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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年09月20日 [物件調査]
同じ大きさのはずなのに、
なんとなく大きく感じたり、小さく感じたりすることって、
たまにないですか。

また、なんとなく広く感じたり、逆に狭く感じたりするなんて
ことはありませんか。

でも、実は、その印象って結構正しかったりするんです。
不動産投資物件でも、その話があてはまることがあります。

ということで、今日は、なんとなく狭く感じる和室があったら、という
テーマでお話ししたいと思います。

ここ数年、めっきり人気がなくなったと言われる和室ですが、
皆さんの物件に和室はないですか。

私は、個人的に和室は落ち着いて好きなのですが、
賃貸のお客さんには嫌われるということで、
和室をフローリングにリフォームする大家さんも数多くいますよね。

そういう考え方には、ちょっとした誤解もあると思うのですが、
その話はまた別の機会にしたいと思います。

今日は、同じ6畳や8畳の広さのお部屋でも、、
何となく広く感じたり、狭く感じたりすることについてのお話です。

天井の高さや内装の色なのによって、
印象が変わる場合もあるのですが、

実は、同じ6畳間や8畳間であっても、
本当に広さが違う場合があるのです。


そんなケースでは、
6畳間の和室のつもりで購入した物件が、
他の物件の6畳間よりも実際に狭かったりするのです。

これは、

そもそも同じ大きさだと思われている畳ですが、
数多くの規格で作られてきた歴史があるからなのです。


ご年配の方はご存知の方もいらっしゃるのですが、
若い不動産投資家の方は、畳はみな同じ規格だと考えている方が多いです。

日本の建築の基準からすれば、
畳一枚のサイズは、半間(910o)×一間(1820o)と思いますよね。

でも、もともと畳の規格って、いろいろあるんです。

関東や東日本で採用されている江戸間(880o×1760o)、
関西など西日本で基準となっている京間(955o×1910o)、
名古屋を中心とした中部地方や
東北、北陸の一部で使用されている中京間(910o×1820o)、
公団住宅などの賃貸住宅で使用されている団地間(850o×1700o)

といったところが代表的なものです。

これだと、結構、畳の大きさが違いますよね。

6畳間で考えると、京間であれば、10.9uもあるのに、
江戸間では、9.3u、団地間になると、8.7uです。

同じ6畳間でも、最大、2.2uも差があるのです。

最近は、新建材の普及で、畳のサイズのバラツキは少なくなりました。
江戸間サイズに統一されてきています。

ただ、築古物件などで団地間の畳はまだ使用されているようです。

売買広告や入居者募集チラシでは、
和6、洋6など、畳数で表示されています。

我々は、基準は一つと決めてかかっていますが、
もし、狭いと感じたら、自分の感覚を信じて測ってみてください。


実測して本当に狭かったら、
その物件を購入して、大家さんになった後、
内見に訪れた賃貸のお客さんも同じ印象を持つ可能性が大きいです。

そうそう、洋室についても注意してください。

洋室も畳数で表示しますからね。
基準としている畳のサイズがいい加減かもしれませんよ。


洋6なんて言ってて、
江戸間を基準にしたら、洋5だったなんてことになったら、
しゃれになりません。



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2014年09月20日 [物件企画]
そういえば、先日、電車に乗っていて、
私は、恐ろしい光景を見てしまいました。

電車の窓から見ていたので、
見かけたのは、ほんの10秒ほど。

小規模なマンションの建設現場だと思うんですが、
結構、雨が降っていた中で、
コンクリートの打設を行っていたのです。

これは、なにも不動産投資物件に限ったお話しではありませんが、
とても恐ろしいことです。

というのも、

コンクリートには適切な水分量というものが決まっているからです。

強度を出すための構成割合があるんです。

コンクリートは、
「セメント」「水」「骨材(砂+砂利)」を混ぜて作られていますが、
この構成比率がとても重要です。


組成体積比はおよそ、1:2:7と言われています。
少しでも、バランスが崩れるとコンクリートは強度が出ない可能性があります。

コンクリート工場から出荷されるコンクリートには、
すでに適切な分量の水が入っています。

ですから、

現場に到着したあとで、コンクリートに水を入れてしまうと、
必要な強度が得られなくなってしまうのです。


まさしく、雨というのは現場に到着したあとで、
水を加えてしまうのと同じ行為となります。

故意に水を加えてしまう酷いケースもあります。

天候が晴れていても、誰も見ていないからといって、
現場で水を加えてしまうというとんでもないことをする業者がいるのです。

なぜ、そんなことをするかと言うと、
水を加えることで、流し込みやすくなり、作業がしやすくなるからです。

でも、それと引き換えに強度を著しく低下させることになるのです。

油断もスキもあったものじゃないです!

