ビジネスブログ|(株)オーナー・インテリジェンスの雨宮憲之が、不動産投資・賃貸経営をサポート!<講演・セミナー・空室対策コンサルティング>

株式会社 オーナー・インテリジェンス
株式会社 オーナー・インテリジェンス
「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2016年08月03日 [メンテナンス]
ある大家さんから、
外階段を歩くたびに、タイルの音が変なところがあるんです。
少しタイルが浮いているみたいです。
というお話がありました。

鉄骨造りの中規模マンションでしたが、
外壁もタイル張りで、
浮いているところがあるかもしれないということでした。

基礎部分の亀裂やひび、
物件自体の傾きなどをは、割と目につきやすいですが、
タイルの浮きはちょっと見た目では、分からないですよね。
これ、物件チェックの見逃しポイントになりやすいです。

タイルの浮きをひどい状況でほおっておくと、
剥離して、落下してしまいます。

タイルの浮き加減は目視ではわかりません。

専用の打診器具でチェックすることが重要です。


タイルの浮きをチェックするには
パルハンマーという打診器具が便利です。

私は、いつもこのパルハンマーを使って、
自分の物件のタイルの状況を見ています。

プレゼンなどで使う指し棒の先に
金属製の球がついたような形です。

使い方はとても簡単。

この球の部分を、タイルの上にあてて
転がすようにして滑らせ、
音を聞きます。


転がすように、というのが大事なポイントですからね。

もし、タイルが浮いていればすぐわかります。


(決してこの球でタイルを叩かないでください。割れてしまいます)

もちろん、
タイル張りの中古物件の購入を検討される際にも、
このパルハンマーでチェックすることが重要です。
価格は3000円〜4000円くらいです。

一つ、持っていてもいい器具だとおもいます。





■賃貸経営を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト

■賃貸経営を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト(スマホ用)


−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

「物件調査や情報収集の戦略的ノウハウが満載でした!!」
「マーケティングの視点に立った物件調査の参考書を待っていました!!」
「ここまで物件選びをマーケティングの観点から説明した書籍はなかったです!」
「クオリティーを保ちながら、平易な文章で書かれているので、分かりやすかった!」
「初心者が物件選びをする際のバイブル≠ナすね!」


そんな多くのお声をいただいている雨宮の著書第2弾が好評発売中です。

プラス300万円本書影

■雨宮憲之著「もう会社に頼らない!プラス300万円を気楽≠ノ稼ぐ不動産投資術」           (SBクリエイティブ [ソフトバンククリエイティブ]、1,500円+消費税) 

●不動産投資物件のマーケティング調査、
 リスクを避ける物件見極めノウハウ満載の決定版
 ただいま好評発売中です!!


■ネット書店「アマゾン」 6部門で第1位 (2013年4月11日)

★ビジネス・経済部門  第1位
★投資・金融・会社経営部門 第1位
★産業研究部門  第1位
★不動産部門  第1位
★不動産投資部門  第1位

■紀伊国屋大手町ビル店
 「単行本ベストセラー第1位」 (2013年7月8日付)
 


本書の内容詳細&アマゾンでの注文はこちらから



−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
★アパート経営に関する講演、セミナー依頼を承っております。詳しくはこちら

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

■賃貸経営を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト

■賃貸経営を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト(スマホ用)







2015年12月17日 [メンテナンス]
今日は、埼玉県さいたま市の健太さんのご質問に
お答えしたいと思います。


「雨宮さん、こんにちは。
いつもブログを楽しく拝見させていただいています。

実は、私は、数年前、築古のアパート1棟を購入し、
賃貸経営をスタートさせました。
学生向けの1Kで、バストイレ別の物件です。
すでに築30年を経過しているので、かなり老朽化してきています。

特に、ユニットバス(UB)は内部に水が回っていて、
かなり錆びてきているようです。
そろそろバスの交換をした方がいいと考えています。

何棟も所有しているベテランの不動産投資家の友人に聞いたら、
ユニットバスの交換は大変費用がかかるから、
数多くの業者から相見積もりを取った方がいいと言われました。

たしかにアパート・マンション経営で
相見積もりを取るというのはよく聞くのですが、
実際にどう見積もりをとったらいいのか。
また、何に気を付けたらいいのか。よく分かりません。

