ビジネスブログ|(株)オーナー・インテリジェンスの雨宮憲之が、不動産投資・賃貸経営をサポート!<講演・セミナー・空室対策コンサルティング>

株式会社 オーナー・インテリジェンス
株式会社 オーナー・インテリジェンス
「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2016年05月27日 [物件入手]
■プライオリティー(優先順位)をつけることが重要! 

本日のテーマは、
「リスクが見えてきて物件が買えません」です。

最近、立て続けに2人の方から、
そんな事をいわれました。

私のセミナーでは、
徹底的に、リスクのあぶり出しの仕方を伝授していますが、
勉強熱心に参加されている方ほど、
「今まで見えていなかったリスクが見えるようになりました。
でも、そのおかげで、物件が買えなくなってしまいました。
どうしたらいいでしょうか」と感想を言われるのです。

そんなときは、必ず、こう申し上げています。


「完全無欠の不動産投資物件など、
この世の中には存在していないのです」

雨宮メソッドとして、
リスクの洗いだしについては徹底的に行うのですが、

重要なのは、それぞれのリスクの重要度について
どのようにプライオリティー(優先順位)をつけるかなのです。


また、リスクの優先順位をつける際に、

かなり地域性(地域的特徴)があるということです。

どういうことかというと、
具体的なリスク要因が出てきたときに、
ある地域では、
賃貸経営上、大きなリスクなのに、
別の地域では、大したリスクにはならない
ということがあるのです。

たとえば、学生対象のアパートでも、
ある地域では、コンビニやビデオレンタル店が
どれだけ近くにあるかという生活利便性や
駅にどれだけ近いかという交通至便性が最重視されていて、
その点で劣る物件は、入居者獲得でリスクになっています。

しかしながら、別のある地域では、
学生がターゲットであるのに、
生活利便性よりも、むしろ、日当たりだったり、
静かな環境が優先される地域が実はあるのです。

大事なことは、

とりあえず、不動産投資を行うにあたり、
その後の賃貸経営でリスクとなる可能性のある要素をすべて洗い出し、
その中から、本当にリスクになる事柄を特定していくことです。

では、我々個人の不動産投資家は、
それをどうやって判断したらいいのか。

そのリスク要因の優先付けをするのに役立つのが、


ズバリ!地元不動産業者さんへのヒアリングなのです。

気になる、リスクとなりそうな要素を
地場の業者さんにぶつけてみてください。

いろいろな地域で、不動産投資物件を探していると、
地域差があることに気が付くと思います。

そのようなヒアリングの中で、
その地域で重要度の高い特徴的なリスクを抱えている物件だったら、
購入を見送ればいいのです。

もう一度言います。

リスクのない完全無欠の物件はありません。

そのリスクが重大なものなのか、
さほど気にしなくていいものなのか、
地元の客付けの専門家の意見を参考に
振り分けていけばいいだけです。

リスクとなる要素をどうやって、あぶり出すか、
また、地場の業者さんからどうすれば
重要ポイントが聞き出せるようになるか、
より具体的な方法については、

拙書
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2016年05月25日 [物件企画]
■新しいという価値に頼りすぎないことが重要! 

本日のテーマは、
「残念な新築築浅物件〜目立つ無機質な美=vです。

最近、あちこちで建てられたばかりのアパートやマンションを
見かけるのですが、
どうも今一つ、
引き込まれるような魅力を感じないのです。

家賃を安定的に稼いでくれる
不動産投資物件ですが、
何か物足りなさを感じてしまうのです。

どうしてかを考えてみたら、
確かに新築築浅の不動産投資物件はとてもきれいな物件ばかりなのですが、


どれもが「無機質な美」であることに気が付きました。

この無機質な美というのはくせ者です。

実は、部材や設備がみな新しいので、
きれいだと感じているに過ぎないのです。

その一番の原因が、
外構や植栽にあまり配慮がなされていないことに起因しています。

特に、2階建ての木造アパートや3階建てのマンションなど、
比較的に小ぶりな不動産投資物件で、

物件のエントランス部分に、
全く花壇や植栽のスペースのない物件が目立ちます。


昔から、小規模物件は、
狭い敷地ギリギリに建てられている物件も多いため、
そのようなスペースは犠牲にされていました。

しかし、最近は、かなりスペースに余裕のある不動産投資物件でも、
そのようなところに目配りをしている物件が少ないのが
とても残念です。

少しでも利回りをよく見せるために、
本体部分以外にはお金をかけないということかもしれませんが、
お部屋探しをされているお客さんからすれば、
物件の魅力度は、雲泥の差があると言わざるを得ません。

