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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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「賃貸力」リアルマーケット分析の第一人者、雨宮憲之が、あなたの賃貸経営をサポートします!
2016年06月20日 [物件調査]
本日は、「埋蔵文化財包蔵地に注意!」という
テーマでお話ししたいと思います。

ここ掘れ、ワンワン、掘ったら小判がザックザク
なんて話がありましたね。

小判がいっぱい出てくれば大歓迎ですが、
出てくるものによっては、ゾッとするものもあります。

そんな代表的なお話が、
自分の土地に文化財が埋まっていて、
マンションの建設工事が中止になってしまったなんていう
出来事かもしれません。

個人の不動産投資家さんでも、
ノーマークだったという青ざめた経験を持っている方が
いらっしゃいます。

しっかりとした不動産業者であれば、
文化財が埋まっている可能性があるかどうか、
事前にチェックするのですが、
いい加減な業者もいます。

埋蔵文化財包蔵地という言葉をお聞きになったことが
あると思います。


文化財埋蔵物がありそうな場所を、
あらかじめ教育委員会が指定して公表している場所のことです。

こういう包蔵地では、一定の条件のもとで、

文化財が出てこないかどうか、
「試掘」をしなければならないケースがあります。


実は、私は、数年前に、埼玉県で土地を購入したのですが、
その土地が、埋蔵文化財包蔵地になっていたんです。

その土地を購入する際にも、
教育委員会が「試掘」を行いました。

でかい重機で、土を掘り起こして、
何か出てこないかとやったのです。

幸いなことに、たいした文化財は出てこず、
ホッとしたのを覚えています。

マイナーなチェックポイントですが、
もし、重要な文化財が出てきちゃったら、
とても、とても痛いです。


本格的な発掘調査になった場合、
かなりの費用がかかりますが、
それを、事業者が負担しなければならないというのです。


事業者? 

そうです。

その土地の所有者であり、
物件を建築しようとする「あなた」です。

工事は遅れますし、まさに泣きっ面にハチ≠ナす。

噂話ですが、
建設業者は、建築の際に土器が出てきた場合、
なかったこと≠ノして埋め戻してしまうことがあると
聞いたことがあります。

仲介の業者さんがしっかりしていれば防げる話ですが、
自分自身で防御する姿勢も重要です。

では、どうすればいいかですが、
現地調査の際に、その地域を管轄する。


教育委員会に行って、その物件のエリアが
埋蔵文化財包蔵地の指定を受けているかを聞いてください。


もし、エリアの指定を受けている場合には、
周辺でどの程度重要な文化財の発掘例があるかを確認してください。

私が買ったという土地ですが、
ほんの数百メートルしか離れていないところで、
別のものがでてきました。

なんと不発弾です!

しかも3発も発見されました。

いずれも自衛隊の専門家チームによって
無事処理されました。

地中に何が埋まっているかなんて本当に分かりません。





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2016年06月15日 [物件調査]
■近くにあると喜ばれますが、
 近過ぎると「嫌悪施設」に一変してしまう施設が…
 


今日のお話は、
近隣住民を悩ます、意外な嫌悪施設というテーマです。

不動産投資を始めようとして、物件を購入する際には、
現地調査を行われると思います。

その際には、売り物件の周辺に、
どのような便利な施設があるのか、

また、逆に、嫌悪施設があるかどうかを
チェックされるのではないでしょうか。

嫌悪施設と言うと、あなたはどんな施設を連想しますか。

墓地や火葬場ですか。

それとも、ゴミ焼却施設でしょうか。

いろいろありますよね。

でも、不動産投資の指南本に書かれていない、
落とし穴となりそうな嫌悪施設があるのです。

実は、とても意外な感じがするのですが、

嫌悪施設には、
小中学校などの学校が含まれる場合があるのです。

なぜ、学校が?