私は、この1棟目を何としても成功させて、
まだまだ賃貸経営を拡大したいと考えておりますので、
どうぞよろしくお願いいたします」


という内容です。

そうですね、健太さん。
ユニットバスの交換のキャッシュアウトは痛いですね。
でも、賃貸経営上、必要であれば致し方ありません。

健太さんの友人の言うとおり、バスの交換はとても費用がかかります。
まったく何も考えないで業者に依頼すれば、
賃貸アパート・マンション向けの標準用仕様でも、
軽く50万円はかかるでしょうね。

不動産投資家にとって、相見積もりを取ることは基本ですが、
多くの大家さんが同じような失敗をしています。
しかも、怖いことにその失敗に全く気付いていないことが多いのです。

それは、


相見積もりで安くなったように見えるのですが、
ただ単に仕様を落とされているだけというケースが非常に多いのです。


同じ条件で安くなってこその相見積もりという
大前提が成り立っていないことがよくあります。

私が健太さんにアドバイスするとしたら、


まず、クオリティーの部分で信頼のおける1社から
当て馬の見積もりを取ること。


そして、最も重要なことは、最初の1社から見積もりを取るときに、

現地で、導入できる製品寸法を業者に確認をすることです。
ユニットバス交換工事では、UBの寸法が大切になります。

製品には、いろいろな寸法があります。
1116と製品番号についているものは、
ユニットバスの奥行が1100mm×幅1600mmという意味です。

賃貸経営を行う上で基本的なことなので、
ぜひ、覚えておいてください。

健太さんが自分で今設置されているバスの寸法を
メジャーで測定してもだいたいは分かるとは思いますが、
業者に見てもらう方が確実です。

それによって、どういった寸法の製品の設置が可能なのか、
明確になります。


見積書には、製品の型番と仕様寸法を書き込んでもらうことが重要です。

その上で、製品代金と施工代金(工事費)を分けて
見積書に記入してもらってください。

見積もりを依頼するべき業者は、設備工事業者でもいいですし、
もし、プロパンガスを使っているのなら、
ガス業者さんでもいいと思います。
現地には、必ずユニットバスのメーカーの担当者さんが来ます。

なぜならば、どんな業者に依頼しても、
バスユニット自体を組み立てるのは、メーカーだからです。

その上で、電気工事や給排水管の接続工事など周辺工事が行われます。

いずれにしてもアパート・マンション経営の相見積もりの重要なことは、


まず1つ見積もりを取って、最適寸法を明確にしてから、
それを参考、下敷きにしながら、
条件を合わせたうえで他の業者からも
見積もりをもらうことです。


また、最初の見積もりを取る際にもう一つ、
現地で確認する重要なことがあります。

それは、製品の搬入経路の確認です。

玄関ドアやベランダといった開口部をチェックしてもらい、
どの程度の広さが必要になるかよく説明を聞いてください。

たいていのユニットバスの製品カタログの後ろの方には、
搬入に必要な開口寸法というのが書かれています。

見積もりの際に、現地にきた担当者が、
カタログの資料を使って説明してくれると思うので、
しっかり説明を聞いてください。

最後にまとめますと、


まず、1つの業者から見積もりを取り、
導入可能なUB寸法、搬入についての知識を得てから、
他の多数の業者から見積もりを取ると上手くいくでしょう。


最初の業者さんは、当て馬になってしまう可能性が高く、
少々気の毒ではありますが、
健太さん、頑張って挑戦してみてください。





■賃貸経営を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト



−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

「物件調査や情報収集の戦略的ノウハウが満載でした!!」
「マーケティングの視点に立った物件調査の参考書を待っていました!!」
「ここまで物件選びをマーケティングの観点から説明した書籍はなかったです!」
「クオリティーを保ちながら、平易な文章で書かれているので、分かりやすかった!」
「初心者が物件選びをする際のバイブル≠ナすね!」


そんな多くのお声をいただいている雨宮の著書第2弾が好評発売中です。

プラス300万円本書影

■雨宮憲之著「もう会社に頼らない!プラス300万円を気楽≠ノ稼ぐ不動産投資術」           (SBクリエイティブ [ソフトバンククリエイティブ]、1,500円+消費税) 

●不動産投資物件のマーケティング調査、
 リスクを避ける物件見極めノウハウ満載の決定版
 ただいま好評発売中です!!