コンクリートって、本当にデリケートなんです。

コンクリートというのは、

ミキサー車が生コン工場を出発してから、打設完了まで
品質の変化を起こさないように、
時間限度が定められているんです。


外気温が25℃未満なら、120分以内、
外気温が20℃以上なら、90分以内です。

これって、意外に短い時間だと思いませんか。

交通量が多い道路で、ミキサー車が渋滞に巻き込まれると、
時間制限を守れないケースも出てくるでしょうね。

施主さんが見る機会は少ないと思うのですが、

生コン工場を出た時刻というのは、
コンクリートの納品書にちゃんと記載されているんです。


私が、雨の日に電車の中から目撃したあの現場は、
賃貸マンションの建設だと思われますが、
建築を依頼した施主さんは
そんなことには全く気付いていないでしょうね。

雨の日にコンクリート打設したあの物件、
私は今でも気になります。

ぞっとしませんか。
もし自分の物件が、知らない間にそんなことされたら…。

まあ、中古の不動産投資物件でも、そういった物件が交じっているんでしょうね。
中古物件の場合には、全く分からないで買ってしまいます。

少なくとも新築で不動産投資物件の建設を企画する場合には、
現場をチェックすることはできます。

皆さん、油断大敵!の精神で気を付けてください。



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2014年09月20日 [物件入手]
今日は、不動産投資物件で「下に抜けた物件」ってなに?というテーマです。

スペックの悪いボロ物件が売りに出ている場合、
不動産投資として、どう考えたらいいかというヒントになると思います。

私は、よくセミナーで、物件力を高める努力をすることが
満室経営を実現するうえでとても重要だとお話しています。

向上心の強い大家さんは、
先行投資を惜しまず、人気の設備を導入したりして、
物件の価値を高めている方がたくさんいると思います。

お部屋探しのお客さんに選ばれて、
しかも、高く貸せる物件を目指し、、頑張っていらっしゃいます。

とても大切なことです。

ですが、別の視点からも、ちょっと考えたいと思います。

毎年、賃貸住宅も膨大な新築物件が建っていきます。
こういった物件は、最新の人気の設備が導入されていることが多いです。

こういったピカピカ物件に少しでも対抗すべく、
さきほどの頑張る大家さんが、
設備導入などの整備をしています。

ただ、設備などのハードを整備していっても、
毎年、それを超える新たな人気設備を兼ね備えた
新築物件が建っていきます。

考え方を思い切り変えてみてください。

設備面では少々劣っているが、際立って賃料の安い物件というものも、
この世の中には存在しています。


そのような物件を「下に抜けた物件」と呼んでいます。

不動産投資の観点からは、下に抜けた物件というのは、
ある意味おいしい場合があります。

特に、

ブランドエリアのボロ物件は、
「下に抜けた物件」としてマークすべき存在です。


私の住んでいるところから電車で3駅のところに、
自由が丘という、お部屋探しのお客さんに人気のエリアがあります。

この人気エリアで、単身者向け1R物件を探そうというときに、
家賃10万円以上で探そうとすれば、
新築や大規模リフォーム物件、優良スペックの物件が
マッチングすると思います。

もし、大家さんが、
こういった方向性で物件づくりを目指した場合、
毎年、大量に供給される新築物件と戦い続けなければなりません。

上をめざす物件には、ライバルが次々に現れますが、
下に抜けた物件には、新たな競合はあまり出てきません。


この点はとても重要です。

ですから、一般的にどうしようもないと思われている
ボロ物件が高稼働を実現しているケースが珍しくないのです。

必ず一定数、家賃の安い物件を探している人はいます。

たとえば、先ほどの自由が丘で、家賃4万円台の物件を探したくて、
不動産業者に相談したらどうでしょうか。

おそらく、営業マンの頭の中には、
既にいくつかの候補が頭の中に挙がっていると思います。

ここが大切です。

そういった下に抜けた物件というのは、
どのエリアでも、いくつかしかないものなのです。


これってある意味、客付けでは相当強いですよね。

営業マンの中にインプットされているのですからね。

この賃料なら、〇〇ハイツか、〇〇コーポしかないな、
ということになるのです。


ですから、
収益物件を購入する際には、設備のスペックが悪いと言うだけで、
候補から外すべきではありません。

ダントツに安い賃料で貸せるだけの利回りが確保できるなら、
面白い投資対象になるかもしれません。

なお、申し添えておきますが、
自由が丘のボロ物件を勧めているわけではありません。

これ、言っておかないと、早合点した方が、
自由が丘のボロ物件を探しに行っちゃいますのでね。



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