、検針員の方も職を失ってしまうのでしょうかね。





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2016年11月03日 [経営管理]
賃貸経営をしている大家さんから、
よく、相談を受けることに、

「入居者がルールを守ってくれなくて困ってしまって…。
何回注意してもできないので、こちらも本当にお手上げです。
どうしたらいいでしょうか」

ということがあります。

そういう大家さんには、
入居者の啓蒙ノウハウをアドバイスしますが、
本当はそうなってからでは遅いのです。

じゃあ、どうしたらいいか。

ご説明しましょう。

物事は最初が肝心です。
賃貸マンションやアパートでのルールを
周知徹底するためには、

ご入居者が引っ越してきた日に必ず面談をする。
その際には、ビジュアルたっぷりのマニュアルを渡し、
一緒に確認する

ことが大切なのです。

私も一人の大家として、
新しいご入居者が引っ越してきたときは、
必ず、引っ越し日に直接面談をしています。

まず、メリットの一つ。
新しく迎える入居者の方がどういう人か、
話しているうちによく理解できます。
大家さんである自分がどういう人間かも分かってもらえます。


この初めての段階でコミュニケーションが取れていることが、
その後の、大家さんと入居者の関係を円滑なものにしてくれます。


そして、アパートやマンションで、
どうしても守ってもらいたいことは、
マニュアルの中で、一つずつ確認します。

マニュアルは自分で作りましょう。
A4のクリアファイルに項目ごとにルール説明を差し込んでいけば
簡単に出来上がります。
設備の使用方法の説明書きもコピーして入れておくといいでしょう。
周辺の商業施設のガイド(地図付き)もあれば喜ばれるでしょう。


マニュアルで重要なことは、「見える化」です。

写真を多くして、ビジュアルでわかることが大切です。
自然に頭に入ってくるからです。
文字ばっかりだと嫌になっちゃいますよね。

じゃあ、引っ越し早々してはいけないことはなんでしょう?
それは、とにかく口で説明をすれば、分かってくれると思い込むこと。
しばしば、立て板に水のごとく、
ご入居者に○○はダメ、○○に気を付けて、…など
しゃべり続ける大家さんがいます。
それでなくとも、引っ越してきてあわただしいのに、
ご入居者の記憶に残らないのは明らかです。
賃貸経営を行う上で、このような方法に、
なんのメリットもありません。

もう一度、声を大にして言います。
最初が肝心です。

入居者マニュアルを作成し、初日面談を行う方法で、


特に、効き目があるのが、学生アパートの新入生です。
なんだかんだ言っても彼らはまだ純真です。


私がこの方法でやってみて、効果を感じたのがゴミ出しのルール。
初日に面談をすれば、どんなルーズな学生さんでも、
最低でも、半年くらいはルールを守ってくれる方が多いです。

守れなくなっても、そのとき注意すれば、
途中までは頑張っていたのですから、
比較的すぐに生活習慣を戻しやすいのです。

実は、この点がとても重要です。


最初に、正常な状態をお互いに確認しておくことで、
その状態へ戻しやすいというのがミソなのです。


ちゃんとした学生さんなら、卒業して引っ越しするまで、
ルールをしっかり守れる方もいます。

あなたの賃貸経営で、
ぜひ初日面談とマニュアルでの確認を実行してみてください。





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