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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2016年01月17日 [経営管理]

≪賃貸経営≫空室問題への対処には、ミクロ指標が大切

賃貸経営成功のため、物件入手後も独自の空室率調査を

本日は、「空室問題への対処には、ミクロ指標が大切」
というテーマでお話しします。

昨今、賃貸経営における最大の関心事は空室問題です。
不動産投資家や大家さんにとっては、とても先行きが気になります。

残念ながら、人口動態の統計の数字からも、賃貸経営にとっていい材料がありません。

日本の人口はすでに、減少局面に突入しています。

そして、人口の動きに少し遅れて
あと数年、2019〜2020年ごろには、
世帯数も減少トレンドに突入すると予想されています。

現在、全国の賃貸住宅の空室率は約19%です。
10戸のアパートであれば、
だいたい2つは空室を抱えているというのが
需給状態の姿と言えるでしょう。

ただ、とても気になっていることがあります。

それは、賃貸経営をしている大家さんが
ご自身の物件のあるエリアの需給状況について
把握していないということです。

勉強家の大家さんは、いろいろな書籍やセミナーで
空室問題に関心をもっているのですが、
多くの方が、全国的な状況であったり、
地方自治体単位での状況しか見ていないのです。

ホームズのサイトなどには、
市町別の空室率が出ていて参考になるのですが、
大家さんとしては、
もっとピンポイントで監視する必要があります。

私はよく、不動産投資セミナーに参加してくれた大家さんに、


ご自身の物件の周囲数百メートルの空室率は何%ですか
前年と比べて、空室率は上がりましたか、下がりましたか


と質問しています。

でも、残念ながら、この質問に答えられる大家さんは
まずいらっしゃらないのが実情です。

とても大切なことですが、


空室問題を考えるときには、
マクロとミクロの両方の視点で現状を把握する必要があります。


多くの大家さんが、ご自身の物件で空室が出てから
はじめて対策を考えています。

賃貸経営において、当たり前のようになっていますが、これでは遅すぎます。

しかも、ご自身の物件の置かれている状況を
把握されていないケースがとても多いのです。

そこで提案です。


ぜひ、大家さんには、年1回はご自身の物件の周囲で
空室率調査を行っていただきたいと思います。


前年と比較して、空室状況が著しく悪化したときは要注意です。

その時、ご自身の物件は満室かもしれません。

しかし、もし次に空室が出たときには、
厳しい入居者獲得競争に巻き込まれるのは
避けられないのです。

ですので、ご自身のエリアの状況をいち早くつかみ、
空室状況に変化が現れたときには、
素早く対策をスタートすることが肝心です。


満室の時から、素早く業者周りをして、
営業マンとの強い関係を築くことが重要になります。


賃貸経営では、早い行動、準備が重要です。

空室が生まれたときのために、
さまざまな入居者募集作戦やツールの作成に
より一層スピード感を持って取り組むべきでしょう。

いち早く対策に乗り出すことで、
その他大勢の空室に頭を抱える大家さん集団から
一線を画す存在になれます。

ちなみに、私が所有する物の一つ
埼玉県の郡部にあるアパートのお話を参考までにいたします。

周辺500mの空室率は、
購入した10年前に7.5%だったものが、
2年ほど前に14%に急降下、
昨年は17%台にさらに下がりました。

しかし、ピンポイントで状況変化が把握できていると
早く対策に動けるので、
常にトレンドに先んじて対策を取ることができるのです。

その甲斐あって、

過去10年間の稼働率は98%とかなりの好成績を
収めることができています。

このブログを読んでいただいている大家さんも、
マクロの指標も大切ですが、


ご自身の物件周囲のピンポイントの需給状況(ミクロ指標)にも
アンテナをしっかり張っておいていただきたいと思います。


賃貸経営では、不動産投資物件を入手後も、
調査、分析、行動が大事です。






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