ビジネスブログ|(株)オーナー・インテリジェンスの雨宮憲之が、不動産投資・賃貸経営をサポート!<講演・セミナー・空室対策コンサルティング>

株式会社 オーナー・インテリジェンス
株式会社 オーナー・インテリジェンス
「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2016年03月31日 [経営管理]
■あなたのアパートが犯罪に利用されているかもしれません! 

本日のテーマは、
「入居者のお部屋の中を定期的にチェックする」です。

最近、賃貸マンションやアパートで
火事が発生したり、殺人事件が起きたなんていう
ニュースが目立っています。

自分の所有する物件で物騒な事件が起きるなんて
考えたくもないですよね。

賃貸経営において、
滅多にあることではありませんが、
やはり大家さんとしては、
犯罪の芽はしっかりと摘み取っておかなければいけません。

そのような観点から、
入居者のお部屋の中の様子を定期的にチェックすることが
とても重要です。

私は、賃貸経営セミナーの中で、
参加者の方に、こんな質問をしています。

「あなたは、ご入居者さんがお部屋の中で、
どんな生活をされているか、把握していますか」

多くの方は、「一度入居されると、
大家は勝手に部屋の中に入れないので、
わからないじゃないですか」とお答えになります。

中には、のぞき見するのは難しいし、
それって犯罪じゃないですか、と言う方もいます。

でも、アパート・マンション経営を行う大家さんとしては、
ご入居者のお部屋の中をしっかり観察することは
とても大切なことなのです。

もしかしたら、あなたの貸しているお部屋が、
犯罪がらみで使用されているかもしれないのです。

不審な団体のアジトになっていたとか、
違法な風俗関係のビジネスに利用されていたとか、
知らないのは大家さんだけだったなんていうことが
現実に起きています。

犯罪とまでは言わなくても、
お部屋の中が散らかし放題になって、
入居者さんの生活が荒れているかもしれません。

こんなお話をすると多くの大家さんから、
「雨宮さんは、本当にのぞきに近いことをやっているのですか」
と質問を受けたりします。

私は、違法なのぞき行為はしておりません(笑)。

でも、私は、最低でも1年に1回は各お部屋の中を
ご入居者さんに変な目で見られることなくチェックしています。

室内をチェックするといっても
大げさに考える必要はないのです。


大家さんとしては、
室内に入る合理的な理由さえ作れればいいのです。

とても簡単なことだと思いませんか。

半年に1回、1年に1回、

室内設備のメンテナンス点検をうたって、
堂々とお部屋に入る口実をつくるのです。


ある程度の規模があるマンションなら、
メンテナンスの口実を作らなくても、
毎年実施する消防設備点検の際、
作業員とともに室内に入ることができます。

理由は合理性のあるもので、安全にかかわるもの、
物件メンテナンス上、必要だと思われそうなものであれば、
入居者に拒否されることはありません。

室内に入ってしまえば、
生活の様子は一目瞭然につかめますよね。


事件の芽という重大性はないにしても、
いろいろと入居者の「秘密」が分かったりします。


1人入居での契約なのに、
数人で入居していることが判明なんてことがあります。

点検の際、入居者もバカではありませんから、
1人で立ち会いますが、


細部の痕跡までは消せなかったりします。

たとえば、男性一人入居の契約なのに、
部屋のあちこちに女性ものの所持品が
置いてあったりすることがあります。

たまに遊びにくるだけというのならグレーなところですが、
共同生活が常態化していると疑われる場合には、
しっかり注意しておくことが大切です。





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2016年03月30日 [入居者募集]
■香りで、あなたの物件を内見客の記憶に刻めこめ! 

