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2016年02月05日 [経営管理]
≪賃貸経営≫偶然の実績に乗っかって売りポイントをつくる
■あなたの“企業努力”の成果にすりかえてアピール？
本日は、
「偶然の実績に乗っかって売りポイントをつくる」という
テーマでお話ししたいと思います。
このテーマ、ちょっと分かりにくいかもしれませんね。
具体的にお話ししましょう。
最近、賃貸客の仲介を行っている
不動産業者さんを回っていると、
遠隔地から出てくる学生さん向けのアパートなどで、
親御さんが物件選択の条件として、
以前にも増してセキュリティーを気にされているという
話しを耳にすることが増えてきました。
つまり、賃貸経営において、
セキュリティーの視点がより重要度を増しているのです。
実際に住む賃貸のお客さんからすれば、
他の条件を落としても、
安全面だけはやはり譲れないという気持ちは当然かもしれません。
また、数多くの大家さんからも、
アパート・マンション経営をするに際し、
セキュリティー対策についてのご相談を
よく受けるようになりました。
ＲＣ造の中規模物件だけではなく、
比較的小規模な木造アパートの大家さんも
関心を持たれているようです。
確かに、セキュリティー面を売りポイントとして全面に出せる物件は
入居者募集においても有利に戦えると思います。
さあ、ここからが核心部分です。
ちょっとずるい考え方かもしれませんが、
あなたの賃貸物件でこれまで空き巣事件など
セキュリティーに関連する事件が起きていないならば、
その事実に後から乗ってしまうのも戦略です。
どういうことかといえば、
この物件は、セキュリティーにこんなにも力を入れていますよ。
私は、大家として、賃貸経営でセキュリティー対策を重視してますよ。
（だから）これまで、何ら事件にあっていないのです。
というロジックでアピールするのです。
本来は、事の前後が逆であったにもかかわらずです。
でも、いいのです。
実際のところ、問題が起きていないのであれば、
実質的な支障はありません。
あなたが、オーナーチェンジ等で
中古の不動産投資物件を買われたならば、
昔のことは分からないかもしれません。
その場合は、今いるご入居者のうち、
一番古くからいる入居者さんが入居して以降に
問題が発生していなければ大丈夫です。
しかし、殺人や傷害、大々的に報道されるような事件が
過去にあった場合には、少々つらいかもしれませんので、
御心配なら、前のオーナーの方に聞いてしまうのがいいでしょう。
いかがでしょうか。
アパート・マンション経営では、限りなく偶然の実績に、
アピール戦略を後乗りさせてしまうのもアリなのです。
セキュリティーといってもいろいろなレベルがあります。
カギをディンプルキーにする。
オートロックにする。
一棟全体をオートロックにするのではなく、
各戸に個別オートロックを導入する。
防犯カメラを設置する。
いろいろと予算に合わせて、導入を考えればいいでしょう。
一番重要なのは、セキュリティー上の問題が起きていないという、
〝限りなく偶然に近い〟実績なのです。
そこに嘘がなければＯＫなのです。
後は、あたかもあなたの「企業努力」で、
その実績が達成されているかのように利用するのです。
ただ、難しいのは、
大家さんが「こんなにセキュリティー対策してますよ」と
強調するだけではまだ足りないのです。
お部屋探しのお客さんがホイホイ入居してくれるかというと、
もう一つ、心理的なハードルがある場合があります。
それは、私の経験上、
ご入居者の中の一定数の方は、
セキュリティーに力を入れている物件を見ると
このエリアは治安が良くないのでは…と思うのです。
だから、セキュリティー対策に力を入れていることを
アピールするときには、
〝このエリアは治安がいいエリアですが、
昨今、日本もいろいろと犯罪が増えてきています。
念には念を入れて…安心安全の確保のために努力しています〟
といったアピールの流れが必要です。
もちろん、治安が悪いのにいいと言ったら嘘になるので
それはダメですが、
もしそうでなければ、治安はいい、というのをにおわすような
アピールを付け加えることは必要になります。
でも、考えてもみてください。
あなたの物件に空き巣が入ったことがないとか、
殺人事件や傷害事件などが起きていないとか、
その地域の治安がいいことって、
ハッキリ言って、かなり偶然の実績であるのです。
まあ、それに乗っかってしまい
アピールに変えてしまうというのは
かなり戦略的だとは思います。
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テーマでお話ししたいと思います。
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遠隔地から出てくる学生さん向けのアパートなどで、
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以前にも増してセキュリティーを気にされているという
話しを耳にすることが増えてきました。
つまり、賃貸経営において、
セキュリティーの視点がより重要度を増しているのです。
実際に住む賃貸のお客さんからすれば、
他の条件を落としても、
安全面だけはやはり譲れないという気持ちは当然かもしれません。
また、数多くの大家さんからも、
アパート・マンション経営をするに際し、
セキュリティー対策についてのご相談を
よく受けるようになりました。
ＲＣ造の中規模物件だけではなく、
比較的小規模な木造アパートの大家さんも
関心を持たれているようです。
確かに、セキュリティー面を売りポイントとして全面に出せる物件は
入居者募集においても有利に戦えると思います。
さあ、ここからが核心部分です。
ちょっとずるい考え方かもしれませんが、
あなたの賃貸物件でこれまで空き巣事件など
セキュリティーに関連する事件が起きていないならば、
その事実に後から乗ってしまうのも戦略です。
どういうことかといえば、
この物件は、セキュリティーにこんなにも力を入れていますよ。
私は、大家として、賃貸経営でセキュリティー対策を重視してますよ。
（だから）これまで、何ら事件にあっていないのです。
というロジックでアピールするのです。
本来は、事の前後が逆であったにもかかわらずです。
でも、いいのです。
実際のところ、問題が起きていないのであれば、
実質的な支障はありません。
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昔のことは分からないかもしれません。
その場合は、今いるご入居者のうち、
一番古くからいる入居者さんが入居して以降に
問題が発生していなければ大丈夫です。
しかし、殺人や傷害、大々的に報道されるような事件が
過去にあった場合には、少々つらいかもしれませんので、
御心配なら、前のオーナーの方に聞いてしまうのがいいでしょう。
いかがでしょうか。
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アピール戦略を後乗りさせてしまうのもアリなのです。
セキュリティーといってもいろいろなレベルがあります。
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一番重要なのは、セキュリティー上の問題が起きていないという、
〝限りなく偶然に近い〟実績なのです。
そこに嘘がなければＯＫなのです。
後は、あたかもあなたの「企業努力」で、
その実績が達成されているかのように利用するのです。
ただ、難しいのは、
大家さんが「こんなにセキュリティー対策してますよ」と
強調するだけではまだ足りないのです。
お部屋探しのお客さんがホイホイ入居してくれるかというと、
もう一つ、心理的なハードルがある場合があります。
それは、私の経験上、
ご入居者の中の一定数の方は、
セキュリティーに力を入れている物件を見ると
このエリアは治安が良くないのでは…と思うのです。
だから、セキュリティー対策に力を入れていることを
アピールするときには、
〝このエリアは治安がいいエリアですが、
昨今、日本もいろいろと犯罪が増えてきています。
念には念を入れて…安心安全の確保のために努力しています〟
といったアピールの流れが必要です。
もちろん、治安が悪いのにいいと言ったら嘘になるので
それはダメですが、
もしそうでなければ、治安はいい、というのをにおわすような
アピールを付け加えることは必要になります。
でも、考えてもみてください。
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