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2016年04月03日 [物件入手]
≪不動産投資≫風俗地域で物件を購入するリスクとは
■〝隠れ店舗〟として利用される可能性も！
本日のテーマは
「風俗地域で物件を購入するリスクとは」です。
先日、東京都墨田区のＩさんからご質問をいただきました。
「雨宮さん、この前、とても利回りのいい不動産投資物件がでたのですが、
その物件の立地するエリアが
風俗街といわれる場所なのです。
最近、利回りのいい物件がなかなか出ないので、
魅力的には感じるのですが、
やはり気になるのは、
風俗街に立地している点です。
間取りは広めの１Ｒです。
割り切って購入してもいいかもしれませんが
どんなリスクが考えられるでしょうか。
雨宮さんのご意見をうかがわせてください」
Ｉさん、大分心が揺れているようですね。
利回りはどれくらい出ているのでしょうか。
私も気になります。
Ｉさんは、もう現地を見にいかれたのでしょうか。
行っていないようでしたら、
まず、その不動産投資物件を見に行ってください。
あなた自身がどう感じるか、
その印象は、とても大切です。
それでは、私の考えをお話しします。
まず、
そのような地域で、ファミリー向け物件であれば、
もうその時点で、購入対象から外していいと思います。
風俗地域で、ファミリー向け物件は、
明らかに稼働率が下がります。
Ｉさんのお話の不動産投資物件は単身者向け物件ということですので、
このハードルは越えました。
では、そもそも、そのような地域に
立地している賃貸マンションでは、
どのような方が賃貸客となるのでしょうか。
風俗関係の店が林立する地域では、
賃貸のお客さんのかなり多くが、
やはり周辺の風俗関係で働いている方になります。
どうしても一般の会社で働くサラリーマンや学生さんからは
敬遠されてしまいます。
不動産会社の営業マンは、イケイケどんどんで、
「むしろ風俗関係の人の方が一般の方よりも、
しっかりしていたりしますよ」
なんて調子のいいことを言って、物件の購入を勧めたりします。
決して、風俗ビジネスの関係で働く方々を
偏見の目で見てはいけないのですが、
そういう地域に立地する賃貸物件で、
トラブルが多いのも事実です。
しかも、そのトラブルというのも、
他の地域とは少々異なるものが目立ちます。
私の物件調査では、
① 居住用として賃貸契約をしていたものが、
事務所として使用されていた
② 風俗関係の商売で〝隠れ店舗〟として利用されていた
③ 又貸しされ、借り手が別人になっていた
などの問題が、風俗地域では特に多くなっています。
また、トラブルが問題化してからも、
解決がこじれる場合も多かったりします。
ですので、
風俗関係の会社や従業員の方との契約や管理に優れた
不動産会社を見つけることができるかどうかも
大きなカギとなります。
どうしても、そういう地域ならではのリスクは、
覚悟せざるを得ないと思います。
あとは、リターンとの関係で、
そういったリスクを取るかどうかということになります。
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