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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2016年02月01日 [入居者募集]
■空室対策の基本!物件を紹介する写真点数が多いほど有利に! 

本日は、
「1物件で100枚の写真を用意する業者さんも出現」
というテーマでお話しいたします。

最近、入居者募集の物件紹介サイトなどで、
外観や内部の様子をいろいろ詳しく見られるように
なったと感じませんか。

特別に意識したことはなかったけど、
確かにそう思うという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そうなんです。


実は、賃貸物件の紹介サイトで
物件の紹介写真の点数が増えているのです。


最近、大手チェーンの客付け不動産会社では、
ホームページに掲載できる画像が増え、
一物件あたり、十数枚も
紹介できるようになりました。

そのため、賃貸の繁忙期前には、
各物件の担当スタッフは、写真撮影に追われているという話を聞きます。

このようなビジュアル面での紹介材料の充実化の流れは、
業者さんの店舗の接客でも、目にするようになりました。

東京都世田谷区のある業者さんは、


1物件あたり、約100枚の写真を撮って、
店舗の接客カウンターに設置してある
パソコンのモニターを使って
来店者にビジュアル面でのアピールをしています。


この業者さんは、物件紹介に写真を多く使うことで、
閑散期といわれる時期にも多数の物件を成約にみちびき、
他の業者さんとの差別化にとても成功されています。

さて、あなたが入居者募集をお願いしている業者さんは
どうでしょうか。

サイトは? 店舗での案内では? 

何枚の写真であなたの物件を紹介してくれているでしょうか。


もし、たった数枚の写真しかなければ、
その段階で既に勝負に負けている可能性が高いと言えます。


あなたの空室対策戦略で、赤信号がともっている状態です。

あなたの物件を紹介してくれる写真点数が少なければ、
もっと掲載してもらうように頼みます。

しかし、広告料を払っているんだからなんとかしろ、という
態度を取ってしまったら、状況は好転しません。

あなたが率先して動き、業者さんの負担を減らすことを
第一に考えてください。

空室対策は、大家さんとパートナーである業者さんが
強力なタッグを組んでこそ力を発揮します。

たとえば、サイトで紹介してもらうため、
あなたが自分の物件の写真を撮って、
業者さんにデータで提供してあげることです。

20〜30枚ほど提供して、バランスを考えて、
どれを使用するか、担当者に選んでもらえばいいと思います。

サイトの基本フォーマットの関係で
多数の写真を紹介できないという制約があるのなら、
別の方法で業者さんに提案すればいいでしょう。

外観や間取り別に多数の写真を使用したアルバムを作り、
店舗での紹介に使ってもらうように頼むのも一法です。
アナログな方法ですが、これも立派な空室対策です。

手前味噌になりますが、私の著書
「もう会社に頼らない!プラス300万円を気楽≠ノ稼ぐ不動産投資術」
でご紹介している
デジタルフォトフレームを使用してもらうのも
おススメです。

これを使えば、写真点数が30点ほどあっても、
来店したお客さんは飽きずに見てくれるはずです。

大家さんの中には、
うちの物件はおしゃれじゃないから、あまり写真で紹介しても…
という方がいらっしゃいます。

しかし、ビジュアルの材料をお客様に提供しないと
今の時代は、それだけで、内見候補からはずれてしまうのが、
現実なのです。

一方、築浅で設備もよく、
きれいなお部屋をお持ちの大家さんだったら、
物件を紹介する写真点数を増やしていく働きかけを
しつこいくらいに業者さんに行っていくことが大切です。

モノがいいのにビジュアル紹介材料がすくないのは
空室対策上、非常にもったいないことです。

さて、ここまで、業者さんに対する働きかけという前提で
お話を進めてきましたが、
もし、あなたが、自分のメディアを持っていたら、
何の制約もありませんから、自由に推し進めることができます。


物件のホームページやブログをお持ちなら、
すぐにでも写真点数を増やしていくことができます。


ぜひ、お客様があなたの物件のよさが分かるように
積極的に取り組んでください。


なお、特にニーズがあるのが、水回りの写真です。

水回りに自信のある大家さんは、写真でどんどん紹介してください。
女性のお客さまには大きなアピールになります。




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2016年02月01日 [入居者募集]
■大家さんが写真選択で指導的な役割を果たすこと! 

