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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年02月09日 [物件入手]
東日本大震災が発生して以降、
物件購入を考えている方から、

地震に弱い物件ってどんな物件ですか?
という質問をよく受けるようになりました。

そこで、今日は、構造的な問題から、耐震性が弱くなりやすい

ピロティー形式の物件には注意を払う

というお話です。

まず、誤解のないようにお話しておきますが、
地震に強い、弱いということは、
〇〇の物件なら大丈夫、
〇〇はダメと、そう簡単に言い切れるものではありません。

また、初心者の方はどうしても、
「地震に強い、弱い建物は?」という建物に関する質問に偏りがちです。

このブログをお読みいただいている方は大丈夫だと思いますが、
耐震性があるかどうかを考えるうえでは、

建物の耐震性がいくら万全でも、地盤が弱いと意味がありません。
両方の要素を考慮しなければならない


のです。

そのあたりを理解していただいたうえで、
問題がおこる可能性がある建物の構造の点で、お話したいと思います。

建物の構造という視点で、耐震性に問題が起きやすいのが、
ピロティー形式の建物です。

ピロティーとは、2階以上の建物で1階の地上部分を柱にした、
1階吹き放ちの建築形式のことです。


よく街中を歩いていると、そのようなマンションをあちらこちらで見かけますよね。

どうしても、ピロティー形式の建物は柱だけで支えていますので、
大きな地震には脆弱であることが多いのです。

もちろん、ピロティーの建物がすべてダメというわけではありません。

ただ、心配な場合は、ちゃんと専門家に相談をした方がいいということです。

ベテランの方は、ピロティーの建物を購入対象にするときには、
注意を払っている方が多いと思います。

せっかくですので、プラスアルファのお話をさせていただくと、
ベテランの方でも、ノーマークになっていると感じるのが、次のケースです。

1階に大きな店舗が入っている場合や
柱以外の壁をガラス張りにした店舗が多い場合、要注意です。


1階に大きな店舗が入っている場合、
開放感を出すために、壁の量を少なくしていることもあり、
実質、ピロティー構造のようになっていることがあります。

柱以外の壁をガラス張りにしている建物も、
構造物としては弱くなる可能性があります。

一見、壁があるように見えても、壁がないのと同じです。

法令上きちんと設計され、施工されているものがほとんどだとは思いますが、
心配であれば、専門家の意見を聞くことも、
地震によるリスクを避けるために重要です。



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2014年02月09日 [物件入手]
さて、今日は、物件購入を検討する際の
事業性簡易シミュレーションについてのお話です。

物件を購入される方は、
必ず事業判断するためのシミュレーションをされていると思います。

絶対的な正解や、やり方についてこれが正しいというものが
決まっているわけではありませんが、
私がどうやっているかをご紹介したいと思います。

簡易シミュレーションということで、
単年度での試算方法についてお話させていただきます。

これなら、5分で計算ができるとても簡単な方法です。

(実際には購入検討の最終段階までに、詳細なシミュレーションが必要になります)

私の場合、収入と支出を下記のようにして試算しています。

まず、収入についてです。

年間の家賃収入は、満室時の想定賃料収入の80%として想定しています。

(つまり、空室率を20%ととして計算しています)

一方、支出については、

年間支出としてのさまざまな経費を
満室時賃料収入の20%として想定しています。


また、年間支出には、融資の元利返済金もありますね。

元利均等方式で、融資金利を4〜6%に想定し、
年間の融資返済金を支出に計上して試算しています。


荒っぽいですが、この想定で、年間収入−年間支出で、
どれくらいキャッシュが残るかを試算し、第一関門としています。

たとえば、

1億円の売買価格で、表面利回りは10%の物件があるとします。

2%の金利で8000万円の融資(元利均等、20〜25年返済)が
受けられるとしたら、どんな試算ができるでしょうか。



■満室時収入                   1000万円
■年間収入を満室時収入の80%として         800万円 
--------------------------------------------------------------------------
■経費(=満室時収入の20%として計算)        200万円            
■毎年の元利金返済額(元利均等4%、25年返済の場合) 507万円
--------------------------------------------------------------------------

  ★収入 800万円   ★ 支出 707万円


シミュレーションをする際には、

実際に受けられる融資金利+2%を目安に

余裕をもって計算するといいでしょう。

収入−支出=93万円(1年あたり)

税引き前ですが、キャッシュフローは一応、黒字になります。
この収益額が投資に対して満足のいくものであるかどうか、
皆さんが判断すればいいのです。

なお、売買価格が1億円ですと、
その他に諸経費として800万円(売買価格の約8%)ほど必要になるでしょう。

ですので、この場合には、3000万円弱の自己資金が必要になります。

私の場合、簡易シミュレーションで、
キャッシュフローがマイナスになれば、
その段階で、その物件を購入対象からはずしています。


なお、融資を受けた際の元利金返済の額がどうなるかを計算するのに、
金融電卓があると便利でしょう。

家電量販店などで、数千円で売っています。


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