ビジネスブログ|(株)オーナー・インテリジェンスの雨宮憲之が、不動産投資・賃貸経営をサポート!<講演・セミナー・空室対策コンサルティング>

株式会社 オーナー・インテリジェンス
株式会社 オーナー・インテリジェンス
「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2014年09月25日 [コミュニケーション力]
今日は、賃貸経営で重要になる物件の管理会社や客付け会社とのお付き合いで
気を付けたいことをお話しします。

これからお話しする話題の大前提として、
1つ確認しておかなければならないことがあります。

それは、あなたが熱意をもって賃貸経営に取り組んでいるかどうかです。
まず、その点は忘れないでくださいね。

そのうえで、
いかに日ごろから、
管理会社さんといい関係を築いていくかが、
満室経営を導くためには不可欠です。

コミュニケーションを密にして、
お互いに信頼関係を醸成していくことが大切です。

ただ、それを実現する方法が間違っている場合は問題です。

実は、私のクライアントの大家さんの中で、
こんな方がいました。

「業者さんの店舗で、スタッフの方と長いこと会話を交わした。
もう、顔も名前も物件のこともしっかり覚えてもらったから大丈夫だ」

と満足げに話されていたんです。

でも、
業者さんの立場に立ってみたときに、どうでしょうか。

ちょっと考えればすぐ分かるのですが、
管理業者のスタッフは、日々、あれやこれやと忙しい仕事を抱えています。

そんな時に、
自分と自分の物件の売り込みという下心が見え見えの状態で
長時間、オフィスに居座られたら、はっきり言って
もう帰ってよ、って言いたいですよね。

スタッフさんは、顔で笑って、内心は…ですよね。

でも、頑張って必死に信頼関係を高めたい大家さんにとっては、
冷静になって、一歩引いてみることができない場合があるようです。

賃貸経営をより安定させようと必死の大家さんの行動ですが、
やり方を間違えると、逆効果になってしまいます。

仕事の邪魔になるような行動をとれば、
「困った大家さん」として、
管理業者さんの中の大家さんランキング≠フ順位を
下げてしまいかねません。

そこで、私は、クライアントの大家さんにアドバイスしています。

管理業者さんとコミュニケーションを図って信頼関係を高めたいのなら、

長く話すより、短時間で、マメに会いにいくことです。

つまり、

短時間で、会う回数を刻むのです。

そして、あくまで相手の立場にたった対応が欠かせません。

もう一人の自分が冷静に状況をみるのです。

忙しそうな空気を察知したら、その日は失礼するのです。

そうそう、言い忘れるところでした。

業者さんのところへお邪魔するときには、

自分にとっても、相手にとっても負担とならない程度の
差し入れを持っていくと、さらに印象が良くなると思います。

私の場合は、
高級なお菓子ではなく、スーパーで売っている袋菓子、せんべいなどです。

あくまで、気持ちが大事です。

せっかくですから、もう一つ、アドバイスしておきます。

相手と会ったとき、
相手に好印象を与える別れ方というのをご存知でしょうか。

実は、

別れる絶好のタイミングというのは、
「もっと話をしていたいな…」と、お互いが感じているときなんです。

つまり、

会話が盛り上がったとき、
「では、そろそろ失礼します」と席を立つのです。

こうすることで、あなたの「存在感」は確実に高めることができます。

これはなにも大家さんが管理会社のスタッフと話すときだけではなく、
さまざまなシチュエーションで使える方法です。

人は、気分が高まっているところで中断されると、
「途中でやめないで」という心理が働くのです。

たとえば、テレビの連続ドラマは昔からこの手を使っています。

ストーリーがクライマックスで盛り上がったところで、
「つづく」というテロップが出てきますよね。

あれと同じなんです。

ちょっとしたやり方で効果が全然違ってくるのです。

間違っても、勝手な思い込みで逆効果になる行動をとってはいけないのです。

皆さんも、管理会社さんとコミュニケーションを図るときに、
頭の片隅においておいていただけると、きっと役に立つと思います。



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2014年09月25日 [物件入手]
さて、今日は、
オーナー住居が入っている不動産投資物件についてのお話です。

私の所有物件の一つに、
大学生向けの築古アパートがあります。

毎年、近隣にある大学の学生さんに入居してもらっているのですが、
ある時、学生さんの本音が垣間見えたことがあるのです。

それは、私の物件を選んでくれた理由の一つに
なっていたんですが、

意外なことに、
大家である私が、近くに住んでいないことだったのです。

私の自宅から、このアパートまでは、
鉄道を使っても、車でも約2時間かかる距離にあります。

私が意外だと感じたのは、
普通、大家さんが近くにいなかったら、
心配じゃないのかと思っちゃうんですね。

でも、それって、
大家さん視点なんですね。
学生さんのご両親も同じ視点だと思います。

でも、学生さんの視点で考えると違う世界が見えてきます。
自分が学生だったらどうでしょう。
分かる気もしませんか。

せっかく、夢の一人暮らしが楽しめると思ったのに、
大家さんが身近にいたら、いろいろと干渉してくるかもしれない

と感じても不思議ではありません。

そこで、

皆さんにお気を付けいただきたいのが、
オーナーが同じ物件内に住んでいる賃貸物件です。

私と真逆のケースになりますよね。

こういう賃貸物件では、オーナーが1階に住んでいて、
2階、3階が賃貸物件になっていたり、
逆に、オーナーが最上階に住んでいて、
下を貸している場合もあります。

私の物件の稼働調査では、

単身者向け物件の場合、
オーナー同居&ィ件は空室率を高めるリスクになりうる

という結果が出ています。

築20年前後の小規模マンションでよくこのような賃貸物件を目にします。
5〜6戸の1Kとオーナー住戸の3DKといった組み合わせなどです。

オーナーチェンジで購入する場合、
オーナー住戸の部分は空室での引渡しということになりますが、
そこに自分が入ったあとも、
高い稼働状況が維持できるかどうか慎重に検討する必要があります。

