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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2016年01月27日 [経営管理]
■賃貸経営で設備の不具合があったら、まず何をするか? 

本日は、「賢く活用する!お客様相談センター」というテーマで
お話しいたします。

私も実際に自分が現役大家として
賃貸経営を行っていると、
細かい知識、小さな知識がもっとあれば、
とても経営が楽になるのにな、と感じることがよくあります。

設備の故障対応については、
上手くたちまわらないと、
問題解決にとても時間が掛かってしまうことがあります。
ということで、本日は、少々細かいお話しになります。

先日、私の所有物件のご入居者から
相談が持ち込まれました。

リモコン操作をしてもエアコンがうまく作動しない
という内容でした。

さて、このような場合はどう考えたらいいでしょうか。

大きく2つの原因が考えられますよね。

・リモコンが正常に働いていない。
・エアコン本体(リモコンからの信号を受ける機能)が故障している。

この2つの原因の切り分けができないと対応ができないのです。

エアコンの故障だと考えて、修理を呼んだら、
単にリモコンが壊れていた、なんてことも考えられますし、
リモコンを新しくしたら、本体が故障していた、
なんてケースもあるでしょう。

実は、この原因の切り分け方法を知りませんでした。

さて、あなたならどうされますか。

私の考える正解は、


まず、メーカーのお客様相談センターに電話することです。

「な〜んだ」と突っ込みを入れた方も多いのではないでしょうか。

でも、実は、この方法あなどれません。
結構、盲点になっています。

設備などで不具合があったら、
お客様相談センターで対応方法を聞くと
かなり親切に教えてくれるのです。

センターのオペレーターさんから、
今回、リモコンの点検方法を3つも教えていただきました。

細かい知識ですが、蓄積されていくと設備対応で
大きな差が生まれるものがいっぱいあります。

では、ご参考までに今回教えていただいた点検方法を
ご紹介しましょう。

@ カメラ付き携帯電話での点検

・カメラでの撮影モードにして、リモコンの送信部
(リモコンの先端)が映るようにセットします。
 リモコンのボタンを押してみて、モニターで発光が確認できれば、
 正常に信号が出ていることがわかります。

A デジタルカメラでの点検

・こちらも携帯電話同様、リモコンの送信部が映るように
 セットして、リモコンのボタンを押したときに
 発光が確認できれば正常です。


いずれの方法も、目で見ても確認できない信号が、
モニターを通すと、発光する形で確認できます。


賃貸経営 リモコンチェック

B AMラジオでの点検

・ラジオでも点検できるのだそうです。
AMラジオをつけて、ラジオに向けてリモコンを操作します。
その時に雑音(ピーピー音)が入れば正常です。

これらの方法で、
リモコンが正常に信号を出しているのが確認できれば、
エアコン本体の故障ということになります。

逆に、信号が出ていないのが確認できれば、
リモコンを買い替えるという対応をすることになります。

大家さんの中に、設備に不具合があったら、
何でもかんでも修理を呼んでしまう方がいますが、


まず、お客様相談センターでアドバイスをもらう、
というワンクッションを入れてみてはいかがでしょうか。


簡単な不具合は、そのアドバイスを聞くことで、
大家さんとして無駄な行動をしなくて済むことが多いのです。

今回のご入居者のケースもリモコンに問題があることが
この方法で分かりました。

あなたも機会があったら、
ぜひ、お客様相談センターを活用していただければと思います。



【注意】
**残念ながら、
リモコンの点検でiphoneのカメラ機能は使用できません。
リモコンの故障と即断しないでください。




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2016年01月26日 [経営管理]
 ■特に、学生向けアパートでは効果てきめん
  ルール違反行為を矯正する特効薬


本日は、「入居時オリエンテーション」の効能について
お話ししたいと思います。

最近、いろいろな大家さんから、日常の賃貸経営で、
ゴミ出しや、共同生活上のルールを守ってくれない
入居者が多くて困っていますという相談を受ける機会が増えています。

だんだんと世の中全体に「他の人に迷惑をかけない」といった
精神が薄れてきてしまっているような気がしますね。

ただ、そんなことを言っていても、
大家さんにとっては何の解決にもならないので、
アパート・マンション経営における
具体的な対策をお話ししたいと思います。

現在、お悩みの大家さんには申し訳ないですが、
そういった問題が起きてから対応するのでは
残念ながらうまくいかないのです。

賃貸経営で成功するためには、


問題が起きる前に芽を摘むことが重要です。

その具体的な方法の一つとして提案したいのは、
入居時オリエンテーションです。

お客さんが入居され、
あなたの物件での生活をスタートさせたときに、


大家さんであるあなた自身が、
ご入居者さんたちとフェイス・トゥー・フェイスで
ルールを確認しておくのです。


大家さんの中には、
入居から退去まで1度も顔を合わせたことがない
という方がいるくらいなので、
入居時にオリエンテーションをしていない大家さんが
圧倒的に多いのが現状です。

