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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2016年04月12日 [経営管理]
■事前設定価格との差で稼ぐ、したたかな戦略を持つ! 

本日のテーマは、
「原状回復工事の単価を入居契約時に決めておく」です。

この方法を行えば、工事の際に、
キャッシュアウトを最小限にすることができますし、
場合によっては利益を上げることもできる場合があります。

そのポイントとなるのが、


原状回復工事の単価を入居契約時に決めておくということです。

そんなことか、とガックリしている方もいるかもしれませんが、
これを行っている大家さんは実に少ないのです。

工事費用の安い業者(もちろんしっかりと仕事をしていることが前提)
に依頼することと合わせて、これを行うことで、
原状回復での出費が大分助かるのです。

入居の契約時に
代表的な原状回復費用の単価を決めておきます。

たとえば、

クロス張り替え         1200円/u
クッションフロア張り替え    3500円/u
ふすま張り替え         2500円/u
網戸張り替え          3000円/u
ハウスクリーニング(1R/1K) 25000円
ハウスクリーニング(2LDK)  40000円
ハウスクリーニング(3LDK)  45000円

という具合にです。


単価は将来にわたって工事単価が上下しても、
この単価を適用するというのを確認しておくことです。

このように、契約時に取り決めておけば、
退去の際に、入居者との間で、高い、安いの議論にもなりません。

単価設定のポイントとしては、
相場か、ほんの少し高めの設定にしておくことです。


あとは、
大家さんの「企業努力」によって、


料金の安くて質の高い業者に依頼することができれば、
単価設定との価格差を稼ぐことができるのです。


例を挙げて説明をすれば、
クロスの張り替えなら
入居者とあらかじめ1200円/uで取り決めておいて、
大家さんが800円/uの業者さんに依頼すれば、
uあたり400円が浮く計算になります。

たった400円とバカにしないでください。

私の2LDKのお部屋は、
クロスの張り替え面積が100uくらいあるので、
1室あたり40000円も浮くのです。

クロスだけでこれだけ違ってくるのです。

もちろん、国土交通省のガイドラインでも
はっきりと明示されているように、
経年劣化や通常損耗は、
入居者に費用負担をさせることはできません。

入居者に責任のある場合でも、
入居年数に応じた負担割合でしか、
費用を負担させることができません。

ですから、この方法を使っても、入居者負担金だけで、
費用のすべてをまかなうのは結構難しいかもしれません。

でも、「塵も積もれば山となる」です。

この方法は、最初の設定単価が、著しく不当なものでなければ、
ご入居者の抵抗を受けることはありません。

あと、安い業者を見つけるには、
インターネットで検索を行えば、結構安い業者が出てきます。

あとは、電話の問い合わせ対応などで信用できるかを判断して、
依頼先を決めていきます。





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