ビジネスブログ|(株)オーナー・インテリジェンスの雨宮憲之が、不動産投資・賃貸経営をサポート!<講演・セミナー・空室対策コンサルティング>

株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2014年09月17日 [入居者募集]
本日は、空室対策のための新たなツールについて考えてみたいと思います。

お部屋探しをされるお客さんは、
大手のポータルサイトであたりをつけ、
それらの物件についてさらに詳しい情報を掲載している
地場の不動産屋さんのホームページをチェック、
候補物件を絞ったうえで、不動産屋の店舗を訪問する。

というのが最近のお客さんに多い行動です。

以前は、全く情報を持たないお客さんがいきなり店舗を訪れ、
スタッフの描いたシナリオにそって、
紹介されたいくつかの物件の中で決定するというのが
お部屋探しのパターンでした。

最近の流れとの一番大きな違いは、
業者さんに会う前に、
既に、お客さんの方がネットでたくさん物件情報を手に入れていることです。

だから、インターネット情報入手の段階で印象に残るような
魅力のある物件でないと客付けが難しいというお話を
以前このブログでさせていただきました。

不動産屋さんの店舗で、お客さんのもってきた物件を差し置いて、
新たな物件に興味を持ってもらうのは至難の業となりつつあります。


お客さんの念頭になかった物件を勧めるため、
入居者募集チラシをお客さんの前に出して
賃貸のお部屋を紹介するだけでは、
はっきり言って、お客さんの心を動かすのは難しいです。

私がこの3年間かけて実験してきたのが、

デジタルフォトフレームを利用しての
物件情報を視覚的に訴える電子紙芝居≠ナす。


結構、これの受けがよかったのでご紹介したいと思います。

物件の外観と内部の写真をデジカメで撮って、
その写真に、パソコンで説明キャッチコピーを書き込んで、
メディアに入れて、フォトフレームで上映するだけで、
かなりの効果が得られます。

もちろん、DVDを利用して、
ムービーで物件動画を上映してもいいのですが、
説明ムービーを作るのに手がかかってしまいます。
うまく編集する自信がないという方も多いでしょう。

でも、静止画の写真なら、ちょっとパソコンが使える人であれば、
簡単に加工ができるところがいいと思います。

また、デジタルフォトフレームであれば、

管理会社や先付会社に1台ずつ配ってしまっても、
大した費用が掛からない点もうれしいです。


私の場合、1台2,000円前後のデジタルフォトフレームを購入して、
不動産会社さんに配っています。

多少、スペック的に1万円を超えるような製品と比べると、
解像度が低いと思いますが、十分使用に耐える品質です。

10社に配っても、20,000円です。
費用対効果を考えたら安いものだと考えています。

i-padなどの利用を考えてもいいと思いますが、
余程多くの戸数を抱えているか、高家賃の物件でないと、
端末の費用がかかるので、現実的でないかもしれません。

また、スタッフがコンテンツをよく理解して、
操作をしてくれないといけないので、その点でもハードルが高いです。

その点で、

デジタルフォトフレームはスイッチがオンになれば、
自動再生してくれます。


また、音声を出さずに画像だけでの上映であれば、
不動産屋さんによっては、常に、流し続けてくれる会社もあります。

冬の時代が到来する賃貸の世界。
これから求められる大家像には、
入居者募集における積極的なかかわりあいも含まれます。

大家さんとしては、

入居者募集について、新たなツールの利用の可能性を
常に考えておく必要があります。


最後に重要なことを一つ申し上げておきます。

たとえば、デジタルフォトフレームも、
ただ配っても、スタッフが使ってくれず、
いつも電源が切られていたら、全く効果はあがりません。

ツールをただ配れば上手くいくというわけではありません。
不動産会社の協力なくしては、ツールは生かせない


ということが重要です。

そのためには、大前提として、彼らとの信頼関係づくりが大切だ
ということを肝に銘じていないといけません。

お互いの信頼関係があって、
はじめてさまざまな取り組みが効果的に動き始めるのです。


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2014年09月17日 [経営管理]
以前、私のブログで、
賃貸経営で上手くいっている大家さんは例外なく、
自分の物件の売り≠よく知っているというお話しをいたしました。