本日のテーマは、
「『最高の1枚を用意すべし』を肝に銘ず」です。

アパート・マンション経営も本当に厳しくなってきました。
私の自宅の周りの物件も空室が目立ってきました。
大家さんとしては、空室を抱えていたら、
少なくとも、賃貸の繁忙期にはしっかりお客さんを捕まえたいところです。

昨今の入居者募集においては、
物件のビジュアル的な情報を
「量」と「質」の両面で、
いかに豊富に提供できるかが重要になります。

先日、婚活を扱ったテレビ番組で、
婚活アドバイザーという方がアドバイスしていました。

婚活サイトなどで、異性からの反響を得るためには、
「サイトに掲載するプロフィール写真に
『最高の1枚』を用意する」のが最大のポイントだと。

男性ならイケメンに越したことはないですが、
大切なのは幸せな生活をイメージできるかなのです。

実は、賃貸経営における物件資料も同じなんです。

賃貸物件のサイトや募集チラシの写真を目にして
お部屋探しのお客さんが、
これからやってくるであろう楽しい生活がイメージできるか。


そんなイメージが抱けないような写真では、
次の「内見」という行動にはつながらないのです。


実際に、周りの大家さんを見ていると、
残念ながら、入居者募集において、
これが「最高の一枚だろうか」とご自身の物件写真にこだわりを
もたれてチェックされている大家さんはほとんどいません。

その結果、
ただ単純に、外観写真や室内写真が、
サイトやチラシのデザインフォーマットに
落とし込まれているだけになっているのです。

不動産業者の営業マンが
あなたの賃貸物件の近くにいく用事があった際に
ついでに撮ってくるぐらいの感覚で撮影されているような写真が
本当に多いです。

極端に言えば、業者にとっては、どんな写真でもいいのです。
写真さえあればサイトに掲載したり、チラシができるのです。

だからこそ、大切なことは、


大家さんであるあなたが
写真選択について指導的な役割を果たすことです。


賃貸経営のあらゆる場面で、
大家さんがイニシアチブをとることが重要ですが、
入居者募集のビジュアル資料についても例外ではありません。

大家さんの中には
「私は写真の専門家じゃないから分からない」と
言われる方もいるかもしれません。

でも安心してください。大丈夫です。

ポイントはそこではありません。

写真についてそんなに高度な知識も必要ありません。

最も重要なことは、


あなたの物件がどこから見たときに
一番魅力的に見えるのかを知ることです。


有名女優さんによくいますが、
撮影をされるときに、ある角度からしか撮らせない
という話を聞いたことがあるでしょうか。

自分が最も魅力的に見える撮影ポイントを理解しているのです。

では、あなたは具体的にどうしたらいいのか。

たとえば外観写真…。

一番簡単な方法は、


あなた自身がデジカメでいろいろ角度や高さを変えて、
とにかくいっぱい写真を撮ってみることです。


その際に、どこから撮ったものかをしっかり記録しておくことです。
そして撮影した写真を見比べてみてください。

もし、自信がなかったら、知人に頼み、
「自分が住んでみたいと思わせる写真はどれ」と聞いてみてください。

ここで第2のポイントが、


あなたの物件の入居者さんに近い属性の方に聞くことです。
しかも女性を中心に聞くといいでしょう。


たとえば、新婚さんや若い夫婦が
入居者の対象になっている物件であれば、
20代、30代の女性を中心に写真を見せてアンケートを
取っていけばいいと思います。

最高の一枚を簡単に絞りこむことができるでしょう。


ちなみに、

私の経験上、ベストショットになりやすいのは、
外観写真の場合、正面から30°位ずらした位置が多いです。


ただし、サイコロのような真四角の箱型物件の場合には、
わざと正面から、左右対称に撮った写真も有効なことがあります。

不動産業者はプロだから任せた方がいいと思っていた方は、
考えを改めた方が賢明です。

大家さんがイニシアチブをとって、
最高の一枚を用意するようにしてください。


大家さんが写真データを業者さんに提供し、
「これを使ってください」と言い切れるようにしたいものです。


賃貸経営はれっきとしたビジネスです。
お客様に商品(あなたの物件)が一番魅力的に見える
ビジュアル情報を提供しなければなりません。




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