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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2015年01月16日 [物件入手]

≪不動産投資≫インカムゲインとキャピタルゲイン

こんにちは。

今日は、埼玉県草加市のトオルさんからのご質問にお答えします。

トオルさんのご質問ですが、


「雨宮さん、こんにちは。
前からよく分からなくて、そのままになっていたことがあるのですが、
インカムゲインとキャピタルゲインの関係についてです。

バブルのころは、毎年のように不動産価格が上がっていたので、
売ることによって利益を得るキャピタルゲインを狙っている
投資家が多かったですよね。

バブルがはじけたあとは、家賃収入を目的に、
積み上げていくことを狙ったインカムゲインが主流のスタイルに
なっています。

不動産価格が下落し続けている地域の物件でも、
業者さんは、今はインカムゲイン狙いの投資だから関係ないですよ、といった
説明をするところもあります。

この辺の、キャピタルゲインとインカムゲインの関係について
教えてもらえるとありがたいです。
よろしくお願いします」


という内容です。

トオルさん、キャピタルゲインとインカムゲインについて、
ずっとスッキリしなかった気持ち、よく分かります。

確かに、世の中に、間違った考え方があふれています。

業者さんや有名な不動産投資家の中にも、
あたかも、両者がまったく関係ないような説明をする人がいます。

しかし、それは誤りです。

あまりにも世の中にミスリードする情報があるので、
「インカムゲイン狙いの投資だから、
不動産価格が下げていても、心配する必要はない」といった
間違ったとらえ方をしている方が増えています。

そんなことはありません。


インカムゲインとキャピタルゲインは密接な関係があるのです。

具体例で説明いたしましょう。

たとえば、5000万円の物件で
(その地域の標準利回りが10%のエリア)、
年間500万円の家賃収入を得ていたとします。

もし、そのエリアの不動産価格が5年間で、
30%右肩下がりで低下していったらどうでしょうか。

同じような物件なら3500万円で買えるということになります。

実は、不動産価格が下がるにしたがって、家賃相場も下がるのです。
(家賃の方が、下がり方が緩やかであるとはいえますが…)

しかも、需要の低い、空室が問題になっているようなエリアでは、
家賃相場は大きく下がります。


空室を避けようというオーナーのモチベーションが働きます。

3500万円で購入した不動産投資家が、
5000万円で購入した不動産投資家と同様に、
利回り10%確保できればいいと考えれば(このエリアであれば10%が適正と判断すれば)、
家賃収入は350万円になってしまうのです。

そうなると、500万円得ていた5000万円のオーナーも、
条件の酷似した同じような物件なら、
350万円の家賃収入に近づけていかざるを得ないのです。

結果として、インカムゲインを目当てに5000万円で物件を
購入した不動産投資家もインカムの利回りは、
7%近くまで落ち込んでしまうのです。




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