そして、
自分の物件の売り≠把握するためには、
入居者にヒアリングするのがいい、という説明をいたしました。

何人かの大家さんに、その話に関連して、
効果的なアンケートの仕方についてもう少し教えてほしいと
要望がありました。

そこで、今回は、賃貸経営のための効果的な入居者アンケートについて
さらに考えてみたいと思います。

先日の復習からしますが、

まず、アンケートのタイミングが大事である

というお話をいたしました。

先日は、大家さんが自分の物件の長所を知るため、
入居者にヒアリングするのですから、

退去時に聞いてもダメ、入居時に聞かないと、
物件の何を気にいって、選んでくれたかは聞き出せない


といいました。

その理由は、入居時が一番満足度が高く、
退去時が一番低いのが普通だからと申し上げました。

しかも、ご入居者が退去するときには、
なぜその物件に入居したかなんて、忘れてしまう可能性が大きいです。

で、先日は、そこでお話が終わりました。

実は、ご入居者に、自分の物件のいい点を聞き出すには、
先日の「アンケートをいつ行うか」という切り口とは別の
もう一つの重要な視点があります。

その視点とは、
「対面」と「非対面」というアンケート方法の切り口です。


もう、ピンときた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

自分が入居者の立場として、
大家さんがやってきて、物件のことを聞かれたらどうなるか
想像してみてください。

お分かりですよね。

PR材料として、ご入居者の声が欲しければ、
わざと「対面」でアンケートをとればいいのです。


大家さんを目の前にして悪いことをいうのは、
相当勇気がある人じゃないと通常ありません。

ですから、「対面」で行えば、どんどん好意的な声が集まります。

そんな入居者の声を集めて、
入居者が語る〇〇マンション、といった
販促ツールを作ることも可能です。

このような状況が作り出せれば、
あなたの賃貸経営も大いにはずみがつくのではないでしょうか。

自分で物件のホームページやブログを作り、
自信をもって、ご入居者の声を紹介できます。

こういった考え方は、裏返せば、
ご入居者の顧客満足度≠聞くための適切な方法も分かります。

あなたの物件で生活してみてのホンネ≠聞きたいのであれば、
「非対面」でアンケートをすることです。


しかも、「無記名」にすれば、さらにホンネが聞けると思います。

このホンネも賃貸経営において、大きな財産になります。

物件のメンテナンスやサービスにご入居者の声を生かすのであれば、
そういった方法を取らなければ意味がありません。

だから、本音で満足度を聞くなら、
無記名アンケートで、回収箱を設置して投げ入れてもらうのが一番です。

まあ、それにしても、残念なのは、
とても多くの大家さんが、なんとなくアンケートを行っていることです。

賃貸経営を行う不動産投資家さんにとって、
アンケートも、漠然と実施するのではなく、戦略的に行うことが大切です。

アンケートは、「目的」と「方法」をしっかり考えないと、
ただ入居者の声を聴いています、という自己満足になりかねません。




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2014年09月17日 [メンテナンス]
賃貸経営では、9月、10月の秋のシーズンは、春についで入居の旬ですね。
皆さんの物件ではいかがですか。

空室を抱えている大家さんは、
お客さんが決まりましたでしょうか。

残念ながら、決まっていないという大家さん。
まだ、まだ大丈夫。
勝負はこれからです。最後まであきらめずにファイトです!

この入退去のシーズンに、
いつもどうにかならないかなあと、
大家さんの頭を悩ませるのが、原状回復費用だと思います。
賃貸経営においては、この原状回復費用でコストを低減できれば、
当然収支もよくなります。

