2014年05月14日 [物件調査]
さて、今日は、封水トラップ（排水トラップ）のない物件についてのお話です。
封水トラップは、排水トラップとか、単にトラップとも呼びます。
排水設備の配管の途中に設けられ、
下水道の悪臭や害虫を屋内へ侵入するのを防ぐ器具のことです。
排水系統の一部で、水（封水といいます）を貯めることによって、
排水は自由に流すことはできるけど、
悪臭や害虫はシャットアウトするという器具です。
下水管の中には、いろいろな物質が混ざり合い発生する
有害なガスも発生しています。
人間の健康に害を及ぼす可能性のあるものもありますので、
そういったガスの侵入を防ぐ意味でもトラップという設備は大切です。
よく、洗面台の下を開けると、
配管がＳ字型に曲がっているのを目にすることがありますよね。
これなんかはまさしくトラップなのです。
あの曲がった場所に、一定の水がいつも溜まっていて、
下から悪臭や虫が上がらないようにしているのです。
もっと簡単に言うと、水洗トイレを見れば分かりますよね。
いつも下に水が溜まっています。
トラップは、排水管には必須の設備なんですが、
この設備がついていない〝欠陥〟物件があるのです。
そんな落とし穴に引っかかってしまいやすいのが、
洗濯機置き場の排水口（排水管）です。
先ほど説明した、洗面台などは下の開き戸を開けると、
Ｓ字型の配管（これがトラップ）がすぐ確認できますが、
洗濯機置き場の排水口（排水管）のように、
床下にもぐっている部分の話となると、つい見逃してしまいます。
洗濯機パンが設置されていれば、
付属のトラップで事なきを得るのですが、
直接排水ホースを差し込む形態の設備の場合は注意が必要です。
わかりにくいです。
中古のアパートやマンションを購入される際には、
ご注意ください。
空室がある場合には、部屋の中を必ず見せてもらい、
このトラップの存在にもアンテナを張ってください。
この封水トラップが設置されていないことは、
投資家さんにとって〝トラップ〟（わな）になってしまいます。
そのような〝欠陥〟物件を購入してしまうと、
全戸にトラップを新たに設置していかなければならず、
思いもよらぬキャッシュアウトを引き起こしてしまいます。
ということで、トラップのお話をしてきましたが、
実はそんな物件を買ってしまったのが、私なんです。
やってしまいました。冷や汗ものです。
物件購入の際に、空いている部屋がなかったため、
内部のチェックができなかったのですが、
その後の入退去の際に、
お客さんから、〝臭う〟とアピールがあり、発覚しました。
幸い、ほとんどの部屋は、
すでに、洗濯機パンのトラップや
埋め込み式のトラップ設置がなされており、
大きなキャッシュアウトにならず、胸を撫で下ろしました。
前のオーナーさんの時代に、
うすうす、そんな〝欠陥〟に対処している形跡があったのです。
せっかくですので、さらにツッコミ知識です。
二重トラップ（ダブルトラップ）をしてはいけない
ということも覚えておいてください。
二重トラップとは、
１個の器具の配管に２個以上のトラップを接続することです。
これをしてしまうと、排水不良を起こし、
排水の流れがきわめて悪くなってしまいます。
施工ミスが多いのですが、
これは我々素人の大家さんが発見するのは難しいかもしれません。
知識として覚えておくだけで結構です。
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封水トラップは、排水トラップとか、単にトラップとも呼びます。
排水設備の配管の途中に設けられ、
下水道の悪臭や害虫を屋内へ侵入するのを防ぐ器具のことです。
排水系統の一部で、水（封水といいます）を貯めることによって、
排水は自由に流すことはできるけど、
悪臭や害虫はシャットアウトするという器具です。
下水管の中には、いろいろな物質が混ざり合い発生する
有害なガスも発生しています。
人間の健康に害を及ぼす可能性のあるものもありますので、
そういったガスの侵入を防ぐ意味でもトラップという設備は大切です。
よく、洗面台の下を開けると、
配管がＳ字型に曲がっているのを目にすることがありますよね。
これなんかはまさしくトラップなのです。
あの曲がった場所に、一定の水がいつも溜まっていて、
下から悪臭や虫が上がらないようにしているのです。
もっと簡単に言うと、水洗トイレを見れば分かりますよね。
いつも下に水が溜まっています。
トラップは、排水管には必須の設備なんですが、
この設備がついていない〝欠陥〟物件があるのです。
そんな落とし穴に引っかかってしまいやすいのが、
洗濯機置き場の排水口（排水管）です。
先ほど説明した、洗面台などは下の開き戸を開けると、
Ｓ字型の配管（これがトラップ）がすぐ確認できますが、
洗濯機置き場の排水口（排水管）のように、
床下にもぐっている部分の話となると、つい見逃してしまいます。
洗濯機パンが設置されていれば、
付属のトラップで事なきを得るのですが、
直接排水ホースを差し込む形態の設備の場合は注意が必要です。
わかりにくいです。
中古のアパートやマンションを購入される際には、
ご注意ください。
空室がある場合には、部屋の中を必ず見せてもらい、
このトラップの存在にもアンテナを張ってください。
この封水トラップが設置されていないことは、
投資家さんにとって〝トラップ〟（わな）になってしまいます。
そのような〝欠陥〟物件を購入してしまうと、
