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2014年10月16日 [物件調査]

≪不動産投資≫N値と土質柱状図

東京都豊島区の萩原さんからご質問をいただきました。

「雨宮さん、いつもブログ楽しく拝見させていただいています。
気になっていることがあるので、教えていただけたら嬉しいのですが…。

東日本大震災以降、マイホームの取得や不動産投資物件を取得するにあたって、
地盤の大切さがよく言われるようになりました。

できるだけ、軟弱地盤を避けて、硬い地盤の上に建った物件を購入することに
注意を払う方が増えていると思います。

そんな地盤の話に触れる際に、N値とか、土質柱状図などといった用語が、
しばしば出てくることがあります。

このN値や土質柱状図について教えてください」


というご質問です。

萩原さんがおっしゃるように、
東日本大震災後、地盤や地質という要素が
不動産投資をするにあたり、これまで以上に重視される要素になりましたね。

地盤調査にもいろいろな方法があるのですが、
代表的な地盤調査の方法の一つに、
「標準貫入試験」と言われているものがあります。

一般的にボーリング調査で使用される方法で、
この調査で、地盤の硬さを表す指標になっているのが「N値」です。


N値とは、重さ63.5kgのハンマーを75cmの高さから落下させ、
サンプラー(試料採取を行う管)を30cm貫入させるのに
必要な打撃回数のことを言います。


硬い地盤であれば、なかなか土中にもぐっていきにくいですよね。
打撃回数は増えることになり、N値は大きくなります。

イメージとしてはこんな感じです。


不動産投資、標準貫入試験

N値の測定は普通1mごとに行い、N値で地盤の硬さを判別します。

地質調査の結果は、N値が掲載された「土質柱状図」にまとめられます。
この柱状図を見れば、地下の地盤の状態が把握できます。

土質柱状図の一部分、N値についてまとめた箇所を見てみましょうか。
下記のように掲載されています。

不動産投資、柱状図

調査を実施したこの地盤の場合、地表から5メートルくらいを超えた所から、
N値50の地盤が続いていることが読み取れます。

建築学会では、「N値50以上の層が5.0m以上確認できれば、
そこを支持層とする」と決められています。


5メートル以上N値50の硬い地盤が続けば、
そこよりも下の層は、柔らかい地層である可能性は低いということです。

一定規模以上のマンションを建設する場合などには、
硬い地盤の支持層へ向けて、建物を支える支持杭を打ち込んだりします。

まあ、詳しい建築技術の話は別にして、
N値50の地盤が、地表に近いところにあるか、
かなり深いところまでいかないと、
現れないかによって、地盤の強弱が把握できるのです。

不動産投資家にとっても、N値や柱状図はとても重要な情報になります。



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