ただ、近年は、大家さんにとって、
原状回復にかかる費用は、入居者さんの故意過失による
損耗を除き、基本的に大家さん負担となっています。

私も現役大家として、
この原状回復費用には、いつも頭を悩ませています。

でも、次のお客さんを獲得するためには、
変なケチり方をして、お部屋のイメージを悪くしては元も子もありません。

そこで、今日は少しでも、賃貸経営において原状回復の負担を軽くするための
ひと工夫についてお話したいと思います。

2つのことをするだけで大家さんの負担費用が、かなり軽くなる可能性があります。

まず1つめは、料金が安く、しかも、いい仕事をする業者を、
探し続けることです。


文字で書くと、当たり前のことになってしまいますが、
この努力を継続している大家さんははっきり言って少ないです。

この努力を惜しまなければいい業者さんに出会うことは、
そんなに難しくありません。

口コミとネット検索でよい業者を探します。

口コミは他の大家さんからの情報にアンテナを張ることです。

セミナー(特にセミナー後の懇親会)への参加がねらい目です。

セミナーの懇親会を単なる飲み会としか考えず、
世間話で無駄にしている大家さんは意識改革をする必要があります。

他の大家さんと仲良くなって、
どんな業者さんにどれくらいの費用で頼んでいるか聞くのが一番です。

他の大家さんと業者や費用について意識的に話を聞いてると、
とてもコスト感覚に優れた大家さんに出会うことがあります。


聞いた業者名や費用などは忘れないうちにメモしておくことです。

最初のうちは、原状回復費用の相場観がないと思います。
ただ素直に話を聞けばOKです。
そのうち、自然と各工種の料金の相場観が養われていきます。

まず、この相場観を養うことがとても大切です。

実は、数多くの大家さんが、この相場観を養う努力を怠っています。
相場観がなければ、そもそも、安いか、高いかの判断はできません。


私も賃貸経営セミナー後の懇親会などで、
安い業者さんを聞かれたりするのですが、
質問した大家さんは、多くの場合、
安いかどうか≠ニいう前に相場≠ェ分かっていないのです。

では、インターネットで探す場合にはどうしたらいいでしょうか。

ネットで探す場合は、ひたすら業者さんを当たってみてください。

料金設定が明確でない業者はそれだけでアウトです。

また、施工の腕については、判断が難しいのですが、

過去の施工例を数多く写真付きで紹介しているかどうかが
一つの判断材料にはなります。


写真では細部については、本当のところは分からないのですが、
少なくとも、積極的に自分たちの仕事を
お客さんに伝えようとしている姿勢は評価できるのです。

口コミとネット作戦を、継続的に行って、
安く、腕のいい業者さんを探し当ててください。

このように、安い業者さんに頼むだけでも、
賃貸経営における原状回復費用の軽減はある程度可能です。
でも、2つ目の方策を取ることで、さらに負担を軽くすることが可能になります。

2つ目とは、

あらかじめ、入居の際の賃貸借契約において、
退去時に入居者が原状回復費用の負担義務を負う場合の
工種別の料金を特約で決めておくことです。


その時に大事なのは、

工事料金を一般的というか、
管理会社さんに発注したさいの標準的な費用で取り決めておくことです。


たとえば、クロス張り替えであれば、
1uあたり、1,200〜1,300円くらいで取り決めておけばいいのです。

大家さんが自らの「企業努力」で、安い業者に依頼できれば、
差額はすべて利益にできるのです。


1つ目の作業で、安い業者さんを見つけることができていれば、
差額が利益になります。

さきほどのクロス張り替え料金を事前に決めておいた場合、
もし、あなたが、1uあたり、800円の業者さんに依頼することができれば、
400〜500円が浮く計算になりますね。

まあ、通常損耗(クロスの日焼けといった普通に暮らしていて傷むもの)は、
もともと大家さんの負担ですので致し方ありませんが、
お客さんの過失がかかわる原状回復の場合には、
2つのことをしておくことで、
大家さんがかぶる負担を軽くすることができます。

2つ目の方策では、
特約で取り決めておく料金表を
契約書の一部に掲載する必要がありますので、
契約作業を担当する不動産業者さんに了解してもらう必要があります。

嫌がる不動産業者さんもいますので、
日ごろから、断りにくいような関係を築いておく必要もありますね。


そうそう、入居されるお客さんとの間でもめることは少ないと言えます。

あらかじめ料金を示しておくことで、安心感があります、
という説明ができますし、
その際、国土交通省のガイドラインをお客さんに渡すことで、
ルールを守る意識がありますよ、ということを
無言のうちに態度で伝えることはできます。

賃貸経営においては、
いかに出ていくお金をコントロールできるかでも
成功と失敗を分けることになります。


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