全戸にトラップを新たに設置していかなければならず、
思いもよらぬキャッシュアウトを引き起こしてしまいます。
ということで、トラップのお話をしてきましたが、
実はそんな物件を買ってしまったのが、私なんです。
やってしまいました。冷や汗ものです。
物件購入の際に、空いている部屋がなかったため、
内部のチェックができなかったのですが、
その後の入退去の際に、
お客さんから、〝臭う〟とアピールがあり、発覚しました。
幸い、ほとんどの部屋は、
すでに、洗濯機パンのトラップや
埋め込み式のトラップ設置がなされており、
大きなキャッシュアウトにならず、胸を撫で下ろしました。
前のオーナーさんの時代に、
うすうす、そんな〝欠陥〟に対処している形跡があったのです。
せっかくですので、さらにツッコミ知識です。
二重トラップ（ダブルトラップ）をしてはいけない
ということも覚えておいてください。
二重トラップとは、
１個の器具の配管に２個以上のトラップを接続することです。
これをしてしまうと、排水不良を起こし、
排水の流れがきわめて悪くなってしまいます。
施工ミスが多いのですが、
これは我々素人の大家さんが発見するのは難しいかもしれません。
知識として覚えておくだけで結構です。
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2014年05月14日 [物件調査]
本日は、埼玉県さいたま市のＭさんからいただいた質問にお答えしましょう。
「雨宮さんの物件調査セミナーに参加させていただいたことがあります。
確かその中で、古めの中古物件を購入する際は、
基礎にある換気口の位置と床下の状態をチェックしてください、と
おっしゃっていたと思います。
どういう意味なのか理解できなかったので、
もう一度、説明していただけないでしょうか」
というご質問です。
それでは、ご説明しましょう。
中古物件の購入を検討し、現地で物件を調査するときに、
建物周りをまわって、コンクリートの基礎部分に大きな亀裂などがないかなど
チェックをされると思います。
その際に、基礎のところどころにある、
換気口の位置も確認することが大切です、というお話です。
築20年以上の木造アパート等には、床下の換気のために
換気口がついていることがあります。
実は、その位置が重要なんです。
もし、換気口が地面と同じ高さにあると、
雨水が床下に流れ込んでしまう恐れがあるのです。
そうすると、いつも床下が湿っている状態にある可能性が高いのです。
床下の湿度が高いといいことはありません。
木材が腐りやすくなりますし、シロアリの発生を招くことがあります。
換気口が、地面すれすれの低い位置にあると、
雨水が流れ込んでしまう可能性があるのがよくわかると思います。
また、
このような換気口のある物件で、
床下の状態を診断するよい方法があります。
それは、
換気口にデジカメをあて、
ストロボを強制発光させて撮影をしてみることです。
この方法で撮影してみると、床下の状態がよく分かると思います。
ちなみに、最近の物件、つまり、築浅の物件には、
この換気口を見かけないと感じている方もいると思います。
そうです。
近年は、コンクリートの基礎と土台の間に、
基礎パッキンを敷く方法が採用されることが多くなっているんです。
だから、基礎の周囲に換気口が設置されていないのです。
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「雨宮さんの物件調査セミナーに参加させていただいたことがあります。
確かその中で、古めの中古物件を購入する際は、
基礎にある換気口の位置と床下の状態をチェックしてください、と
おっしゃっていたと思います。
どういう意味なのか理解できなかったので、
もう一度、説明していただけないでしょうか」
というご質問です。
それでは、ご説明しましょう。
中古物件の購入を検討し、現地で物件を調査するときに、
建物周りをまわって、コンクリートの基礎部分に大きな亀裂などがないかなど
チェックをされると思います。
その際に、基礎のところどころにある、
換気口の位置も確認することが大切です、というお話です。
築20年以上の木造アパート等には、床下の換気のために
換気口がついていることがあります。
実は、その位置が重要なんです。
もし、換気口が地面と同じ高さにあると、
雨水が床下に流れ込んでしまう恐れがあるのです。
そうすると、いつも床下が湿っている状態にある可能性が高いのです。
床下の湿度が高いといいことはありません。
木材が腐りやすくなりますし、シロアリの発生を招くことがあります。
換気口が、地面すれすれの低い位置にあると、
雨水が流れ込んでしまう可能性があるのがよくわかると思います。
また、
このような換気口のある物件で、
床下の状態を診断するよい方法があります。
それは、
換気口にデジカメをあて、
ストロボを強制発光させて撮影をしてみることです。
この方法で撮影してみると、床下の状態がよく分かると思います。
ちなみに、最近の物件、つまり、築浅の物件には、
この換気口を見かけないと感じている方もいると思います。
そうです。
近年は、コンクリートの基礎と土台の間に、
基礎パッキンを敷く方法が採用されることが多くなっているんです。
だから、基礎の周囲に換気口が設置されていないのです。
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