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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2014年02月26日 [コミュニケーション力]
さて、今日のお話は、

「相槌(あいづち)を打つ」ことです。

あなたは、誰か人と話をするときに、「なるほど…」と相槌をうっていますか。

なんで、いまさら、相槌なんてと言うかもしれません。

不動産投資や賃貸経営となんの関係かがるのか、と言いたくなるかもしれませんが、
実は、この相槌はとても重要なコミュニケーション技術なのです。

営業の世界では、
相槌を打つことが、積極的傾聴の技術とされています。

セールスの上手な人ほど、相槌を打つのがうまい

と言われているのです。

相槌を打つことがうまいということは、
お客様の話を聞き出すのがうまいということです。

つまり、相槌がうまい営業マンは、お客様から、
「困っていること」「今抱えている問題や課題」を
うまく聞き出すことができる上手な「聞き役」が務められるというのです。

積極的に相手の言葉に耳を傾けてくれる姿勢というのは、
話す側からしたら、悪い気分になりません。

この相槌という手法が、話しやすい環境をバッチリ整えてくれます。

そんな環境のもとで、相手の話し手は、
話す予定のないことまで、ついつい話してしまうことさえあるのです。

できる営業マンは、「なるほど…」と言いながら、
相手から驚くほどたくさんの情報を手に入れています。


営業マンというと、積極的にセールストークを展開し、
押しまくって契約に結び付けるというイメージがありますが
全く逆のようです。

まずは、相手のことをどれだけ知ることができるかがカギなのです。

さて、不動産投資家や賃貸経営をしている大家さんはどうでしょう。

いろいろなパートナーや入居者とさまざまな場面で、
コミュニケーションをはからなければなりません。

いかに相手の持っている情報や考えていることを
引き出すかはとても大切なことです。

不動産投資家のあなたも、
この相槌を打つことを意識的に実践してください。


たとえば、こんな場面ではどうでしょうか。

収益物件の購入を考えて現地調査をするときには、
お目当ての物件のことを周辺の不動産屋さんに行って
ヒアリングすると思います。

そんな時、意識的に相槌を打って話を聞いてみてください。

相手が気持ちよくしゃべれる環境が作れれば
どんどん重要なこぼれ話や本音の情報が聞き出せると思います。


たかが相槌、されど相槌です。

不動産投資や賃貸経営においても、軽視できません。



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2014年02月26日 [メンテナンス]
さて、今日のお話は、

所有物件メンテナンスのカルテ≠作れ!

です。

具合悪くなって、病院に行くと、
お医者さんが丁寧にカルテに症状を書き込んでいきますよね。

そして、どんな検査をしたとか、どんな薬を出したとか、
後で振り返ることができるように、記録が残されています。

ところが、

アパートやマンションといった収益物件のカルテ≠チて見たことありますか。

1棟ものの物件では皆無といっていいのではないでしょうか。

区分所有物件の場合には、共用部については修繕記録があると思うんですが、
専有部分についての記録はやはりないのがふつうです。

賃貸経営をやっていると、
必ず、どこかに不具合がでたり、設備機器が故障することがあります。

多くの大家さんは、管理会社に修繕の手配をすると思います。
そうすると、管理会社とつきあいのある修繕業者がやってきて直します。
後で、料金を支払って、一連の作業が終わります。

しかし、成功大家さんになろうというのであれば、
これで終わってはいけません。

やりっぱなしにするのではなく、記録に残しておくべきなのです。

私はよくいろいろな大家さんから相談を受けますが、

この一連のメンテナンス作業をカルテ(記録)≠ノ残している
大家さんがあまりにも少ないのです。


いつ、どの物件のどの住戸で、どのようなメンテナンスを実施したか。

作業を行った修繕業者はどこで、いくら費用がかかったか。

できれば、業者さんの連絡先と担当者も記録に残しておくと
後で問い合わせをしたいときにスムーズに進みます。

大家さんの中には勘違いをされている方もいらっしゃいます。

管理会社がきちんと記録を取っていると思っている方がいるのですが、
まず、そんな親切にメンテ記録をとってくれる管理会社は
ないと思ったほうがいいと思います。

これは、大家さんの仕事と心得るべきです。

私も最初は面倒くさいと思ったこともありますが、
今では、当たり前の作業としてやっています。

すぐ慣れると思いますよ。

継続して記録を残していけばさらに役にたつこともあります。

一定の周期でメンテナンスが必要なものについては、
次の作業時期が、予測できるようになるのです。


当然、あらかじめ費用の手当てもしておくことができるようになります。

急に、不具合が生じてから、どうしようか、お金の手当てをしなければ、と
慌てることもありません。

そして、最後に、もう一つ付け加えたいと思います。

今後、物件のメンテナンス記録というものが
金銭的な評価(価値)を持つ時代がやってくる可能性もあります。


現在は、まだ、そういう記録を残している大家さんに対する評価は、
よく管理されていますね≠ニ褒められるくらいかもしれません。

しかし、将来的には、取引において、
メンテナンス記録をもった物件が、
ない物件よりも高く売買されることも十分に考えられます。

そもそも、記録がしっかりしているということは、
メンテナンスがしっかりしているということを意味しているのですから
当然といえば当然かもしれません。



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2014年02月26日 [講演・セミナー]
昨日、埼玉県上尾市の上尾市文化センターで、
全国の敏腕大家さんが行っている空室対策という内容で
講演を行ってきました。

受講されたのは、
宅建協会彩央支部に所属されている不動産業者の方々です。

もう少し、具体的に言うと、埼玉県の上尾市、桶川市、鴻巣市、北本市、伊奈町で
不動産事業を展開されている会社さんの代表者や営業マンの方たちに
ご参加いただいたのですが、会場は、本当に熱気に包まれました。

宅建協会彩央支部講演3
宅建協会彩央支部講演2
不動産業者さんにとっては、全国各地のできる大家さんが、
どのように賃貸経営に取り組んいるかということは、
関心のある内容のようで、じっくり聞いていただき、
熱心にメモを執られていました。

私の場合、不動産投資家や賃貸経営を行っている大家さん向けだけでなく、
不動産業者さん向けにも、よく講師のお仕事をいただきます。

いつも感じるのは、
不動産投資家や大家さんと同じで、
積極的に情報やノウハウを取り入れようとする不動産業者さんは、
ご自身の事業が盛況のようです。

何事も自分で動かないとうまくいかないということでしょうね。


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