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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年10月15日 [物件調査]

≪不動産投資≫〇〇の多い地域は空室の急増を警戒!

さて、不動産投資物件を探されている皆さん、
気に入った物件は見つかりましたでしょうか。

最近、私はいろいろな方から、
これから物件を購入する場合、どんなことに気を付ければいいか、
よく聞かれます。

もちろん、一言で言えるほど簡単ではありませんが、
現地調査で気をつけたいことがあります。

それは、ターゲットの物件の周辺にどの程度、
農地や青空駐車場などがあるかという点です。

農地や青空駐車場などが多いエリアは、数年のうちに
急激に賃貸の需給悪化が起きる可能性があります。


なぜ、そのようなことが言えるのか。

来年から、相続税の課税が強化されようとしているのです。

そうなれば、相続税対策に動く人が
確実に増えることになります。

相続税対策ということになれば、
昔から王道は、借金をして、
所有地にアパートやマンションを建てるという
行動を取ることになるのです。

そうすることで、相続財産の評価を下げるのです。

今、まさに、この世の中に、
空前の不動産相続バブルがやってきようとしています。

これは、不動産投資家にとって、賃貸経営のライバルが
急増することを意味します。

既に、ハウスメーカーが各地に主催している
土地活用セミナーには、大行列ができています。


勘のいい方はお分かりだと思いますが、
相続税節税対策で、アパマン建設ラッシュが起きれば、
それでなくとも空室問題に頭を痛めているのに、
さらなる需給悪化で、より一層空室が生まれることになります。

そして、エリア内の需給が悪化すれば、
家賃値下げ圧力も大きく働くことになり、
賃貸経営は、収入額の面でも厳しい局面を迎えることになるのです。

経済用語に、「合成の誤謬(ごびゅう)」という言葉があります。

1人ひとりが合理的な行動を取ったとしても、
他の多くの人が同じ行動を取ることによって、
不都合な結果が生じることを意味します。

アパマン建設は、1人ひとりの節税対策の面からは合理的なのですが、
大勢が同じ行動を取ることで、
相続のあと20年も、30年も続く賃貸経営に、
深刻な影響を与えてしまうことになります。

現在、びっしりと住宅などが建っているエリアでは、
アパマンの建設余地が少ないので、
急激な需給変化が起こる可能性は低いのですが、

周辺に畑がいっぱいあったり、
青空駐車場などが多く点在していて、
アパマン建設の可能性が高い地域では、
今後、急激な需給悪化を招き、
より一層の空室問題を抱える恐れがあります。

重要なことは、

そのような地域にある不動産投資物件の購入を検討する場合には、

事業収支計画を立てるときに、
空室率の想定を、最低でも【現在値+10%】と、高く設定しておくべきです。


現状で、既に高い空室率のエリアであれば、
購入は見送ったほうがいいと思われます。



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