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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2016年01月12日 [融資/ファイナンス]
今日は、神奈川県横浜市のサトシさんのご質問にお答えします。

「雨宮さんにお聞きしたいのは、
物件を購入するにあたり、
私も、金融機関からお金を借りることになると思いますが、
よく、有利な条件で融資を受けるためには、
求められた提出資料以外にも、
シミュレーションなどを作成してプレゼンするといい、
なんていう話を聞きますがどうなんでしょうか。
どのようなことに気を付けたらいいのでしょうか。

まだ、私は購入したことがないのですが、
その辺教えていただけたらうれしいです。
よろしくお願いいたします」



サトシさんのいう、「有利な条件」というのが
少々漠然としているのですが、
まあ、一般的に言えば、いかに低利で融資を受けられるか、
ということになるでしょうね。

話を整理します。

まず、金融機関から融資を受ける際に必要な提出書類を
簡単に押さえておきましょう。

金融機関によって違いがありますが、
おおむね次のような資料が必要になります。

不動産チラシ、レントロール、登記簿謄本、公図、建物図面、
源泉徴収票3年分(会社員の場合)
商売をしている方は確定申告書3年分(不動産収入のある人も)
いろいろと必要になる書類があります。

そして、サトシさんが言っているように、
金融機関から必要とされなくても、
借りる際に用意をしておくと有利なものがあるかどうかという点は
確かに興味がありますよね。

私は、

あなたの「経歴書」や「金融資産ポートフォリオ」、
「収支シミュレーション」はあると有利だと思います。

金融機関にとって一番恐れることは、何でしょうか。

それは、貸したお金を返してもらえないことです。

つまり、金融機関の担当者が抱いている関心は、
ズバリ、あなたにお金を貸して、
ちゃんとお金を返してくれるのだろうか、
利息を支払ってくれるのだろうかというポイントなのです。

だから、あなたは、金融機関に対して、


借りたお金に利子をつけてしっかりお返しするという
確信を持たせるだけの材料を
提供してあげることが重要になるのです。


あなたが、いかによい借り手であるかを
金融機関を理解してもらうために、
「経歴書」と「金融資産ポートフォリオ」、
「収支シミュレーション」を作成して説得するのです。

まず「経歴書」を準備しましょう。

職業、仕事の内容、勤務年数、収入、職務経歴などを
A4判1枚にまとめます。

あなたの「属性」についての判断材料を
こちらから積極的に開示するのです。

「金融資産ポートフォリオ一覧」については、
預貯金、株式、投資信託などを一覧にしたものを作成します。

通帳や証券会社から送付された取引残高報告書のコピーを
証拠として添付しておくと信頼性が高まります。

この金融資産一覧については、
必須の提出書類になっている金融機関も結構あります。

そして、最後に「収支シミュレーション」です。

あなたが計画している不動産賃貸事業で、
いったいいくらのキャッシュフローがあがるのか。

入居率などの想定を変えてみたり、借入金利を変更して、
いくつかのケースでシミュレーションをしてみることです。

でも、残念なことを申し上げますが、
シミュレーションを作成したこと自体を
高く評価してくれる金融機関は少ないと言っていいでしょう。


一番重要なことは、
それぞれの想定にあたって使用した数字の根拠です。


実は、金融機関の担当者はその根拠にとても関心をもっています。

なぜならば、


数字の想定のし方一つで、
あなたの事業能力を判断することができるからです。


この想定の仕方が甘いと、
金融機関の担当者に能力を疑われてしまいかねません。

これをやったから、コンマ何%金利が下がるなどと
言うことはできません。

しかし、


金融機関にとってあなたが安心して貸し出しをできる
相手だと説得することができれば、
おのずと、金利面など条件面にも反映されてきます。


収支シミュレーションで、
事業をよく見せようと無理をすることだけは絶対にしないでください。

相手は、事業の数字を見るプロです。
あなたを、見通しの甘い事業者ととらえるだけです。




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2014年05月03日 [融資/ファイナンス]
さて、今日は、銀行融資と経済耐用年数についてのお話です。