本日のテーマは、
「香りをブランディングに生かす」です。

5年以上前になりますが、
カラーコーディネートの考え方を
賃貸経営の現場に応用するというのが流行りました。

いろいろな現場で採用され、
実際に入居者募集の客付けなどで効果を発揮しました。

大家さんのためのカラーコーディネートセミナーも
開催されるようになりました。

でも、「色」以外にも、
賃貸経営で重要な要素があるのです。

それは、

嗅覚に訴える「香りブランディング」。

かの有名なヘレン・ケラーは言っています。


「嗅覚は私たちを、
何千マイルも、また何十年もの時空を飛び越え
運んでくれる、すごい魔法使いです」


そんな不思議な力をもった香りですが、
香りをブランディングに生かし、
成功した企業もあります。

たとえば、「もう一度乗りたい航空会社」として
人気のエアライン、シンガポール航空です。

シンガポール航空では、
オリジナルブランドの香りをおしぼりにしみこませて
乗客に配っています。

機内は独特な香りで満たされています。

丁寧なもてなしを受けながら、
シンガポール航空を利用した乗客が受ける


心地よい体験≠ヘ、香りによっても
記憶に深く刻まれることになるのです。


賃貸経営に、ぜひ香りのブランディング≠
応用してみてください。

で、すぐ思いつくのが、
お部屋探しのお客様が内見をする際のお部屋ではないでしょうか。

お客さんが、業者さんに連れられて、
一歩お部屋に入った時に、
爽やかないい香りが漂ってくれば、
間違いなく、いい印象を与えることができます。

内見客の成約率を大きく引き上げることができるのです。

簡単に香りを発生させることができるのは、芳香剤ですが、
商品によっては、かなりどぎつい臭いを発生するものもあります。

一歩間違えると、
一昔前の公衆便所の臭い消しのような
イメージになってしまいます。

商品の選び方はくれぐれも慎重に行うことが大事です。

また、お部屋に入ってきた内見客に、
芳香剤のパッケージが見えてしまうのも、しらけてしまいます。

私の場合は、よくポプリを使用しています。


インテリアで飾ってある備品や造花の鉢などの中に、
ポプリを忍ばせて、ほのかに香りが漂うようにしています。

どこからともなく、
いい匂いがしてくるように意識しています。

物件がすぐ近くにあり、
すぐに行けるような距離にあるのなら、

アロマキャンドルを焚くのもいいでしょう。

内見があるときに、営業マンから連絡をもらい、
先回りして、キャンドルを焚くのです。

遠隔地物件で先回りができなければ、
センサー付きアロマキャンドルが力を発揮します。

自動で癒しの香りと灯りが内見者の印象を引き上げます。

コストも数千円程度ですので、
やらない手はありません。





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2016年03月28日 [経営管理]
■ちょっと見直すだけで、物件が一気に生まれ変わる=I 

今日のテーマは、
「ゴミ置き場こそ美しく作る」です。

私は、各地で不動産投資物件の現地調査を行っていますが、
建物の顔もイケメン≠セし、
これはいい物件になるはずなのになあ、と感じる
残念なアパートやマンションが少なからずあります。

ここがちゃんとしていたら、
必ずやよくなるだろう賃貸物件――。

そんな残念パターンで多いのが、
ゴミ置き場づくりで手を抜いている不動産投資物件です。

今風のおしゃれなデザインの建物から視線を落としていくと、
周囲を無味乾燥なブロックで積み上げられただけの
ゴミ置き場が目に入ってきた、なんていう例がゴロゴロあります。

実用的であればいい、と言ってしまえばそれまでなんですが、
やはり雰囲気をぶち壊すゴミ置き場は考えものです。

賃貸経営に取り組んでいる大家さんは、
なぜゴミ置き場の見直しをしないのでしょうか。

大家さんとしては、自分の物件を見なれているので、
いつの間にか違和感を感じなくなっているのかもしれません。

しかし、初めてアパートやマンションの内見に来た賃貸のお客さんは、
そんなゴミ置き場を見て、イケテナイと感じます。
視線が集まる場所には、それなりの気遣いが求められます。

そもそも、ゴミ置き場に視線が集まるのは
なぜなのでしょうか。

それは、ゴミ置き場の設置場所に大いに関係があります。


回収作業がしやすいように、
ゴミ置き場は、アパートやマンションの入り口部分にあるのが
普通だからです。

ゴミ置き場は、内見のお客さんが訪れて、
はじめて賃貸物件の前に立った時に

第一印象を形成する物件の顔の一部として、
真っ先に視界に入る場所にあるという点がとても重要なのです。


残念なことに、街全体のゴミ置き場が
なんとなく汚らしい、見苦しいというエリアもあります。

私が目撃したある町では、
どこもかしこも、ゴミ置き場はブロックを積み上げ、
囲む形でできていました。

でも、そんな町でも、わずかながら、
オシャレなゴミストッカーを設置している物件がありました。

建物本体が同じような築年数の賃貸物件でも、
ゴミ置き場の違いで、印象が全く異なります。

賃貸経営を成功させるために、
ゴミ置き場やストッカーの外観デザインは、
建物とマッチさせる必要があるのです。

それぞれの地方自治体には、
ゴミ置き場づくりの指導指針のようなものがあって、
サイズや材質などが事細かに規定されている場合があるので、
オシャレなゴミストッカーを設置するさいには、
念のため、役所にいって確認をしてください。

何気なく、見過ごしてしまっている自分の物件のゴミ置き場。


そのゴミ置き場をちょっと見直すだけで、
物件全体が一気に生まれ変わる♂ツ能性があります。


よく、トイレの綺麗な店舗は繁盛するなんてことを言いますが、
賃貸経営でも、ゴミ置き場に気配りのある物件は、
長期安定経営を実現できていることが多いです。





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