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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年02月09日 [物件入手]

≪不動産投資≫事業性判断のための簡易シミュレーション

さて、今日は、物件購入を検討する際の
事業性簡易シミュレーションについてのお話です。

物件を購入される方は、
必ず事業判断するためのシミュレーションをされていると思います。

絶対的な正解や、やり方についてこれが正しいというものが
決まっているわけではありませんが、
私がどうやっているかをご紹介したいと思います。

簡易シミュレーションということで、
単年度での試算方法についてお話させていただきます。

これなら、5分で計算ができるとても簡単な方法です。

(実際には購入検討の最終段階までに、詳細なシミュレーションが必要になります)

私の場合、収入と支出を下記のようにして試算しています。

まず、収入についてです。

年間の家賃収入は、満室時の想定賃料収入の80%として想定しています。

(つまり、空室率を20%ととして計算しています)

一方、支出については、

年間支出としてのさまざまな経費を
満室時賃料収入の20%として想定しています。


また、年間支出には、融資の元利返済金もありますね。

元利均等方式で、融資金利を4〜6%に想定し、
年間の融資返済金を支出に計上して試算しています。


荒っぽいですが、この想定で、年間収入−年間支出で、
どれくらいキャッシュが残るかを試算し、第一関門としています。

たとえば、

1億円の売買価格で、表面利回りは10%の物件があるとします。

2%の金利で8000万円の融資(元利均等、20〜25年返済)が
受けられるとしたら、どんな試算ができるでしょうか。



■満室時収入                   1000万円
■年間収入を満室時収入の80%として         800万円 
--------------------------------------------------------------------------
■経費(=満室時収入の20%として計算)        200万円            
■毎年の元利金返済額(元利均等4%、25年返済の場合) 507万円
--------------------------------------------------------------------------

  ★収入 800万円   ★ 支出 707万円


シミュレーションをする際には、

実際に受けられる融資金利+2%を目安に

余裕をもって計算するといいでしょう。

収入−支出=93万円(1年あたり)

税引き前ですが、キャッシュフローは一応、黒字になります。
この収益額が投資に対して満足のいくものであるかどうか、
皆さんが判断すればいいのです。

なお、売買価格が1億円ですと、
その他に諸経費として800万円(売買価格の約8%)ほど必要になるでしょう。

ですので、この場合には、3000万円弱の自己資金が必要になります。

私の場合、簡易シミュレーションで、
キャッシュフローがマイナスになれば、
その段階で、その物件を購入対象からはずしています。


なお、融資を受けた際の元利金返済の額がどうなるかを計算するのに、
金融電卓があると便利でしょう。

家電量販店などで、数千円で売っています。


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