2013年12月02日 [物件入手]

ある不動産投資初心者の方が
「この物件どう思いますか？」と賃貸物件の販売チラシを持ってきました。

５戸で販売価格１億円の築２０年中古ＲＣマンションでした。
物件自体は、東京都内の有力ターミナル駅から徒歩圏で、
利回りも１０％とまずまずです。

そこで、まず気になったのが、販売価格が高い割に戸数が少ないこと。

友人は初めての物件購入です。
１つの空室による賃貸収入や利回りの影響度が非常に高くなるのが
気になります。

単純な話、
５戸の物件ですと、１戸空いただけで、空室率は２０％、
４戸の物件ですと、１戸空くと空室率は数字上２５％ということになります。

１戸でも空室が出ると、
キャッシュフローの負のインパクトは非常に大きくなります。

戸数の少ない１棟モノ高額物件を購入し、
ローンを組む場合には、ちょっとの空室でも、
返済計画や収支計画に大きな狂いが生じてきますので要注意です。
ある程度の高額物件になると、その影響は小さいとは言えません。

私の場合、収支計画を立てる際には、
２０％の空室を想定しています。

実際には過去５年間の通算空室率は３％ほどできていますが、
事業計画上は、かなりきつく想定しています。

これからの賃貸経営環境を考えると、
２０％くらいの空室率は想定しておかないと危険です。
（すでに２０％を超える空室率の地域は数多くあります）

最初の物件で、収入や利回りに変動が大きい物件を選択するのは、
できれば避けた方がいいとおもいます。
１億円以上の物件で、１つ空いただけで、空室率２５％という物件は、
かなりのリスクテイクになります。


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