[物件企画]

2014年04月22日

今日は、東京都練馬区のＯさんからのご質問です。

「単身者向けのアパートの新築を企画しているのですが、
間取りについて迷っています。
１Ｋを念頭においているのですが、
利回りを高くするためには２０�uくらいにして、戸数を増やしたいです。
でも、今後の賃貸経営を考えると、お客さんに選ばれるためには、
最低でも２５�uくらいは確保しないとキツイような気もします。
アドバイスをお願いできないでしょうか」

Ｏさんだけでなく、不動産投資家にとって、
間取りを考える際には、いろいろと悩みますよね。

なるべく広い住戸にして選ばれる物件にしたいと思う半面、
利回りを高くし、収益性を高めるために、
数多く住戸を確保したいという気持ちもあるのは、
不動産投資という性質上、当然のことと思われます。

Ｏさんが新築を検討されている地域の競合物件に
どのような物件が多いのかを調査していないのでわかりませんが、

Ｏさんご自身で、
マーケティング調査を行ってみてはいかがでしょうか。

一番、手っ取り早いのは、近隣の不動産業者でのヒアリングです。

現在、単身者物件で、どれくらいの広さの物件が多いのか。
最近の新築物件では、どれくらいの広さの物件が多いのか。

人気の間取りについて客付けの立場からの考えを聞き、
ついでに、人気の設備（今後人気を集めそうな設備）についても
ヒアリングしてみましょう。

なるべく数多くの業者にヒアリングを行ってください。

不動産投資を行う上で不可欠となる
その地域での傾向が明確になってくると思います。

ただ、全国的な傾向としては、
賃貸住宅のお部屋の広さは、毎年少しずつ大きくなっています。
１Ｋであれば、最近の平均的な広さで、
２５�u〜３０�uくらいはあったと思います。

私から
別の視点で一つアドバイスするとしたら、

お部屋を平面的な「広さ」だけで考えるのではなく、
立体的な「高さ」を重視する発想をもっていただきたい

ということです。

専有面積はそのままでも部屋が広く見える工夫に
「天井の高さを変える」ということがあります。

建築会社任せにする方が多いのですが、
オーナーの考え一つで、
天井の高さは自由に変えることができます。

現在、アパートの平均的な天井の高さは、
２ｍ２０�p〜２ｍ４０�pくらいだと思います。

天井が低いと、お部屋の面積がすくしくらい広くても、
狭く感じてしまします。

逆に言えば、
天井が高ければ、多少お部屋の広さが狭くても、
圧迫感がなくなり、心理的に広く感じられるものです。

印象として与える部屋の広さというのは、
単に面積だけでなく、天井の高さとも関係しているのです。

天井の高さを工夫すれば、お部屋は広く見せられる。

これから新築物件を企画される不動産投資家の方は、
こういった発想も持っていただければと思います。

私は、いろいろな物件を見てきて、

２ｍ８０�p以上の天井高がある物件で、
とても開放的な印象を受けました。

人の感じ方はさまざまですので、明確な数字で示すのは難しいですが、
不動産業者の意見も聞いてみるといいと思います。

いずれにしても、天井の高い物件は、
内見でお客さんがお部屋を見た際に、「開放感」が感じられ、
好印象が得られるのではないでしょうか。

天井を高くすると、建築費が多少増えますが、
他のアパートとの差別化を考えると、とても有効です。


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