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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2017年06月02日 [不動産投資マーケット]
■大都市圏の農地「生産緑地」の指定解除
 アパート・賃貸マンションも増加する?
 


空室の増加で、アパート・マンション経営が悪化している大家さんが増えていますが、最近、「2022年問題」が賃貸の需給を悪化させる新たな懸念として浮かび上がっています。

ところで、「2022年問題」というのをお聞きになったことはあるでしょうか。
これは、都市部の農地「生産緑地」にかかわる問題です。

一見、アパート・マンション経営とは全く関係なさそうな「生産緑地」とは何でしょうか。

「生産緑地」とは、3大都市圏の政令市を中心として、一定の条件をクリアして、指定を受けた市街化区域内の農地のことで、この土地の所有者は、固定資産税の減免や相続税の納税猶予を受けることができるというものです。

ただ、その一方で「生産緑地」の指定を受けると、その土地での営農を義務付けられることになります。

この営農義務は、市町村に対する「生産緑地」の買い取りの申し出を行わないと解除されません。そして、買い取りの申し出ができるのは、

・主たる従事者の死亡または農業従事することができなくなる
・「生産緑地」に指定されてから30年が経過する

のどちらかのケースによります。土地所有者にとっては、税額軽減のメリットの半面、思い負担を背負うことになります。

土地所有者が買い取りの申し出を行うと、市町村は特別な事情がない限り、時価で買いとならなければなりませんが、実際に買い取った事例は少ないようです。市町村が買い取らない場合、他の農家への斡旋を行い、それでも買うものがいないと、「生産緑地」の指定が解除されます。

解除されると、土地所有者は、固定資産税の軽減がなくなって、跳ね上がる可能性があります。


1992年に現行の「生産緑地」制度が導入されて、現在存在する多くの「生産緑地」が、2022年に30年が経過します。税制面での優遇が受けられる半面、終身の営農義務が課せられるのを懸念して、土地所有者の多くは、買い取りを申し出て、指定を解除するとみられているのです。
そうなると、都市部にある大量の農地が放出されると予想されています。


■■東京23区内の「生産緑地」は東京ドーム約100個分 

ちなみに、国土交通省の「都市計画現況調査結果」(平成27年3月)によると、東京23区内に11,556か所、4,638,800uの「生産緑地」があります。これは、東京ドーム(46,755u)の約100戸分にあたる数字です。

まとまった土地が出回ることで、建売業者などが土地を仕入れ、大量の住宅が供給される可能性があります。空き家問題がさらに深刻化さを増す恐れがあるのです。

同時に、アパートや賃貸マンションを建てて土地の活用を図る土地所有者も出てくることになるでしょう。現在でこそ、アパートや賃貸マンションの空室問題についても、需給を悪化させる、さらなる負のインパクトになりかねません。

実際のところ、都市部の農家の中には、営農よりも、不動産の賃貸経営を行う方が得だと考える方も少なくないようです。

「都市農業に関する実態調査」(農林水産省、2011年)によれば、1戸当たり農家所得のうち、農業所得が約25%、不動産経営所得が約65%、その他の所得が約10%となっています。

営農義務から解放される土地所有者をターゲットに、アパート・マンション経営を勧めるハウスメーカーの営業活動も活発になっています。よく週末に開催されている賃貸住宅経営セミナーでも「2022年問題」「生産緑地」をテーマとしたものが増えています。

都市圏の「生産緑地」の指定解除が、どの程度、賃貸マーケットでの需給を崩すことになるのか、引き続き注目する必要があります。





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2017年01月20日 [不動産投資マーケット]
■人口の5割が独身、単身世帯が4割の時代へ
 賃貸経営のメイン対象も中高年の単身世帯に
 

ここ数年、都心部の新築分譲マンションのチラシをみていると、「コンパクトマンション」といわれるタイプの物件がよく登場しています。狭小ワンルームでもなく、80u以上あるファミリーマンションでもない、60u未満の間取りのマンションです。一見、中途半端な広さにも思えますが、実は、「中高年の単身者層や夫婦のみ世帯層」を中心に人気があるのです。そして、将来的にもこの人気が続きそうな気配があります。賃貸経営を考える上でも、その辺の事情がちょっと気になりますよね。

今後の世帯動向がカギになります。

国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、約20年後の2035年には、「人口の5割が独身」の時代がやってきます。独身者が、4800万人を突破し、全人口の48%を占める予測が出ているのです。

そして、

2035年には、「単身世帯」が増加し、全体の4割弱を占めるようになり、「夫婦のみ世帯」も、緩やかに増加を続け、2割以上になると予測されています。

一方、2035年の「夫婦と子どもの世帯」は23%まで減少していくと推計されています。これまで、さまざまなシミュレーションの際に「標準世帯」とされてきた「夫婦と子世帯」はどんどん減少していきます。

■コンパクトマンションが
 時代の要請にあった間取り規模に
 


将来的な世帯規模を考慮すると、「コンパクトマンション」はとても実情にマッチした物件と言えるのです。若い学生や社会人の住むような狭小ワンルームマンションは避けたいでしょうし、3LDK、4LDKといった子育てファミリーのような広い間取りも不要です。