物件入手を考えている方から、
どこの銀行なら、融資がおりやすいですか、
という質問をよく受けることがあります。

もうすでに、物件を融資を受けて購入された方は分かると思いますが、
〇〇銀行が、融資を受けやすいとは言いにくいのです。

不動産投資の指南本を読んでも、
融資のつきやすい銀行はここだという記述はほとんどないのでしょうか。

はっきり言い切れないのは、
どの銀行も、融資姿勢が猫の目のように変わるからなんです。

数年前、〇〇銀行がとても積極的に
不動産投資に融資を付けていたことがあっても、
今は、全く融資付けを行っていないとか、

現在、融資に積極的でも、
すぐ消極姿勢に転換してしまうことはよくあります。

常に、銀行の融資姿勢は、著しく変化し続けているのです。

だから、どこの銀行がいいかということは簡単には答えられません。

では、

そういった銀行の融資姿勢は何で変わるのでしょうか。

それは、

@その銀行の経営方針の転換による変化
Aその銀行の決算内容による転換
B世の中の経済情勢の変化による転換
C金融庁などの方針を受けての転換


など、いろいろなケースがあります。

私の自分の体験にもとづく感覚では、
3〜4カ月ごとに銀行の姿勢が変化するような銀行もあったと思います。
それくらい、融資方針は動いています。

では、どうしたらいいんだ、と言いたくなりますよね。

融資姿勢の変化についてのキャッチアップという点では、

収益物件の売買に強い不動産業者が、
銀行の融資方針の変化を素早くとらえています。


そのような業者さんは、お客さんが購入すると言ったときに、
ある程度、融資の見込みを立てられなければ、
売買の成約にこぎつけられません。

常に、銀行の融資担当者から情報を得ているのです。

ですので、そういった不動産業者の担当者といい関係を構築し、
定期的に情報をもらうことがとても重要です。

あとは、大家さんのネットワークを大切にすることだと思います。

大家さんの交流会などに積極的に参加し、
情報を仕入れることです。


特に、現在進行形で融資交渉を行っている大家さんがいれば、
かなり具体的にお話を聞けると思います。

また、銀行融資については、「首尾よく借りられそうな感触なんですが、、
融資期間が、想定していたのよりも短いんです」

といった質問も多く受けます。

まず、基本として押さえるべきこととして、
融資期間については、

法定耐用年数を超えて融資をうけるのは難しい

ということがあります。

法定耐用年数は、
木造であれば22年、鉄骨造は34年、
鉄筋コンクリートは47年と決められています。

築22年の鉄筋コンクリート造のマンションを買おうとすれば、
47−22=25 ということで、25年以内という融資期間になります。

ただ、銀行によっては、
この期間より短い融資期間が設定されている銀行があります。

それは、「経済耐用年数」によって
融資期間を決めている銀行があるからです。


経済耐用年数とは、
建物の経済的価値が維持できている期間の年数です。

銀行が独自に決めていて、
銀行によって、この年数に多少のバラツキがあります。

法定耐用年数よりも少し短い期間で設定されていることが多く、
たとえば、鉄筋コンクリート造の建物の経済耐用年数を
40年としている銀行の場合、47年の法定耐用年数で計算したときよりも
7年も融資期間が短くなってしまうのです。



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2014年04月22日 [融資/ファイナンス]
さて、今日は、日本政策金融公庫のお話です。

新たな物件の入手を考えている不動産投資家や、
記念すべき1棟目を狙っている大家さん予備軍の方に、
日本政策金融公庫ってどうなんですか、と聞かれることがあります。

一般的に、不動産投資家の方が、融資を受けようと思ったときには、
メガバンクや地方銀行、信用金庫が思いつくと思いますが、
日本政策金融公庫は、あまりなじみの薄い存在かもしれません。

というわけで、

今日は、日本政策金融公庫についてご説明したいと思います。

平成20年に、国民生活金融公庫、中小企業金融公庫、農林漁業金融公庫、
そして、国際協力銀行が統合されて誕生したのが、
この日本政策金融公庫です。

賃貸住宅の取得を不動産貸付業としてとらえ、
融資をうけることができます。

他の金融機関と比較してどうなのか、という点が気になりますよね。

日本政策金融公庫のメリットは、

金利が比較的に低い
全期間固定金利、
融資エリアは全国対応可能
銀行からの既存の借入額にあまり左右されない
抵当権の設定時に登録免許税がかからない


などを挙げることができます。

逆に、デメリットとしては、

借入期間が、最長でも15年と短い
融資限度額の基本が4800万円までと小規模投資向き
(多角経営化、第二創業、女性や若者、シニア起業資金は7200万円まで可能)
担保評価が厳しく、自己資金が50%程度必要になる


などの点があります。

また、政府系の金融機関を利用する際に気を付けなければならないのは、

融資は抵当権設定登記が完了した後に実行される

という点です。

つまり、

まずは身内に借りるか、
民間の金融機関でつなぎ融資を受けるかなどを
検討しなければなりません。

日本政策金融公庫の特徴をしっかり把握して、
あなたの投資の場合の使い勝手を判断してください。

ただ、

借入期間が短いので、自己資金を多く入れるか、
かなりの高利回り物件でないと、キャッシュフローは出にくいと言えるでしょう。


しかし、

メリットのところで触れましたが、
自分の住んでいる場所や、
物件の場所に関係なく検討してくれるという特徴があります。

ですので、

一部の不動産投資家に人気のある
地方の高利回り物件を購入するときには検討する価値があるかもしれません。


もちろん、

地方物件は大変空室率が上がっていますので、
事前の調査を十分に行うとともに、
物件の選別眼を磨いておかないと
とんでもない落とし穴にはまってしまうので
細心の注意を払ってくださいね。

あと、日本政策金融公庫を使用する場合の要注意ポイントとして
言われているのが(真偽のほど、程度の軽重は不明)、

面談等で、「投資」という言葉を使ってはいけない

ということです。

「不動産投資家」であることを全面に出して、
お話をしてはいけないということですが、なぜでしょうか。

それは、あくまで貸出の対象は、「事業家」であり、「投資家」ではないからという
ロジックなのですが、どうでしょうか。

利用される不動産投資家の方は、心のどこかに留めておいてください。

また、日本政策金融公庫は、

「リフォームローン」が出やすいとも言われています。

興味のある方は、民間の金融機関に加えて、
検討してみるのもいいと思います。

なお、日本政策金融金庫を利用される場合は、
基本的に自宅のある地域の支店での受け付けになります。



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