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2015年12月21日 [物件調査]
≪不動産投資≫「新耐震基準」は建築確認が下りた日で判断する
今日は、神奈川県相模原市のシンちゃんのご質問にお答えします。
「雨宮さん、こんにちは。
私はいま、不動産投資物件を探しているのですが、
高い利回りが欲しいので、どうしても昭和の時代に
建ったものが対象になってきそうなんです。
ただ、そうは言っても、
地震が起きる可能性も考えて、
新耐震基準の物件を、と考えております。
雨宮さんが以前、建築年月日で判断すると、
間違えてしまいますよ、と言っていたのを思い出したのです。
私の周りの不動産投資家たちは、販売図面に書いてある
築年月日で判断している人が多いのですが、
間違っているのでしょうか」
という内容です。
シンちゃん、
確かに、昨今、不動産投資物件の価格が上がり、逆に、利回りが低下しています。
そんな中、利回りの高い物件を探すとなると、
昭和の時代のアパートやマンションも検討する選択肢に入れていくということになりますね。
ただ、地震が怖いから、少しでも安全性の高い
新耐震基準の物件を購入したいというお気持ちも分かります。
でも、シンちゃんが言うように、
ベテランの不動産投資家の方でも、けっこう多くの方が、
その判断の仕方が間違っているので、気を付けてくださいね。
それではご説明します。
不動産投資の参考書籍には、よく
１９８１年（昭和５６年）６月１日以降の建物は、
建築基準法の改正によって、
新耐震基準で建てられていると書かれています。
非常にあいまいな言い方なんですが、
この解釈で、多くの方が間違っているのです。
かなりのベテランの不動産投資家の方でも間違っている方がいらっしゃいます。
この６月１日以降というのは、
築年月日（竣工日）で判断すると思っている方が多いのですが、
そうではありません。
１９８１年６月１日以降に着工をした建物が
新耐震基準で建てられているというのが正解です。
実際に、アパートやマンションの工事に
着工した日というのが分かりませんから、
着工ができるようになる
建築確認が下りた日が具体的な基準となります。
建築確認を受けて、着工して、
完成するまでには一定の時間がかかります。
たとえば、木造２階建てアパートの販売チラシに、
築年月日が１９８１年７月１５日とあったとき、
間違って、建築されたのが６月１日以降だからといって
新耐震基準だと思い込んではいけません。
完成までに２カ月くらいかかっていると考えれば、
確認を受けて、着工をしたのは５月１５日くらいと考えられ、
旧耐震基準である可能性が高いのです。
はっきり確認したいのであれば、
市町村役場の建築確認を所管する担当課に行って、
建築確認が下りた日を調べてもらうのが確実です。
市町村によっては、担当課で、
「確認申請受付簿」を閲覧させてくれるところもあります。
そのほか、建築確認の年月日を知るには、
「建築台帳記載事項証明」や「建築計画概要書」を
発行してもらう方法もあります。
新耐震基準の不動産投資物件だから安全で、
旧耐震基準だから絶対ダメとは言い切れませんが、
お気を付けください。
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