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2014年06月14日 [物件調査]
≪不動産投資≫経営感覚のない地主さんが建てた物件は…
不動産投資家の方が、
アパートやマンションなどの中古売り物件の購入を検討する際には、
売り主の地主さんがどんな方であるかにも注意が必要です、
というお話です。
もう少し具体的に言えば、
経営感覚のある方だったかどうかについて、
十分見極めていただきたいと思うのです。
物件の状態や周辺環境ではなく、
経営感覚のある地主さんが所有していたかどうかというポイントです。
残念なことに、
この前所有者の経営感覚の良しあしという観点は、
物件購入者の方にとってほぼノーマークだというのが現状です。
経営感覚のない家主さんから購入する方が、
一般的には、安く買えることが多いのですが、
実は、デメリットも存在しているのです。
まず、経営感覚のない地主さんが建てた物件は、
ハウスメーカーや建設会社の言うままに建てられていることが多く、
悪質な業者にボッタクられ、
建築費が青天井になっているケースがあります。
別に豪華な仕様になっているわけではないのに、
建築費用が、坪あたり１００万円以上かかっている物件もあります。
ボッタクられたのは、前の所有者であって、
これから、この中古物件を買う購入者は関係ないじゃないか、と
思うかもしれません。
ところが、新しい所有者にも大きな影響を与えることがあります。
それは、悪質な建築業者にボッタクられた物件は、
建築費が異常に高いので、建物の固定資産税が高いのです。
この固定資産税は、前の所有者の手を離れた後、
新たな所有者の下でも、高い傾向が引き継がれることになります。
１回だけのことであれば、目をつぶれるのですが、
物件を所有している間、ずっと高い税金コストを負担し続けるのは、
経営を考えるととても厳しいですよね。
仲介の不動産会社担当者が、年間経費の内訳として、
固定資産税の額を教えてくれると思いますが、
その額が適正かどうか注意してみておいてください。
では、どうすれば、前所有者が経営感覚のない方であったかどうか、
分かるでしょうか。
直接、前の地主（大家）さんに会うことができればよいのですが、
それは、難しいでしょうね。
ですから、仲介を務める不動産業者さんに、
売り主さんがどのような方なのか、よく聞いておくことです。
合わせて、なぜ物件を手放すのかについても、
聞いてもらいましょう。
もし、経営不振が原因であればよく注意したほうがいいですね。
また、物件を見に行った際に、
前の所有者の方が管理にどのように絡んでいただろうかという観点で
じっくりチェックしてください。
管理会社に委託しているにも関わらず、
清潔感がなかったり、整理・整頓ができていないようでしたら、
経営に関心がない可能性が高く、
新築時の建築費用を反映した固定資産税の額に注意してください。
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一般的には、安く買えることが多いのですが、
実は、デメリットも存在しているのです。
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思うかもしれません。
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分かるでしょうか。
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それは、難しいでしょうね。
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合わせて、なぜ物件を手放すのかについても、
聞いてもらいましょう。
もし、経営不振が原因であればよく注意したほうがいいですね。
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