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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2013年12月16日 [物件入手]
利回りは高い方がいい。
ただし、それには同じ条件ならば、という前提がつきますよね。

利回りが15%あるけど築50年の木造アパートだとしたら魅力がある?

築浅で9%のRC造マンションと比較して優位だと思う?

なかなか利回りだけでは明確な答えは出ないですね。

利回りというものは他の条件を考えあわせたうえで
比較しなくてはならない相対的なものです。

不動産投資家に売るために、新築のアパートやマンションの建築を企画するとき、
業者が、高利回りに見せる常套手段って何だかわかりますか。

勘のいい方はお気づきでしょう。

利回りを高く見せかけるためには、
一つ一つの部屋を細かく、小さく区切ればいい。


そして、

少しでも戸数を増やすこと。

戸数を増やすことができれば、利回りをかなり高くすることができます。
そんな業者の手に引っかかんないでくださいね。

よく東京都内の物件などで、築浅なのにかなり利回りが高いな
と思う物件に出会うことがあります。
そんな時、詳細情報を見ると、12〜13uの1R物件なんてこと多いですね。

物件が新しいあいだは、多少部屋が狭くても入居者は見つかるかもしれません。
でも、10年、20年たった時に入居者にえらんでもらえるかどうかは大いに疑問です。

しかも、この広さだと、バスとトイレを独立させることはできませんし、
かなり狭いものになるでしょう。
その点でも安定経営を続けることができるかは疑問ですね。



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2013年12月16日 [経営管理]
他の大家さんから、
よく、入居者がルールを守ってくれなくて困っちゃう。
何回注意してもできないので、こちらも本当にお手上げです。
どうしたらいいでしょうか。
などと相談を受けることがあります。

でも、本当はそうなってからでは遅いのです。
物事は最初が肝心です。

じゃあ、どうしたらいいか。ご説明しましょう。

ルールを周知徹底するためには、

ご入居者が引っ越してきた日に必ず面談をする。
その際には、ビジュアルたっぷりの「ご入居者マニュアル」を渡し、一緒に確認する

ことです。

私の場合、新しいご入居者が引っ越してきたときは、
必ず、引っ越し日に直接面談をしています。

入居審査の段階でお会いできなかった入居者のケースでは、
まず、相手の方がどういう人か、話しているうちに理解できます。
また、大家さんである自分がどういう人間かも分かってもらえます。

この初めての段階でコミュニケーションが取れていることが、
その後の、大家さんと入居者の関係を円滑なものにしてくれます。


そして、どうしても守ってもらいたいことは、
「ご入居者マニュアル」の中で、一つずつ確認します。

簡単ですので、マニュアルは自分で作りましょう。

A4のクリアファイルに項目ごとにルール説明を差し込んでいけば
大した労力を必要とせず、出来上がります。
設備の使用方法の説明書きもコピーして入れておくといいでしょう。
周辺の商業施設のガイド(地図付き)もあれば喜ばれるでしょう。

マニュアルで重要なことは、「見える化」です。

写真を多くして、ビジュアルでわかることが、大切なんです。
自然に頭に入ってくるからです。
文字ばっかりだと嫌になっちゃいますよね。

じゃあ、引っ越し早々してはいけないことはなんでしょう?

それは、とにかく口で説明をすれば、分かってくれると思い込むこと。
しばしば、立て板に水のごとく、
ご入居者に○○はダメ、○○に気を付けて、…など
長い時間かけてしゃべり続ける大家さんがいます。

それでなくとも、引っ越してきてあわただしいのに、
ご入居者の記憶に残らないのは明らかです。

もう一度、声を大にして言います。
最初が肝心です。

この方法で、

特に、効き目があるのが、学生アパートの新入生です。

なんだかんだ言っても彼らはまだ純真です。

私がこの方法でやってみて、効果を感じたのがゴミ出しのルール。

入居の初日に面談をすれば、どんなルーズな学生さんでも、
半年くらいはルールを守ってくれる方が多いです。

守れなくなっても、そのとき注意すれば、わりと簡単になおります。

最初にしっかり確認しているために、、
比較的すぐに生活習慣を戻しやすいです。


ちょっといい子なら、卒業して引っ越しするまで、ちゃんとできる子もいます。

みなさんも、ぜひ初日面談とご入居者マニュアルでの確認を試してみてください。



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2013年12月16日 [入居者募集]
私の少年時代は、アイドルタレントの黄金期だったんです。
次から次へと、本当にかわいい女の子が登場していました。

でも、

いつも面白いなあと思っていたのが、
アイドルたちには、みんなキャッチフレーズがついてたこと。

80年代、90年代のアイドルたちのキャッチフレーズを
ちょっとご紹介してみましょうか。

100万ドルの微笑  石野真子
一億人のクラスメート  いとうまい子
ちょっとエッチなミルキーッ娘  中森明菜
一秒ごとのきらめき…知美  西村知美、
瞳そらすな僕の妹  松本伊代

なんだかわからないものも多かったけど、必ずついていましたね。

考えてみたら、、

ソフトとしての商品を売るときって、
何かキャッチフレーズがないと売りにくいんです。


これって、不動産賃貸経営でも同じです。

賃貸物件のアパートやマンションでもこの発想を取り入れましょう。
思い切って、あなたも物件のキャッチフレーズを作ってみてはいかがでしょうか。

なんでもいいんです。
あなたがいいと思っている点を、お部屋探しをされている方に
「本当によさそうね。いいわ」と思わせることができればいいんです。

厳密に考えなくていいと思います。

あなたの物件のよさが気持ちよく、伝わればいいのです。

太陽光発電パネルのあるアパートなら、
エコロジーをキーワードに攻めてもいいかもしれません。

「エコライフ!太陽光パネル搭載アパート」。
すいません。ちょっとひねりがないですね。

でも、最初はなんでもいいんです。いい響きの言葉、伝える力の強い言葉が
みつかったら、バージョンアップしていけばいいんです。

うちのアパートやマンション、は古くて、設備も最新式のものは
全くないしなあ、という大家さんもいるでしょう。

そういう場合は、
大家さん自身がブランドになってしまえばいいと思います。

「朗らか大家さんの笑顔いっぱい、ニコニコ快適アパート」。

看板などに、笑っている大家さんの似顔絵でも添えておけば
雰囲気はたっぷりでてきます。

まあ、建築企画段階から、
コンセプト賃貸物件みたいなものを企画すれば、
アピールポイント、キャッチフレーズが全面に出ます。

最近よくあるのが、バイク好きをターゲットにしたマンションや
音楽好きを対象にした防音マンションですね。

バイク好きをターゲットにした物件では、
リビングのすぐわきにバイクガレージがついていて、
いつでも、バイクが眺められるようなコンセプトです。

何か新しいもの、これまでなかった視点で
コンセプトを考えるのも面白いですね。


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