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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2014年09月19日 [物件調査]
不動産投資物件を調査していると、
たまに、都市計画道路にかかっている土地があります。

この都市計画道路にかかっている土地というのは、
一部でひそかな人気があるんですね。

立ち退き時期さえ気にしなければ、
なかなかのお買い得物件と見ている方が結構いるようです。

都市計画道路内の土地には建築制限があり、
3階以上の建物や地下室の建設などが禁止されています。


趣旨としては、道路をつくることになったら、すぐ退去できるように、
壊しにくい建物は作っちゃだめですよ、ということになっているのです。

それでも、購入しようとする人が少なくないのはなぜでしょうか。

それは、

都市計画道路のほとんどが、
計画だけで放置されているという現実があるからです。


もう何十年も手つかずのまま放置されているものもいっぱいあります。

都市計画道路には、

将来作ることだけが決まっているもの(計画決定)と、
実際に建設することが決まっているもの(事業決定)の2種類あります。


事業決定されているものは、
当然、立ち退き時期が計画決定のものよりも早くなります。

まあ、放置されているケースがとても多いのは事実ですが、
都市計画道路内の土地は、
基本的には不安定であることに変わりはありませんので、
慎重に検討することは重要です。

一方、メリットが気になりますが、
それについては、やはり割安である点が第一に挙げられます。

都市計画道路区域内の土地は、
区域外の土地と比べて、10%程度は安いようです。


まあ、不安定な状況に置かれ続けることと、
割安に土地を手に入れられることを計りにかけて、
不動産投資物件として、どうなのかをじっくり検討することになるでしょう。
あなたなら、どう考えるでしょうか。

ターゲットの土地が、都市計画道路区域内であるかどうかは、
不動産業者が、重要事項の説明の中でふれることになっていますが、
役所で都市計画図を手に入れて、
ご自身でも、確認をすべきだと思います。

また、

計画決定が事業決定に移行した場合には、
その地域でニュースになっているケースが多い


ので、近隣の不動産業者でヒアリングをしてみてください。

都市計画道路

上の図は、私の自宅のすぐ近くの都市計画道路です。
黄色い部分が事業区間です。
住宅地の中を斜めに横切っているのが分かると思います。

この黄色い道路内にある土地(住宅)が、
都市計画道路にかかっている土地になります。
既に、この計画道路区域内にあった住宅の立ち退きはほぼ終わっています。

ちなみに、この道路、昭和21年に都市計画道路とされてから、
事業認可までに50年以上もの歳月を要しています。

まあ、私も、安く買えるのなら、こういう土地の不動産投資物件も
最初から排除してしまわない方がいいかもしれません。

ただ、オーナーチェンジで中古物件を購入する場合には、
現在入居されているお客さんとの賃貸借契約の中で、

将来、事業決定されて、具体的に立ち退き段階に入ったときの
処理をどうするかの特約事項の存在を確認しておくことは重要です。


問題がないかどうか、法律の専門家の判断も仰ぎたいところです。



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2014年09月19日 [経営管理]
【賃貸経営相談回答】

先日、私のところに、
神奈川県川崎市のUさんより相談メールがきました。

「雨宮さん、少々アドバイスをいただきたいのですが、
物件エントランスの前、敷地内なんですが、
よく車を止められて困っているのです。

車のワイパーのところに駐車禁止ビラを挟んだりしたのですが、
効き目はありませんでした。
効果的な方法があればよろしくお願いします」

結構この違法駐車のケースって悩まされるんですよね。

車を置いているのが、入居者なのか、
入居者のもとを訪れたお客さんなのかは分からないこともあります。
でも、頻繁に車が止まっていると、
他の入居者からもクレームが来てしまいます。

Uさんのほかにも、
もしかしたら、今このブログを読んでくれている方の中にも、
そのような問題を抱えている方がいらっしゃるかもしれませんね。

実は、私も、中古マンションを購入したとき、
同じ問題にぶち当たりました。

そのマンションはかなり敷地に余裕があって、
マンションの出入り口、エントランスアプローチのスペースに
誰かが車をとめちゃうんです。

まあ、解決する方法は、一つ。
車が置けないようにすることです。

障害物を置いて、駐車スペースをつぶしてしまうのがいいです。

ただし、

物理的な発想だけで進めると失敗することが多いです。
人間の行為によるものですから、心理的な側面も重要です。


大家さんの性格にもよるんですが、
以前、私は、ある物件の前で
障害物として、コンクリートブロックを積んで駐車の邪魔をしていた
のを目撃したことがあります。

私は、ブチ切れパターンと呼んでいますが、
ご丁寧なことに、ブロックの上には、
「ここに車止めるな」と手書きで書かれた木のプレートが置いてありました。

こういった方策は、
「怒りの連鎖」「感情的なこじれ」を引き起こしかねません。


賃貸経営では、短気は損気です。

もし仮に、入居者の方が車を置いていて、
ある日、突然、そんな障害物が置いてあったら、
大家さんの嫌がらせと受け取るでしょう。

実は、障害物を何にするかで、
円満に解決することができるかどうか決まります。


では、何にしたらいいでしょうか。

ズバリ、

お花でいっぱいの大きめのプランターを3つ、4つ置くことです。

私はこの方法で、違法駐車を撃退しました。

お花のプランターを置くことで、
車を止めさせないための障害物といった感覚を薄めることができます。


たとえ、車を止めさせないための策だと分かっても、
感情的に反感を買うことを避けることができるのです。

ただし、あまりに小さなプランターだとどかされてしまうので、
ある程度ボリューム感のあるプランターを置く必要はあります。

さらに、プランターの近くに「花いっぱい運動展開中、〇〇コーポ」
などのプレートが用意できれば完璧です。


プランターをただ置いただけでは、どうしても障害物を置いた感が残ります。
車を違法駐車していた側からみれば、
どうしても「大家さんの嫌がらせ感」を完全に打ち消すことはできません。
「敵」をつくってしまっては、賃貸経営が上手くいくわけがありません。

しかし、お花のキャンペーンを展開しているという積極的な方向性を示すことができれば、
嫌味感を薄めることが可能になります。

違法駐車に関係のない他の入居者の方も、
お花が入り口にあることでとても喜ばれます。

汚い看板や張り紙で「車を止めるな」と
これでもかと目立つように
掲示するのは、お互い感情的なこじれを引き起こすだけです。

賃貸経営では、「大家力」がものをいいます。

直接的な方法を取るのではなく、さりげなく、スマートに、
目的達成の方法を探るのも、「大家力」です。




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