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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年02月08日 [経営管理]
さて、今日は、

「苦情は即日対応する」ということに抵抗する
管理会社とは付き合ってはいけない


というお話です。

私の場合、物件の管理で重視しているのは、
「苦情は即日対応する」ということです。

しかしながら、とても意外なことに、
数多くの管理会社が、この「苦情は即日対応する」ということに対して、
とても抵抗的な態度を示すのです。

不動産業界以外のビジネスの世界であれば、
クレームがあれば、ただちに、その調査に乗り出し、
苦情を申し出た人に原因説明や対処方針を説明するのが当たり前です。

残念ですが、当たり前のことが当たり前にできないのが、不動産業界なのです。

私のクライアントの大家さんの中にも、
管理会社に強くお願いした方がいらっしゃいました。

でも、管理会社になかば逆切れ≠ウれそうになったというのです。

その大家さんが、「苦情には、その日のうちに対応してほしい」と
管理会社のスタッフに言ったところ、
スタッフは、「うちは、2000もの物件を管理しているんです。
入居者から苦情が来ても、その日に対応するのは物理的に不可能なんです」と。

その大家さんは、それ以上強く出られず、仕方なく帰ってきたそうです。

しかし、この管理会社の態度は大いに問題です。

大家さんも、断じてそのような態度を許してはいけません。
管理料を取っておいて、何を言っているんだ、というお話です。

原因の一つは、大家さんにもあります。

長年にわたって、管理会社さんを甘やかしてしまったのです。

その裏には、管理会社に対して、客付けから何からすべて丸投げし、
力関係のバランスが崩れてしまったという原因があるのです。

大家さんが業者と対等に話ができるレベルまで勉強し、
賃貸経営に積極的にかかわらなければなりません。

そして、

実は、この「苦情は即日対応する」には、
管理業者に、大きな勘違いがある場合も多いのです。


彼らは、入居者から、設備に何か不具合があり、苦情を受けた場合に、
その日のうちに、直さなければならないと思っているのです。

しかし、「即日対応」の意味は違います。

もちろん、その日のうちに直せれば言うことないのですが、

その日のうちに「不具合解消に向けた今後の段取りをつける」
そして、入居者に伝え、不安感を払しょくする


という意味なのです。

設備に故障があった場合、
修理業者に依頼してもすぐ来られるかは分かりません。

でも、作業の予定を組むことはできるはずです。

苦情を申し出た人に、その予定を伝えればいいのです。
どのような作業になるかの説明ができればOKなのです。


それを聞けば、安心できますよね。

それを即日、実行するということです。

管理会社に任せるにしても、大家さんが自主管理で行うにしても、
入居者からの苦情には、すぐに連絡を取って状況を把握し、
今後の段取りを示してあげることが重要です。

クレームの対応次第では、大家さんや物件に対する信頼感が高まり、
一転して、長期入居をしてくれる可能性も高まるのです。


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2014年02月08日 [経営管理]
今年は、ごひいきのプロ野球チームはどうでしょうか。
このところ、各地からプロ野球のキャンプの模様が
報道されています。

キャンプ、オープン戦と好調を維持し、
開幕から、ペナントレースをぶっちぎってほしいですね。

さて、今日のお話ですが、
このプロ野球の開幕ダッシュならぬ、

賃貸経営のスタートダッシュが、
これからの賃貸経営で成功するためのカギになる


というお話です。

まわりの不動産投資初心者の方から、
賃貸経営を成功させるための秘訣をよく聞かれるんですが、
私が最近、お答えしているのが、

いかにスタートダッシュで取りこぼしをしないかにかかっている

ということなんです。

残念なことをお話ししますが、
賃貸経営を取り巻く環境は、
これからますます悪化することが間違いないと思っています。

大家さんをされている方には、
既に切実な問題になっているかもしれませんが、
空室の問題がさらに深刻になると予想できます。

また、世の中では、大家さんは強者で、借りては弱者≠ニいう
見方が行き過ぎて、契約慣習や条件設定などで、
大家さんに逆風が吹いています。

この風は、さらに強くなることが考えられます。

日本の経済状況についてもバラ色の未来像≠ヘ描けません。
むしろかなりの悪化が予想されます。
社会全体の状況が悪くなれば、滞納などの問題も深刻さを増すでしょう。

賃貸経営をめぐる環境は、年を追うごとに厳しくなる

と考えた方がいいと思います。

そこで、私はまわりの大家さんや、
大家さん予備軍の方に申し上げています。

「賃貸経営は長期戦」という、これまでの常識を捨て、
「先行逃げ切り型」の不動産投資に徹せ!


です。

つまり、これからの不動産投資、賃貸経営では、
ロケットスタートで、キャッシュを稼ぐことがより重要になってくるのです。

融資を引いて賃貸経営を行う方がほとんどだと思います。

早く回収し、リスクを最大限低下させることです。

でも、こんな方は要注意です。

不動産投資は長期戦。
長い目で見て、初期の取りこぼしは仕方ない。
後で巻き返しを図ればいい。
なんて考えないでくださいね。

先送りすればするほど、経営環境は厳しくなりますよ!

時代の変化に応じて、発想を変えなくてはダメです!

では、スタートダッシュで好結果を出すためにどうしたらいいのでしょうか。

そのためには、

事業計画をしっかり立てることと、
スタートからキャッシュを稼げる物件を見極める眼力≠養うこと


しかありません。

私は、これから、
物件の見極め力を磨くことは特に重要になってくると思います。

具体的な戦略、戦術については、
このブログの中で触れていきますので、よろしくお願いします。



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