当然、賃貸経営においても、これからメインターゲットとなるボリュームゾーンは、「単身世帯」や「夫婦のみ世帯」になります。中でも高齢化の進展で、「中高年層の単身世帯」を意識して、賃貸経営を行うことが重要になるのです。この点で、「コンパクトマンション」は、不動産投資物件として、有望な選択肢になりえます。

世帯規模とのマッチングだけではありません。


コンパクトマンションは、その特徴として、都市中心部の駅近にあるものが多く、コンビニや商業施設にも近い立地にあることが多いのです。

そんな利便性に魅力を感じて、現在でも、単身生活をしている中高年者や、子育てを終えた中高年の夫婦が、より便利な都市中心部の駅近マンションに居を移しているのです。

■「住みやすい」「貸しやすい」
 「売りやすい」の3拍子揃った物件
 


「コンパクトマンション」は、まさに、「広さより利便性」を重視した物件です。

さらに、大手のデベロッパーが分譲した「コンパクトマンション」は、セキュリティー機能に力を入れていたり、充実の設備を備えた物件も多くあります。大変「住みやすい」物件と言えるのです。

賃貸経営の面からみても、「貸しやすい」賃貸物件ということが言えます。

もう一つ、特徴があります
「コンパクトマンション」は、流動性が、比較的に高いのです。


「ワンルームマンションは通常、不動産投資家が購入者となります。ファミリーマンションは、実需層がメインです。それに対し、「コンパクトマンション」は、不動産投資家と実需層の両方が購入者になる可能性があるのです。つまり、購入対象者が幅広く「売りやすい」のも「コンパクトマンション」の特徴なのです。

このように「コンパクトマンション」は不動産投資物件としても可能性を感じさせる特徴が数多くあります。ただし、「コンパクトマンション」はその立地や利便性から、物件価格も高めの設定のものが多いです(利回りは低くなります)。ですので、個別の物件で、価格、利回り、コスト等、事業性の判断をしっかりしたうえで、不動産投資としてメリットがあるかどうかを適正に判断することは大前提となります。




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2017年01月15日 [不動産投資マーケット]
■パリではアパート大家が収益性の高い「民泊」へ転用
 賃貸住宅が減少し、家賃高騰を招く
 


海外からの訪日客の増加に対応するための「民泊」の導入が話題になり、賃貸経営の現場では、それぞれの地域の条例を含め、最終的に、どの程度、規制が緩和されるかに注目が集まっています。ただ、この「民泊」が増加すると、アパートやマンションの賃貸住宅の家賃が、高騰してしまうのではないか、という不安の声が出ています。

そんな話が出てきているのは、フランス・パリの事例がもとになっているようです。AFP通信が2015年5月につたえたところでは、


フランスのパリでは、アパート所有者の多くが、自身の物件を、本来の賃貸使用ではなく、より高い収益性が見込める「民泊」用に稼働させているというのです。

その結果、

それまで一般賃貸向けに出ていた物件が減少し、需給が悪化。
パリ市内の家賃が著しく高くなってしまったというのです。


パリでは、住宅不足がかなり深刻化しているそうです。パリは、「民泊」利用のマッチングサイト「Airbnb」で世界一物件登録が多い地域となっています。物件数で約6万件、ベッド数で約20万床の登録があります。20万という数字は、ホテルの収容数の約2倍にあたるそうです。フランスでは、「民泊」の規制が強化され対策が講じられました。

また、ドイツ・ベルリンでも、住宅が「民泊」に回され、家賃高騰の現象が起きて、まるまる貸し出す形態の「民泊」は事実上禁止になりました。

さて、東京や大阪、京都など、日本では今後どうなるでしょうか。確かに、現在でも、東京都心部では、ホテルとマンションが建設用地の入手を巡り、激しく競い合い、土地価格が上昇しているところがあります。一部のエリアでは、全く影響がないとは言えないかもしれません。

ただ、日本には全国で空き家が820万戸もあります。

東京だけでも空き家は80万戸以上です。賃貸住宅の空室に限っても全国で400万戸以上あるのです。

フランスにやってくる観光客らは年間約8000万人。一方、日本は現在のところ、約2000万人。東京オリンピックが開催される2020年には4000万人という目標はありますが、「民泊」が賃貸住宅の需給をそこまで悪化させるかは疑問です。

そもそも、


今後の為替相場がどう動くかも、きわめて不透明です。

大きく円高に振れれば、訪日外国人から見れば、日本は「物価の高い国」になります。そうなれば、当然、訪日客の増加にブレーキがかかります。

長い目でみれば、訪日客は増加傾向であるのは間違いないでしょうが、日本国内が抱える空き家・空室在庫でも対処できないような訪日外国人の急増があるでしょうか。最終的には、「民泊」事業参入への規制緩和がどの程度のものになるかにもよりますが、パリやベルリンのように「民泊」が、賃貸住宅の需給状況を崩し、アパートや賃貸マンションの家賃相場に大きなインパクトを与えるほどの影響は現状では考えにくいと思われます。





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