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2014年06月12日 [物件調査]
≪不動産投資≫建物の傾斜をチェック
先日、川崎市のＷさんよりご質問をいただきました。
「雨宮さん、ちょっと教えてほしいんですけど、
東日本大震災以降、地盤や液状化の話が出ていて、
物件を見にいったときに気になっていることがあります。
それは、建物の傾きです。
いつも物件を見に行くときには、ビー玉やパチンコ玉を持っていくんですが、
転がしてみても、よく分かりません。
別に、傾いていないような物件でも、転がるんでどうなんでしょう。
あてにならない気もするのですが、一応転がしてみるのがいいのでしょうか」
なるほど。
確かに建物が傾斜していないかどうか、気になりますね。
まあ、正確にいうと、不動沈下によって建物（全体）が傾いているのか、
施工不良で、特定の部分の床が傾いているのか、
細かくみると、いろいろなケースがあると思います。
テレビのワイドショーなどで、欠陥住宅特集などで、
被害住宅を訪れたレポーターがビー玉やパチンコ玉を
転がして、派手に転がるシーンが放送されていますよね。
でも、これテレビというメディアの性質上、絵になる演出というか、
「いかにも酷い」という印象を際立たせるための表現方法と
言えるものです。
実際に、家の床にパチンコ玉などを置くと、
ほとんどの物件で気持ちよく転がることが多いのではないでしょうか。
ビー玉やパチンコ玉を転がす方法は、
心理的に不安感を大きくするだけで、
傾き判定ではあまり役にたちません。
では具体的に、どの程度傾いていると問題なのでしょうか。
「これ以上の傾斜だったら欠陥」 「これ以下は許容範囲」 といったような
明確な境界ラインはありません
ただ、品確法の 「住宅紛争処理の参考となるべき技術基準」
（平成12年建設省告示第1653号）では、
3/1000未満の傾斜を
「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性が低い」、
3/1000以上6/1000未満の傾斜を
「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性が一定程度存する」、
6/1000以上の傾斜を 「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性が高い」
といった具合にレベル分けをしています。
一般的には、新築の場合には3/1000、中古の場合には6/1000までを
許容範囲の目安としている考え方が多いようです。
売り物件を見に行って、お部屋を見ることができたら、
ぜひ気を付けてみてほしいことがあります。
それは、建具の建てつけ具合です。
内見用になったお部屋の状態ですと、
普通、お部屋を仕切る引き戸などが開いている状態になっていると思います。
ただ漫然と見て回るとスルーしてしまいます。
必ずお部屋の内見をする時は、
引き戸等をスライドさせて閉めたときに、
上下に隙間がどの程度できているかもチェックが必要です。
古い物件だと、隙間があるのはある程度自然なことなのですが、
あまりひどいときには、建物全体がゆがんでいたり、
建物が傾斜している可能性があります。
では、ビー玉やパチンコ玉の代わりに、
建物の傾斜や床の傾きを判断するための便利なツールはないのでしょうか。
一つお勧めするとすれば、
手のひらサイズの小型水平器が便利です。
あくまで簡易的な道具ですので、その辺は承知おきくださいね。
ホームセンターでプラスチック製の水平器が
数百円で売っていると思います。
プラスチック製の容器の中に気泡が入っていて、
傾けると気泡が前後左右に移動します。
この水平器の使い方は簡単です。
玄関、廊下、台所、リビング、洗面所などで置いてみればいいだけです。
この水平器の気泡がラインからはみ出せば、
６/１０００を超えている可能性があります。
この小型水平器はあくまで簡易的なものですので、
気泡が大きくはみ出した場合、その物件の購入を検討するのであれば、
専門家に依頼して、より精密なデジタル機器を使った調査を行うことが
必要になります。
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物件を見にいったときに気になっていることがあります。
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転がしてみても、よく分かりません。
別に、傾いていないような物件でも、転がるんでどうなんでしょう。
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なるほど。
確かに建物が傾斜していないかどうか、気になりますね。
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言えるものです。
実際に、家の床にパチンコ玉などを置くと、
ほとんどの物件で気持ちよく転がることが多いのではないでしょうか。
ビー玉やパチンコ玉を転がす方法は、
心理的に不安感を大きくするだけで、
傾き判定ではあまり役にたちません。
では具体的に、どの程度傾いていると問題なのでしょうか。
「これ以上の傾斜だったら欠陥」 「これ以下は許容範囲」 といったような
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普通、お部屋を仕切る引き戸などが開いている状態になっていると思います。
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必ずお部屋の内見をする時は、
引き戸等をスライドさせて閉めたときに、
上下に隙間がどの程度できているかもチェックが必要です。
古い物件だと、隙間があるのはある程度自然なことなのですが、
あまりひどいときには、建物全体がゆがんでいたり、
建物が傾斜している可能性があります。
では、ビー玉やパチンコ玉の代わりに、
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