と疑問に思った方もいらっしゃるでしょう。

一般的には、学校が近くにあるというのは、
ファミリー向けの賃貸物件では、大きなプラスポイントです。

そういうような賃貸物件は、
お子さんがいらっしゃるお客さんには、
とても人気が高いのですが…。


実は、近すぎると嫌悪施設に変わってしまうのです。

小、中学校まで徒歩5分くらいだったりしたら、
「学校も近くていいわね」ということになるのですが、

すぐ目の前にあると、その存在は全く変わってしまうのです。

小学校や中学校の隣接地では、
一日中、授業のチャイムの音や、
外で遊ぶ子供たちの声に悩まされていることが多いのです。

夏は、プールから、キャーキャーという甲高い声が響き渡ります。

秋の運動会シーズンになると、
連日、校庭で様々な種目や出し物の練習が続きます。

子供たちの声の大きさをあなどってはいけません。

一斉に声を上げるとかなりの騒音になってしまうのです。

また、自然現象によって思わぬことに悩まされることもあります。

乾燥して、風の強い日には、
校庭の土ぼこり、砂ぼこりが巻き上がり、
周辺の住宅地を襲います。

学校が近いと、
子供たちにいろいろとイタズラされてしまう恐れもあります。

現実に、私の知り合いには、
ピンポンダッシュの標的にされ、
困り果てている不動産投資家の方もいます。


近くにあると嬉しいけど、隣にあると困る
という施設が学校なのです。


もし、購入を検討している売り物件が、
小中学校のお隣にあるような場合には、
不動産投資物件の購入前に、周辺住民へのヒアリングを実施すべきです。

周辺の住民が何か不利益を被っていないかどうか、

具体的に聞いて、状況把握に努めることが
まず重要になります。





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2016年06月10日 [コミュニケーション力]
本日のテーマは、
不動産投資で成功するために、
「相槌(あいづち)をうまく打って聞き上手になる」です。

あなたは、
不動産投資のお仕事の中で、
誰かと話をする時に、
相槌を打っていますか。

なんで、そんなことを聞くのかとお思いかもしれませんが、
実は、この相槌は、
とても有益なコミュニケーションツールなのです。

営業の世界では、相槌のことを
「積極的傾聴の技術」なんて言っています。

どういうことでしょうか。

簡単に言ってしまえば、

セールスの上手な人ほど、
相槌を打つのが上手いと言われているのです。

相槌を打つことが上手いということは、
お客様の話を聞き出すのがうまいということなのです。

別の言い方をすれば、
相槌が上手い営業マンは、
お客様から、「困っていること」「今抱えている問題や課題」を
上手く聞き出すことができる上手な「聞き役」が
務められるというのです。

実際のところ、積極的に相手の言葉に耳を傾けてくれる
姿勢というのは、
話す側からしたら、悪い気分にはなりません。

相槌という手法が、話しやすい環境を
バッチリ整えてくれます。

そんな環境が整えられれば、話し手は、
話す予定のないことまで、ついつい話してしまうこともあるのです。


できる営業マンは、
「なるほど…」と言いながら、
相手から驚くほどたくさんの情報を手に入れています。


営業マンというと、
積極的にセールストークを展開し、
押しまくって契約に結び付けるというイメージがありますが、
全く逆なのです。

さて、不動産投資家や大家さんはどうでしょうか。
いろいろなパートナーや入居者とさまざまな場面で、
コミュニケーションを図らなければなりません。

いかに相手の持っている情報や考えていることを
引き出すかはとても大切なことです。

たとえば、こんな場面ではどうでしょうか。

アパートやマンションなどの物件の購入を考えて
現地調査をするときには、
周辺の不動産業者さんのところに行って、
ヒアリングを行うと思います。

そんなとき、あなたは意識的に相槌をうって
話を聞いてみてください。

相手は、気持ちよくなって、
どんどん重要なこばれ話や
本音の情報が聞き出せると思います。


相槌がうまく打てない方は、
まず、「オウム返し」から試みてください。


キャバクラのお姉さんがお客さんと
コミュニケーションをとるために
この「オウム返し」を使っています。

相手の人が何か言ったら、
感情を込め、抑揚をつけて全く同じ言葉を
返せばいいのです。

こうすることで、
何となく、話のキャッチボールができている雰囲気ができて、
相手に気持ちよく話してもらえるのです。

「相槌」と「オウム返し」を意識して使うことで、
あなたも聞き上手、コミュニケーション上手になってください。

不動産投資や賃貸経営にも必ずや役立つと思います。





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