エントランスにパッと明るくなるようなお花があったら、
どんなにか印象がかわることでしょう。

センスがある樹木が1本あるだけでも、
第一印象は全然変わってきます。

最近は、新築物件でも、
空室を抱えた不動産投資物件が
増えてきています。

10年も前は、
新築物件なら、すべて埋まるのが当たり前という
世界だったのですが、
いまでは、まったく状況が異なっています。

中古物件では致し方ありませんが、
せっかく新築を企画する場合には、十分に考慮してください。

中古物件の場合は、プランターを置くことで
対策を取ることになるのですが、
新築を企画する場合には、


最初から、建物とぴったり合った
トータルコーディネートができるのです。


施主の希望が最大限実現させやすいのですから、
物件の印象を大きく左右するエントランスの植栽には
こだわりを持つべきです。

新築物件を企画するときには、
物件本体にすべての予算をあてるのではなく、


外構や植栽に少々多めに予算配分することが、
魅力ある賃貸物件をつくるためのポイントになります。


日頃から、まわりのアパートやマンションを
じっくり観察してください。

中には、素敵な外構や植栽を持った物件があります。
もし、そんな物件に出会ったら、
参考にさせてもらうようにしましょう。

くれぐれもあなたの物件を、
無機質な美しさにしないでくださいね。

新築の不動産投資物件を内見に行くと、
どうしても、内部のきれいさや設備の新しさに
目を奪われやすいため、
外構や植栽はスルーしてしまうことが多くあります。

お気をつけください。





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2016年05月22日 [物件調査]
本日のテーマは、
「近隣の『ゴミ屋敷』を見逃すな!」です。

あなたが購入しようとしている物件の隣に、
もしかしたら、ゴミ屋敷があるかもしれません。

ゴミ屋敷は全国各地で問題になっていますが、


全国のほとんどの自治体では、
ゴミ屋敷に関する条例をもっていないのが実情です。


ということは、
ゴミ屋敷の主が、処理する意思がなかったり、
負担する経済力がない場合、
どうすることもできないことを意味します。

これって、大家さんにとってはとても怖いことです。

ゴミ屋敷の存在は、
賃貸経営にとって大きなリスクとなるのです。

新聞記事にでていたのですが、
東京の足立区には、
現在31のゴミ屋敷が存在しているというのです。

東京23区の足立区でもそんなにあるのです。

びっくりです。


我々が考えている以上に、
ゴミ屋敷はあるのかもしれません。

だからこそ、土地勘のない場所にある賃貸物件を購入するときには、
本当にしっかりとした現地調査、近隣調査をしなければなりません。

しかし、個人の不動産投資家で、
ゴミ屋敷の存在をきちんとチェックしている方は、
本当に少ない状況です。

ゴミ屋敷のリスクを回避するためには、

お隣さんだけではなく、
少なくとも半径100mの範囲内にある物件は、
入念に調べておくことが重要です。


ゴミ屋敷の近くに物件を購入してしまったら、
ご入居者は、長続きせずに退去してしまうことになります。

特に、冬に物件調査に行く場合は、注意してください。


夏には、害虫の発生が盛んだったり、
腐敗などによって鼻をつくような悪臭も出やすいですが、
気温が低い冬には、気が付きにくいこともあります。


ゴミ屋敷がやっかいなのは、

近隣住民がクレームをつけていく中で、
ゴミ屋敷の住人が「攻撃性」をもつようになることです。


そうなると、本当に打つ手がなくなります。

以前、東京都中野区で起きた
住人が排泄物を庭で煮詰めるという事件は、
近隣地域に大きな影響を与えました。

新聞記事を読むと、
その家の主は、
2年以上前からそんな迷惑行為を行っていたというのです。

私が得た情報では、
この事件で、あまりの悪臭のため、
近くの商店街の商店が閉店に追い込まれているのです。

近隣調査では、「ゴミ屋敷」の存在も重要なチェック項目に
なることがお分かりいただけたと思います。

本日は、近隣の「ゴミ屋敷」のリスクについて
お話しいたしました。





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