■ネット書店「アマゾン」 6部門で第1位 (2013年4月11日)

★ビジネス・経済部門  第1位
★投資・金融・会社経営部門 第1位
★産業研究部門  第1位
★不動産部門  第1位
★不動産投資部門  第1位

■紀伊国屋大手町ビル店
 「単行本ベストセラー第1位」 (2013年7月8日付)
 


本書の内容詳細&アマゾンでの注文はこちらから



−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
★賃貸経営に関する講演、セミナー依頼を承っております。詳しくはこちら

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

■あなたの賃貸経営を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト













2014年11月28日 [メンテナンス]
こんにちは。

このブログでは、原状回復費用の負担の話をしておりますが、
その絡みでお聞きいただければ幸いです。

私の知り合いの大家さんが、
お持ちの物件で経験したことです。

その方は、単身者向けの木造アパートで賃貸経営をされていましたが、
退去時に部屋にいってビックリされました。

リビングのクロスを見たところ、
数十センチ四方の部分が、小さな穴だらけになっていたというのです。
よく穴がいっぱい開いているさまを「蜂の巣のように」と形容しますが、
まさしくそんな状態でたくさんの穴が不気味に開いていました。

この大家さんは、びっくりしたものの、
その部屋の入居者さんが、何をしていたのか、
イメージがわかなかったと言います。

その部屋に住んでいたのは、近隣の大学に通う大学生でした。

事情を聴いたところ、
その大学生は、何か大事な手紙やメモがあるときには、
なくしちゃいけないからと、
壁のある一部分に画びょうで押さえていたというのです。

その話を聞いて、その大家さんも「なるほど」と
納得がいったということです。

さて、いきなりですが、クイズです。

皆さん、一般的に壁のクロスに開いた画びょうの穴について、
原状回復費用は誰の負担になるでしょうか。

正解は、「原則として、借主に原状回復義務の負担はありません。
貸主である大家さんの負担で原状回復をすることになります」。

たとえば、普通に生活していれば、
ポスターを張りたいということもあるでしょう。
ポスターを掲示するために四隅を画びょうで止めていた場合ですね。

でも、メモを止めるために、
数十箇所も画びょうを刺したり抜いたりしていたら
話は別ということになります。

これは、


壁を壁としてではなく、「掲示板」として使用したのですから、
「用法違反にあたり」借主に費用負担の義務が発生するのです。


この場合には、経過年数を考慮しながら、
壁一面分の張り替え費用を負担してもらうのが妥当です。

賃貸経営をしていると、想定していないようなことが起きますね。
「え〜なんで」という入居者がいるものです。

ちなみに、画びょうではなく、くぎやネジの跡は
どのような扱いになるでしょうか。

クロスに開いたくぎやネジの跡は、
通常、面単位で経過年数を考慮した割合で
借主に原状回復費用の負担が発生します。

まあ、原状回復費用に関しては


「画びょうやピンの跡は大家さん負担、くぎやネジの跡は入居者さん負担」

というのが原則となります。

なお、くぎやネジを打ったために下地ボードまで傷めた場合、
下地の張り替えについては躯体部分ですので、
費用は、経過年数に関係なく、全額借主負担となります。





■賃貸経営を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト



−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

「物件調査や情報収集の戦略的ノウハウが満載でした!!」
「マーケティングの視点に立った物件調査の参考書を待っていました!!」
「ここまで物件選びをマーケティングの観点から説明した書籍はなかったです!」
「クオリティーを保ちながら、平易な文章で書かれているので、分かりやすかった!」
「初心者が物件選びをする際のバイブル≠ナすね!」


そんな多くのお声をいただいている雨宮の著書第2弾が好評発売中です。

プラス300万円本書影

■雨宮憲之著「もう会社に頼らない!プラス300万円を気楽≠ノ稼ぐ不動産投資術」           (SBクリエイティブ [ソフトバンククリエイティブ]、1,500円+消費税) 

●不動産投資物件のマーケティング調査、
 リスクを避ける物件見極めノウハウ満載の決定版
 ただいま好評発売中です!!


■ネット書店「アマゾン」 6部門で第1位 (2013年4月11日)

★ビジネス・経済部門  第1位
★投資・金融・会社経営部門 第1位
★産業研究部門  第1位
★不動産部門  第1位
★不動産投資部門  第1位

■紀伊国屋大手町ビル店
 「単行本ベストセラー第1位」 (2013年7月8日付)
 


本書の内容詳細&アマゾンでの注文はこちらから



−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
★賃貸経営に関する講演、セミナー依頼を承っております。詳しくはこちら

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

■あなたの賃貸経営を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト








このページの先頭に戻る