大家さんが近くにいるという事実を敬遠する入居者が多いのか、
そういう事情には左右されないのか、

地域によっても、温度差があるようです。

ですので、
必ず、近隣の賃貸の仲介会社でヒアリングをしてください。

「そんなことはあまり関係ないですね」と言ってくれればOKですが、
「たしかに、その辺は微妙な問題ですね」といった答えが返ってきたら、
注意が必要だと思います。

ところで、
オーナーチェンジで中古物件を購入するのとは異なりますが、

最近流行しているスタイルの一つに、
住宅併用型賃貸物件というものがあります。

聞いたことある方も多いのではないでしょうか。

自宅を建築するにあたって、
自宅部分を全体の50%以上にすることで、
住宅ローンを活用できるようにし、
残りの住戸部分を賃貸で運営し、返済額の負担を軽くしようというものです。

とても賢いやり方だと思いますね。

このスタイルでは、
賃貸部分はファミリー向けが比較的多いです。
ファミリー向けでは大きな問題はありません。

ただ、単身者向けで企画する場合は、
大家さんがすぐそばにいるということが
賃貸の客付けに、どう影響するかは、
業者さんへのヒアリングを参考にして、慎重に検討してください。



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2014年09月25日 [物件入手]
私は、これまで不動産投資物件の調査で2000キロ歩いています。

いろいろな街を歩きました。
どの街も、その街なりの表情があるんです。

すぐ感じるのは、
新興の街の表情と昔からの伝統の街並みの印象でしょうか。

まあ、伝統の街並みと綺麗な言い方をしましたが、
はっきりいって、戸建てもアパートもオンボロ物件ばかりが
目立つという地域もありました。

ということで、今日のテーマは、
賃貸経営を行う上で重要になる「時間軸でモノを見る目」です。

私がサポートしている大家さんに、
こんなこと言われることがあるんです。

「私は、オーナーチェンジで築浅の不動産投資物件を買って
大家になったんですが、
周辺は古いボロいアパートばかりなんです。
これなら十分競争に勝てる自信があったんです。
家賃次第という部分を考慮しても、
うちの物件を選んでくれると思いますよ」

この大家さんの鼻息は本当に荒かったですね(笑)。

この大家さんみたいに、
オンボロアパート地帯にあるピカピカアパートを購入したり、
地主さんが、ボロい物件ばかりの地域に
新築アパートを建てて、意気揚々といった姿を見かけます。

ただ、今、お話してきたはなしの中に、
気を付けないといけないことも隠れているんですね。

この記事を読んでくれている不動産投資家の方は、
もうお分かりでしょう。

まず大切なのは、

時間軸でモノを見る目と、
自分とライバルの物件サイクルを想定して事にあたる

ことです。

早い話、さきほどの鼻息の荒い大家さんの場合で言えば、
時系列でモノをみて、ご自身の賃貸経営が10年後はどうなっていると考えられますか。

周辺のボロい物件は一斉に建て替えが進み、
みな、最新設備を備えたピカピカ物件になっているでしょう。

そのようなピカピカ物件の中で、
鼻息荒い大家さんの物件は、築15年前後がたち、
今度は、一気に競争力を失う立場に置かれます。

まさに、一気に形勢逆転です。

これは、

周りのライバル賃貸物件の物件サイクルと
この大家さんの物件サイクルが全く異なっていたために起きたのです。

物件サイクルの違いによるライバルとの形成逆転を想定して
賃貸経営にあたることが重要なのは明らかです。

確かに、今からしばらくの間は、
ライバルよりも有利に戦えるかもしれません。

しかし、少しでも油断して、
他の物件と同じような稼働状況に甘んじていると、
近い将来、一気にしっぺ返しを食らってしまうことになります。

その点を分かって、
気を引き締めて賃貸経営にあたっているかどうかが
大きなカギとなります。

だから、これから数年は、他の物件に
ダントツで¥氓ソ続けるくらいでないといけないということになりますね。

それからもう一つ。

ターゲット層の属性にも十分に注意を払う必要があります。

もしも、周辺のオンボロ物件でも、
そこそこ入居するお客さんがついているとしたら、
その地域が、もともと低所得層に人気のエリアかもしれません。

ボロい状態のまま、立て直しを急ぐ大家さんが少ないのも
今の状態が、需要層にマッチしているからかもしれないのです。

そんなところで、ピカピカ物件で周りより高い家賃設定をすれば、
逆に、人気のない物件になってしまう可能性すらありうるのです。

賃貸客のボリュームゾーンが低所得層にあるとき、
高級感のある築浅物件が、ミスマッチとなる恐れがあるのです。

ですから、

単純に、ボロい物件はダメ、
新しい物件なら賃貸経営はバラ色なんて、決して言えないのです。



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