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2014年10月30日 [物件入手]
≪不動産投資≫短期拡大戦略とROI指標
ROI指標って聞いたことあるでしょうか。
不動産投資物件を購入するときに、表面利回りや実質利回りといった
指標に関心がいくのが普通ですが、
これから短期間で賃貸経営を拡大していこうという方は、
このROIという指標にも注目する必要があります。
ROIは、物件の販売チラシの物件概要に表示されることはありません。
不動産投資家の方が、自分で計算する必要があります。
このような指標の定義はさまざまあることがあるのですが、
一般的には、ROI（％）は、
キャッシュフロー（年間の手取家賃収入）÷物件購入時の自己資金×１００
になります。
Return on Investmentのことで
日本語では「投資利益率」などと言われています。
つまり、投資効率を表すものなのです。
たとえば、諸費用込みで1億円のマンションを購入したとします。
自己資金は２０００万円で、金融機関から８０００万円の融資を受けました。
年間の家賃収入から経費を差し引いたキャッシュフローは３００万円でした。
この時、ROIは、３００÷２０００×１００＝１５
１５％ということになります。
さて、問題なのは、不動産投資において、
この１５％という数字が何を意味するかです。
意味としては、
投下した自己資金に対して、年間にどれくらいの利益が得られたかの割合
ということになります。
１００÷１５≒６．６
つまり、自己資金分については６年ちょっとで回収できるという意味になります。
ということは、
ROIが高いほど、自己資本金を回収するスピードが早くなり、
さらなる不動産投資物件入手のために資金をつぎ込むことが可能になるのです。
収益物件をどんどん買って、拡大路線の戦略を実現していきたい方は、
ROIの数値が高い方が都合がいいのです。
もう、お分かりだと思いますが、
表面利回りや実質利回りが高い方が、ROIも高くなる傾向はあります。
ただし、全額自己資金で購入すると、
回収するのに時間が長くかかるということです。
別の言い方をすると、
出来る限り多く融資を受け、
しかも、長期で低金利であればあるほど
ROIは高くなるということになります。
でも、私は、
単純に、ROIが高い投資がいいと言っているのではありません。
ROIが高いというのは、自己資金の入れ方が少ないのですから、
リスクも大きく抱えていることになります。
自己資金を多く入れて、
低リスクで賃貸経営をすることも間違いではないのです。
しかも、現在の金融機関の融資姿勢は厳しいです。
フルローンに近い融資というのは可能性が低くなっています。
おのずと、ROIの数値にも限度があります。
短期間に物件を増やす拡大戦略をとるかどうかは、
それぞれの不動産投資に対するスタンスによるものだと思います。
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ということになります。
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でも、私は、
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リスクも大きく抱えていることになります。
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しかも、現在の金融機関の融資姿勢は厳しいです。
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