ビジネスブログ|(株)オーナー・インテリジェンスの雨宮憲之が、不動産投資・賃貸経営をサポート!<講演・セミナー・空室対策コンサルティング>

株式会社 オーナー・インテリジェンス
株式会社 オーナー・インテリジェンス
「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2015年12月27日 [物件入手]

≪不動産投資≫築浅物件は、急激な利回り低下に注意する

今日は、東京都練馬区のクーちゃんのご質問にお答えします。

「雨宮さん、こんにちは。
いつもブログで不動産投資について勉強させていただいています。

ところで質問があるのですが、
実は、超築浅物件のことなんです。

私は、新築に近い超築浅の不動産投資物件を探しているのですが、
知り合いから、買った後、利回りがドスンと下がる可能性があると
言われました。

基本的なことかもしれないのですが、どういうことか、
解説いただけると嬉しいです。
よろしくお願いいたします」


クーちゃんさん、ありがとうございます。

さて、本題のご質問についてお答えします。

知人の不動産投資家さんの言われたことはとても重要なことです。

築5年くらいまでの築浅物件は、購入後に急激に利回りが
低下する可能性があります。

それは、


新築時の家賃設定には、
「新築プレミアム」が上乗せしてあるのが一般的だからです。


たとえば、中古賃貸物件の1Rで相場家賃が
70000円であるとすると、

もしほぼ同条件の新築賃貸物件であれば、

新築プレミアムがのって、家賃は75000円〜80000円で
客付けすることができるのです。

この家賃設定は、新築時にたった1回だけ可能なものです。

したがって、最初の入居者が退去して、次の入居者募集の際には、
家賃は、相場程度にガクッと下がってしまうのです。

ですから、あなたが不動産投資物件を購入された時、


新築募集の時から入居されている方の割合が多いほど
入居者の入れ替わりで、利回り低下が著しいものになります。


築浅物件を購入する際には、
この利回り低下を想定して、賃貸経営の事業計画を立てなければ、
後々行き詰ってしまいます。

どの程度の低下になるかについては、


類似物件の相場家賃をネットの賃貸募集サイトなどで
調べれば簡単に予想することができます。


★具体的なケースで説明しましょう。

1R8戸の木造アパートで築2年の不動産投資物件が6600万円で売りに出ていました。
現在満室で入居者はすべて新築の時からのお客さんです。
家賃は68000円です。利回りは表面で、9.9%です。

ほぼ10%の利回りということで購入しようと思いましたが、
どうでしょうか。

現状の利回りは、

68000円×8戸×12カ月=6528000円
6528000円÷66000000円×100=9.9%

この物件の類似条件の中古賃貸物件の家賃相場を調べてみると、
60000円ということが分かりました。

つまり、新築での賃貸募集ということで、8000円高い
賃料づけをしていたのです。

もし、購入後数年の間にすべての入居者が入れ替わると、

下記の計算のように、

表面利回りは、8.7%に低下してしまうのです。

60000円×8戸×12カ月=5760000円
5760000円÷66000000円×100=8.7%

ということです。

もし、築浅の不動産投資物件の購入を検討する場合には、
新築プレミアムなしの相場家賃で想定利回りを
計算し直しておかなければならないのです。




■不動産投資を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト



−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

「物件調査や情報収集の戦略的ノウハウが満載でした!!」
「マーケティングの視点に立った物件調査の参考書を待っていました!!」
「ここまで物件選びをマーケティングの観点から説明した書籍はなかったです!」
「クオリティーを保ちながら、平易な文章で書かれているので、分かりやすかった!」
「初心者が物件選びをする際のバイブル≠ナすね!」


そんな多くのお声をいただいている雨宮の著書第2弾が好評発売中です。

プラス300万円本書影

■雨宮憲之著「もう会社に頼らない!プラス300万円を気楽≠ノ稼ぐ不動産投資術」           (SBクリエイティブ [ソフトバンククリエイティブ]、1,500円+消費税) 

●不動産投資物件のマーケティング調査、
 リスクを避ける物件見極めノウハウ満載の決定版
 ただいま好評発売中です!!


■ネット書店「アマゾン」 6部門で第1位 (2013年4月11日)

★ビジネス・経済部門  第1位
★投資・金融・会社経営部門 第1位
★産業研究部門  第1位
★不動産部門  第1位
★不動産投資部門  第1位

■紀伊国屋大手町ビル店
 「単行本ベストセラー第1位」 (2013年7月8日付)
 


本書の内容詳細&アマゾンでの注文はこちらから



−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
★不動産投資に関する講演、セミナー依頼を承っております。詳しくはこちら

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

■あなたの不動産投資を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト





このエントリーをはてなブックマークに追加

このページの先頭に戻る