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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2013年12月02日 [物件入手]

≪不動産投資≫ 戸数の少ない1棟モノ高額物件

ある不動産投資初心者の方が
「この物件どう思いますか?」と賃貸物件の販売チラシを持ってきました。

5戸で販売価格1億円の築20年中古RCマンションでした。
物件自体は、東京都内の有力ターミナル駅から徒歩圏で、
利回りも10%とまずまずです。

そこで、まず気になったのが、販売価格が高い割に戸数が少ないこと。

友人は初めての物件購入です。
1つの空室による賃貸収入や利回りの影響度が非常に高くなるのが
気になります。

単純な話、
5戸の物件ですと、1戸空いただけで、空室率は20%、
4戸の物件ですと、1戸空くと空室率は数字上25%ということになります。

1戸でも空室が出ると、
キャッシュフローの負のインパクトは非常に大きくなります。


戸数の少ない1棟モノ高額物件を購入し、
ローンを組む場合には、ちょっとの空室でも、
返済計画や収支計画に大きな狂いが生じてきますので要注意です。
ある程度の高額物件になると、その影響は小さいとは言えません。

私の場合、収支計画を立てる際には、
20%の空室を想定しています。

実際には過去5年間の通算空室率は3%ほどできていますが、
事業計画上は、かなりきつく想定しています。

これからの賃貸経営環境を考えると、
20%くらいの空室率は想定しておかないと危険です。
(すでに20%を超える空室率の地域は数多くあります)

最初の物件で、収入や利回りに変動が大きい物件を選択するのは、
できれば避けた方がいいとおもいます。
1億円以上の物件で、1つ空いただけで、空室率25%という物件は、
かなりのリスクテイクになります。


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