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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年04月09日 [物件調査]
さて、今日は、埋蔵文化財包蔵地のお話です。

ここ掘れ、ワンワン、掘ったら小判がザックザク
なんて話しがありましたね。

小判がいっぱい出てくれば、一躍大金持ちになっちゃうでしょうが、
出てくるものによっては、ゾッとするものもあります。

自分の土地に文化財が埋まっていて、
マンションの建設工事が中止になってしまったなんていうお話は、
そんなゾッとする典型的な出来事かもしれません。

不動産投資をするにあたって、
そのような物件は珍しいケースではありますが、実際にあるんです。

そもそも想定していなかった、ノーマークだったということもあります。

しっかりした不動産業者であれば、
文化財が埋まっている可能性があるかどうか、
事前にチェックするのですが、忘れている業者もけっこういます。

埋蔵文化財包蔵地というのは、

文化財埋蔵物がありそうな場所を、
あらかじめ教育委員会が指定して公表している場所のことです。


チェックポイントとしては、マイナーな点なので、
不動産業者の調査から漏れることがあります。

特に、地元の業者は事情がわかっていることが多いと思いますが、
物件の場所から離れたところにある業者にとっては、
盲点になることがあるのです。

こういう包蔵地では、一定の条件のもとで、

文化財が出てこないかどうか、
「試掘」をしなければならないケースがあります。


実は、私も数年前、埼玉県で土地を購入したのですが、
その土地が埋蔵文化財包蔵地になっていたんですね。

その土地をかすめるように、
周囲でいろいろな土器が出土されていました。

私が購入した土地も
教育委員会が「試掘」を行いましたが、
幸いたいした文化財は出てこず、ホッとしたのを覚えています。

マイナーなチェックポイントですが、
もし、重要な文化財が出てきちゃった場合、
不動産投資としては、とても痛いです。

時間もお金もかかってしまうのです。

本格的な発掘調査になった場合、かなりの費用がかかりますが、
それを、事業者が負担しなければいけないというのです。


工事は遅れますし、まさに泣きっ面に蜂≠ナす。

あくまで噂話ですが、とても負担の重い話ですので、

建築業者は、土器が出ようが、何が出ようが、
なかったこと≠ノして、埋めてしまうことが多い

と聞いたことがあります。

バラ色の賃貸経営を夢見ていたのに、
貴重な土器なんかが出たために、
一転、地獄の底に突き落とされたらかなわないですね。

不動産投資家の皆さん、こんなマイナーポイントにも
リスクの悪魔が潜んでいます。

収益物件や売地を購入する際には、

教育委員会に行って、
埋蔵文化財包蔵地について確認してください。


そうそう、忘れてましたけど、
さきほどお話しした、アメちゃんが昨年購入した土地から
数百メートルしか離れていないところで、
もう3発も不発弾が出ました。

いずれも自衛隊の専門家チームによって無事処理されたのですが、
地中に何が埋まっているかなんて
本当に分かりません。



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2014年04月09日 [物件調査]
さて、今日のお話は、
近隣住民を悩ます、意外な嫌悪施設というテーマです。

不動産投資家にとって、対象物件の近くに、
「嫌悪施設」「迷惑施設」があるかないか、ということは、
重要なポイントの一つになります。

賃貸経営において、物件の近くにそのような施設があると、
入居してくれるお客さんが付きにくいとか、
長期入居してくれるお客さんがいないなどといった問題が起こりやすくなります。

では、嫌悪施設というと、
どんな施設を連想されますでしょうか。

墓地や火葬場ですか。
暴力団事務所ですか。
それとも、ゴミ焼却施設でしょうか。

いろいろ考えられますよね。

実は、とても意外な感じがするのですが、
嫌悪施設に、幼稚園や小中学校も含まれてしまう場合があるのです。


なぜ学校が?
と疑問に思った方も多いと思います。

学校が近くにある、ファミリー向けアパートやマンションは、
とても人気が高いのですが、実は、近すぎると状況は一変します。

近すぎると嫌悪施設に変わってしまうのです。

小学校や中学校の隣接地では、
一日中、授業のチャイムの音や、
外で遊ぶ子供たちの声に悩まされているという方が多いのです。

夏はプールから、キャーキャーという甲高い声が響きわたります。

秋の運動会シーズンになると、
連日、校庭でさまざまな出し物の練習が続きます。
子供たちの声の大きさは、ピークに達します。

乾燥して、風の強い日には、
校庭の土ぼこりが巻き上がり、周辺の住宅地を襲います。

学校が近いと、
子供たちにいろいろとイタズラされてしまう恐れもあります。
現実に、ピンポンダッシュの標的にされている方もいます。

不動産投資家の皆さん、物件調査の際に、
ターゲットの物件が幼稚園や小中学校のお隣にあるような場合には、
周辺住民へのヒアリングを実施すべきだと思います。

周辺の住民が何か不利益を被っていないかどうか、
具体的にきいて、状況把握に努めることがまず重要になります。



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