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2016年04月14日 [物件入手]
≪不動産投資≫あなたは「新耐震」の判断方法を間違えていない？
本日は、
東京都北区のサトシさんの質問にお答えします。
「雨宮さん、こんにちは。
私は、不動産投資を始めようと、今物件を探しています。
ある程度、高い利回りの物件が欲しいので、
昭和の時代の物件も検討対象にしています。
でも、そうは言っても地震が怖いので、
最低でも『新耐震基準』の物件にしようと思っています。
そこで思い出したのが、以前、雨宮さんが、
不動産投資セミナーで話していた
販売図面の築年月日で判断すると間違えますよ、という言葉です。
私の周りでは、販売図面の築年月日を見て判断している人が
目立ちますが、間違えているということでしょうか」
というご質問です。
確かに、サトシさんが言う通り、
最低でも新耐震基準の物件を選ぶというのは、
リスク回避の点からも正解だと思います。
実は、サトシさんが指摘したように、
ベテラン不動産投資家の方でも、かなりの方が
旧耐震と新耐震の判断をする方法を間違えています。
不動産投資の参考書籍には、よく、
１９８１年（昭和５６年）６月１日以降の建物は、
建築基準法の改正によって、
新耐震基準で建てられていると書かれています。
こういった曖昧な表現がくせものなんです。
「６月１日以降の建物」というのがよくわかりませんよね。
ベテラン不動産投資家の方でも間違っているというのは、
この６月１日という時点を、
築年月日（竣工日）で判断してしまっているのです。
そうではありません。
１９８１年６月１日以降に着工した建物が
新耐震基準で建てられているというのが正解です。
でも、実際に着工した日というのが分かりませんから、
着工ができるようになる
建築確認が下りた日が具体的な基準となります。
実際に、建築確認を受けて着工して、
完成するまでに一定の時間がかかります。
たとえば、
木造２階建てのアパートの販売図面に、
築年月日が１９８１年６月１５日とあったとき、
間違って、６月１日以降だからと、
新耐震基準の建物だと思い込んではいけません。
完成までに２か月くらいかかっていると考えれば、
確認を受けて着工をしたのは、４月１５日前後と考えられるのです。
つまり、旧耐震基準である可能性が高いのです。
はっきり確認したいのであれば、
市町村役場の建築確認を所管する担当課に行って、
建築確認が下りた日を調べてもらうのが確実です。
自治体によっては、担当課で、
「確認申請受付簿」を閲覧させてくれるところもあります。
新耐震基準だから安全で、旧耐震基準だから絶対ダメとも
言い切れませんが、お気を付けください。
■不動産投資を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト
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「マーケティングの視点に立った物件調査の参考書を待っていました！！」
「ここまで物件選びをマーケティングの観点から説明した書籍はなかったです！」
「クオリティーを保ちながら、平易な文章で書かれているので、分かりやすかった！」
「初心者が物件選びをする際の〝バイブル〟ですね！」
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