ビジネスブログ|(株)オーナー・インテリジェンスの雨宮憲之が、不動産投資・賃貸経営をサポート!<講演・セミナー・空室対策コンサルティング>

株式会社 オーナー・インテリジェンス
株式会社 オーナー・インテリジェンス
「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2015年12月17日 [メンテナンス]

≪賃貸経営≫間違いだらけの相見積もり

今日は、埼玉県さいたま市の健太さんのご質問に
お答えしたいと思います。


「雨宮さん、こんにちは。
いつもブログを楽しく拝見させていただいています。

実は、私は、数年前、築古のアパート1棟を購入し、
賃貸経営をスタートさせました。
学生向けの1Kで、バストイレ別の物件です。
すでに築30年を経過しているので、かなり老朽化してきています。

特に、ユニットバス(UB)は内部に水が回っていて、
かなり錆びてきているようです。
そろそろバスの交換をした方がいいと考えています。

何棟も所有しているベテランの不動産投資家の友人に聞いたら、
ユニットバスの交換は大変費用がかかるから、
数多くの業者から相見積もりを取った方がいいと言われました。

たしかにアパート・マンション経営で
相見積もりを取るというのはよく聞くのですが、
実際にどう見積もりをとったらいいのか。
また、何に気を付けたらいいのか。よく分かりません。

私は、この1棟目を何としても成功させて、
まだまだ賃貸経営を拡大したいと考えておりますので、
どうぞよろしくお願いいたします」


という内容です。

そうですね、健太さん。
ユニットバスの交換のキャッシュアウトは痛いですね。
でも、賃貸経営上、必要であれば致し方ありません。

健太さんの友人の言うとおり、バスの交換はとても費用がかかります。
まったく何も考えないで業者に依頼すれば、
賃貸アパート・マンション向けの標準用仕様でも、
軽く50万円はかかるでしょうね。

不動産投資家にとって、相見積もりを取ることは基本ですが、
多くの大家さんが同じような失敗をしています。
しかも、怖いことにその失敗に全く気付いていないことが多いのです。

それは、


相見積もりで安くなったように見えるのですが、
ただ単に仕様を落とされているだけというケースが非常に多いのです。


同じ条件で安くなってこその相見積もりという
大前提が成り立っていないことがよくあります。

私が健太さんにアドバイスするとしたら、


まず、クオリティーの部分で信頼のおける1社から
当て馬の見積もりを取ること。


そして、最も重要なことは、最初の1社から見積もりを取るときに、

現地で、導入できる製品寸法を業者に確認をすることです。
ユニットバス交換工事では、UBの寸法が大切になります。

製品には、いろいろな寸法があります。
1116と製品番号についているものは、
ユニットバスの奥行が1100mm×幅1600mmという意味です。

賃貸経営を行う上で基本的なことなので、
ぜひ、覚えておいてください。

健太さんが自分で今設置されているバスの寸法を
メジャーで測定してもだいたいは分かるとは思いますが、
業者に見てもらう方が確実です。

それによって、どういった寸法の製品の設置が可能なのか、
明確になります。


見積書には、製品の型番と仕様寸法を書き込んでもらうことが重要です。

その上で、製品代金と施工代金(工事費)を分けて
見積書に記入してもらってください。

見積もりを依頼するべき業者は、設備工事業者でもいいですし、
もし、プロパンガスを使っているのなら、
ガス業者さんでもいいと思います。
現地には、必ずユニットバスのメーカーの担当者さんが来ます。

なぜならば、どんな業者に依頼しても、
バスユニット自体を組み立てるのは、メーカーだからです。

その上で、電気工事や給排水管の接続工事など周辺工事が行われます。

いずれにしてもアパート・マンション経営の相見積もりの重要なことは、


まず1つ見積もりを取って、最適寸法を明確にしてから、
それを参考、下敷きにしながら、
条件を合わせたうえで他の業者からも
見積もりをもらうことです。


また、最初の見積もりを取る際にもう一つ、
現地で確認する重要なことがあります。

それは、製品の搬入経路の確認です。

玄関ドアやベランダといった開口部をチェックしてもらい、
どの程度の広さが必要になるかよく説明を聞いてください。

たいていのユニットバスの製品カタログの後ろの方には、
搬入に必要な開口寸法というのが書かれています。

見積もりの際に、現地にきた担当者が、
カタログの資料を使って説明してくれると思うので、
しっかり説明を聞いてください。

最後にまとめますと、


まず、1つの業者から見積もりを取り、
導入可能なUB寸法、搬入についての知識を得てから、
他の多数の業者から見積もりを取ると上手くいくでしょう。


最初の業者さんは、当て馬になってしまう可能性が高く、
少々気の毒ではありますが、
健太さん、頑張って挑戦してみてください。





■賃貸経営を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト



−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

「物件調査や情報収集の戦略的ノウハウが満載でした!!」
「マーケティングの視点に立った物件調査の参考書を待っていました!!」
「ここまで物件選びをマーケティングの観点から説明した書籍はなかったです!」
「クオリティーを保ちながら、平易な文章で書かれているので、分かりやすかった!」
「初心者が物件選びをする際のバイブル≠ナすね!」


そんな多くのお声をいただいている雨宮の著書第2弾が好評発売中です。

プラス300万円本書影

■雨宮憲之著「もう会社に頼らない!プラス300万円を気楽≠ノ稼ぐ不動産投資術」           (SBクリエイティブ [ソフトバンククリエイティブ]、1,500円+消費税) 

●不動産投資物件のマーケティング調査、
 リスクを避ける物件見極めノウハウ満載の決定版
 ただいま好評発売中です!!


■ネット書店「アマゾン」 6部門で第1位 (2013年4月11日)

★ビジネス・経済部門  第1位
★投資・金融・会社経営部門 第1位
★産業研究部門  第1位
★不動産部門  第1位
★不動産投資部門  第1位

■紀伊国屋大手町ビル店
 「単行本ベストセラー第1位」 (2013年7月8日付)
 


本書の内容詳細&アマゾンでの注文はこちらから



−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
★賃貸経営に関する講演、セミナー依頼を承っております。詳しくはこちら

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

■あなたの賃貸経営を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト











このエントリーをはてなブックマークに追加

このページの先頭に戻る