しかし、何事も最初が肝心とはよく言ったものです。
アパート・マンション経営も例外ではありません。

あなたの物件でのルールを最初にお互い確認し合うことで、
問題を起こす迷惑入居者を確実に減らすことができます。

それは、どこかで緩みそうな気持ちに
ブレーキがかけられるからです。

そうは言っても、生活していると、
だんだん慣れが出て、まあ、いいか、となるんじゃないか、と
おっしゃる方もいるでしょう。

確かにそのとおりだと思います。

でも、入居者の生活習慣が乱れてきて、
ルールが守られなくなったときにも、
実は、入居時のオリエンテーションが効いてくるのです。

それは、

大家さんが注意をしたときに、


初期の状態に戻しやすいのです。

最初にしっかりとした確認があるために、
ご入居者も行動を戻さざるをえないのです。

さて、アパート・マンション経営において、ご入居時のオリエンテーションを
どのように行ったらいいでしょうか。

オリエンテーションというのは、
新しい環境などに人 を順応させるための教育指導のことです。

学校・会社などで、新しく入った者に対し、
組織の 仕組み・ルール、学習や仕事の進め方などについて
説明することです。

何となく、大勢が集まって指導を受けるイメージがありますが、
人数が少なくても立派なオリエンテーションです。


実際に、さまざまな説明をするにあたり、
簡単な冊子を作るといいでしょう。


話しだけだと、右から左へすぐ抜けて行ってしまいます。

クリアファイルに資料を挟み込んでいけば簡単にできます。
表紙に物件写真を入れて、ちょっとおしゃれにすれば、
見栄えもばっちりです。

遠隔地から引っ越してこられた方には、
周辺のタウン情報や公共施設のことを説明してあげると
喜ばれるでしょう。

そして、一番重要なのが、
あなたの物件で生活するうえでのルールを説明することです。

最初にくぎを刺しておく、という方をすると
身もふたもないですが、とても効き目があります。

特に、こういった入居者オリエンテーションが
効果的な物件があります。


遠隔地から大学進学のために出てきた新入生を
受け入れているアパートやマンションです。


はじめての一人暮らしというケースが多く、
まだ、18歳〜19歳の子供たちです。

態度は大人ぶっても、変にすれていない場合が多いです。

大家さんが説明する注意事項を大変吸収してくれます。

さらに、卒業と同時に退去する学生が多い物件なら、
入居時にオリエンテーションをすることによって、
4年の間、生活ルールの意識を継続することが
比較的簡単にできるのです。

社会人やファミリーの場合には、
新入学生ほどの効き目はありませんが、
やった方が確実に、生活ルールが守られる確率は高まります。
あなたの物件を質の高い物件に保つ効果的な方法です。




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2016年01月25日 [経営管理]
■賃貸物件の駐車場の敷石に関する基礎知識

本日は、先日、私の賃貸経営セミナーに参加されていた
横浜市のたーちゃんさんからこんなご質問をいただきました。


「ちょっと変わった質問ですいません。
昨年、郊外にあるアパートを購入し、念願の大家さんになりました。

ただ一つ問題がありまして、
建物のすぐ隣に駐車場があるのですが、
土が露出していて、
雨が降ったりするとかなりぬかるんでしまうのです。

そこで、砂利を入れて問題解消を図りたいのですが、
どのような砂利を入れたらいいか教えていただけないでしょうか。
出来る限り、自分で整地をしたいと考えています。

また、扱っている砂利屋さんか工事会社から
購入することになると思いますが、
どの程度の量が必要か全く見当もつきません。

ちなみに駐車場は約30坪(100u)くらいの広さです。

アパート・マンション経営ではとてもマイナーな質問だと思いますが、
どうぞよろしくお願いします。」


というご質問の内容でした。

確かにこういった問題は、
不動産投資本や賃貸経営の参考書には書かれていませんよね。

一般の大家さんには、さっぱりわからないという世界かもしれません。

でも、アパート・マンション経営をやるからには、
そうも言っていられません。

私も、砂利や石の専門家ではありませんが、
大家として駐車場の整備を独力でやった経験があります。

ここでは、そんな経験談を交えてお話しさせていただけたらと思います。

まず、どのような石を敷けばいいかですが、

結論から言えば、


クラッシャーランという砕石のC40−0がいいと思います。

砂利ではなく、砕石です。

大きさを調節していない、不均一のものです。

C40−0というのは、
40oの大きさから、粉のような破片状のものまで
混ざっているという意味です。


大きさが不均一なので、石同士がかみ合って、
敷いたときに締め固められる特長があります。


私も、この砕石を駐車場に使用しました。

それから、どれくらいの量が必要かも大変分かりにくいですよね。

1㎥でどれだけ敷けるのでしょうか。

写真をご覧ください。

軽トラの前にある砕石の量で1㎥です。結構ありますよね。

賃貸経営 駐車場砕石1

では、どれくらいの面積をカバーできるでしょうか。


1㎥使用すると、5cmの厚さで撒いた場合、
20uの面積がカバーできます。


(5m×4m×5cm=1㎥だからです)

だとすると、たーちゃんさんの駐車場は、
30坪(100u)ですから、5㎥必要になる計算になります。

ただ、厚さを4cmにすれば、4㎥になります。

いかがでしょうか。
たーちゃんさん、疑問は解決しましたでしょうか。

やる気のある大家さんに向かってネガティブなことは言いたくないですが、
ハッキリ言って大変な思いをしました(笑)。

スコップ一本で、60坪(200u)の駐車場に砕石を敷きました。

今までの私の賃貸経営の経験で、一番大変でした。

私の駐車場にはまだらな状態で砕石が敷いてありましたので、

あたらに入れた砕石は3㎥でした。

写真で2つの山が見えると思いますが、合わせて3㎥の量になります。

賃貸経営 駐車場 砕石2

朝から夜7ごろまで、手がしびれながら作業を続け、
まる2日間かかりました。

まず、何事も実行してみるがモットーですが、
スコップ1本での駐車場の砕石敷きは
2度とやらないと思います(笑)。

たーちゃんさん、
重機が使用できればそう大変ではないと思いますが…。

本当は、上から圧をかけて固めるのですが、
私は、何もしませんでした。
それでも、2〜3か月経つとしっかり固まっていました。

砕石の料金は1uあたり3000円前後だったと思います。
砂利や砕石業者であれば、
ダンプカーでの配送も依頼できるはずです。

もちろん、砕石を敷いて、
踏み固めるところまで依頼することも可能です。

賃貸経営って本当にいろいろな知識が必要になります。




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