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2015年12月27日 [物件入手]
≪不動産投資≫築浅物件は、急激な利回り低下に注意する
今日は、東京都練馬区のクーちゃんのご質問にお答えします。
「雨宮さん、こんにちは。
いつもブログで不動産投資について勉強させていただいています。
ところで質問があるのですが、
実は、超築浅物件のことなんです。
私は、新築に近い超築浅の不動産投資物件を探しているのですが、
知り合いから、買った後、利回りがドスンと下がる可能性があると
言われました。
基本的なことかもしれないのですが、どういうことか、
解説いただけると嬉しいです。
よろしくお願いいたします」
クーちゃんさん、ありがとうございます。
さて、本題のご質問についてお答えします。
知人の不動産投資家さんの言われたことはとても重要なことです。
築５年くらいまでの築浅物件は、購入後に急激に利回りが
低下する可能性があります。
それは、
新築時の家賃設定には、
「新築プレミアム」が上乗せしてあるのが一般的だからです。
たとえば、中古賃貸物件の１Ｒで相場家賃が
７００００円であるとすると、
もしほぼ同条件の新築賃貸物件であれば、
新築プレミアムがのって、家賃は７５０００円～８００００円で
客付けすることができるのです。
この家賃設定は、新築時にたった１回だけ可能なものです。
したがって、最初の入居者が退去して、次の入居者募集の際には、
家賃は、相場程度にガクッと下がってしまうのです。
ですから、あなたが不動産投資物件を購入された時、
新築募集の時から入居されている方の割合が多いほど
入居者の入れ替わりで、利回り低下が著しいものになります。
築浅物件を購入する際には、
この利回り低下を想定して、賃貸経営の事業計画を立てなければ、
後々行き詰ってしまいます。
どの程度の低下になるかについては、
類似物件の相場家賃をネットの賃貸募集サイトなどで
調べれば簡単に予想することができます。
★具体的なケースで説明しましょう。
１Ｒ８戸の木造アパートで築２年の不動産投資物件が６６００万円で売りに出ていました。
現在満室で入居者はすべて新築の時からのお客さんです。
家賃は６８０００円です。利回りは表面で、９．９％です。
ほぼ１０％の利回りということで購入しようと思いましたが、
どうでしょうか。
現状の利回りは、
６８０００円×８戸×１２カ月＝６５２８０００円
６５２８０００円÷６６００００００円×１００＝９．９％
この物件の類似条件の中古賃貸物件の家賃相場を調べてみると、
６００００円ということが分かりました。
つまり、新築での賃貸募集ということで、８０００円高い
賃料づけをしていたのです。
もし、購入後数年の間にすべての入居者が入れ替わると、
下記の計算のように、
表面利回りは、８．７％に低下してしまうのです。
６００００円×８戸×１２カ月＝５７６００００円
５７６００００円÷６６００００００円×１００＝８．７％
ということです。
もし、築浅の不動産投資物件の購入を検討する場合には、
新築プレミアムなしの相場家賃で想定利回りを
計算し直しておかなければならないのです。
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基本的なことかもしれないのですが、どういうことか、
解説いただけると嬉しいです。
よろしくお願いいたします」
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さて、本題のご質問についてお答えします。
知人の不動産投資家さんの言われたことはとても重要なことです。
築５年くらいまでの築浅物件は、購入後に急激に利回りが
低下する可能性があります。
それは、
新築時の家賃設定には、
「新築プレミアム」が上乗せしてあるのが一般的だからです。
たとえば、中古賃貸物件の１Ｒで相場家賃が
７００００円であるとすると、
もしほぼ同条件の新築賃貸物件であれば、
新築プレミアムがのって、家賃は７５０００円～８００００円で
客付けすることができるのです。
この家賃設定は、新築時にたった１回だけ可能なものです。
したがって、最初の入居者が退去して、次の入居者募集の際には、
家賃は、相場程度にガクッと下がってしまうのです。
ですから、あなたが不動産投資物件を購入された時、
新築募集の時から入居されている方の割合が多いほど
入居者の入れ替わりで、利回り低下が著しいものになります。
築浅物件を購入する際には、
この利回り低下を想定して、賃貸経営の事業計画を立てなければ、
後々行き詰ってしまいます。
どの程度の低下になるかについては、
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家賃は６８０００円です。利回りは表面で、９．９％です。
ほぼ１０％の利回りということで購入しようと思いましたが、
どうでしょうか。
現状の利回りは、
６８０００円×８戸×１２カ月＝６５２８０００円
６５２８０００円÷６６００００００円×１００＝９．９％
この物件の類似条件の中古賃貸物件の家賃相場を調べてみると、
６００００円ということが分かりました。
つまり、新築での賃貸募集ということで、８０００円高い
賃料づけをしていたのです。
もし、購入後数年の間にすべての入居者が入れ替わると、
下記の計算のように、
表面利回りは、８．７％に低下してしまうのです。
６００００円×８戸×１２カ月＝５７６００００円
５７６００００円÷６６００００００円×１００＝８．７％
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もし、築浅の不動産投資物件の購入を検討する場合には、
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