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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年03月05日 [物件入手]

≪不動産投資≫東京23区内の物件なら将来も安泰?

今日のテーマは、2030年の東京23区の人口予測についてです。

賃貸経営がうまくいくかどうかは、
エリア人口の大小ということだけで決まるわけではありませんが、
とても大切なファクターであることは間違いありません。

私のセミナーを受講してくださっている方にも多いのですが、
不動産投資家さん同士の会話で、

「ほんと空室問題って厳しくなっているよね」
「地方によっては、3〜5割も空き室がある地域もあるみたいだよ」
「お互い東京23区内の物件買っといてよかったね」
「人口減少社会っていっても、東京23区なら人口も減らないだろうし…」

なんていうのをよく耳にします。

でも、私はこういう会話を聞いていていつも思うのですが、
はっきり言ってヤバイです。

東京を一括りにし過ぎです。

実は、2030年の東京23区の人口は
区によって、かなりバラツキが出る予測がたっているのです。


2010年の23区人口は約882万人で、
2030年の人口予測は約890万人となっています。

確かに、これだけ見ると、やっぱり東京は強いなあと思いますよね。

大きく人口が減る地域が多いのに、東京23区はわずかながらも
増加が予想されているのです。

だた、問題は区によって大きく状況が変わってきそうだということです。

都市計画の専門家で、早稲田大学特命教授の伊藤 滋氏が、
2030年の東京23区の人口予想について解説しています。

それによると、よく同じような地域水準と言われている
杉並区と世田谷区で見てみると、

世田谷区は、2030年には2.5万人程度増加。
しかし、杉並区は、3.4万人程度も減少すると予想


しているのです。

私も、世田谷区と杉並区という2つの区は
かなりイメージ的にも近いものがあると思うのですが、
20年後の人口予測ではずいぶん異なりますね。

では、最も人口が減少するのではないか
と見られているのはどこだと思いますか。

正解は、足立区です。

約65万人いる人口が、
2030年には58万人程度まで減少してしまうといいます。

足立区は、差し引き7万人もの人口減少予想です。

もし、本当に7万人も人口が減ってしまったら、
賃貸経営の点からはツライです。

逆に、人口が増加すると予想されている区はどこでしょうか。

とても気になりますよね。

中央区では、10万人の増加が見込まれています。
そのほか、江東区が19万人も人口増加が予想されている


のです。

東京23区でも、ずいぶんと様相が変わる印象がしますよね。

もっと細かく見ていけば、
区の中でも需給状態にかなりバラツキがでるのかもしれません。

もちろん、今日のお話は、あくまで予測のお話です。

実際にそうなるかどうかは全くわかりません。

また、他の研究機関や研究者がシミュレーションすれば多少異なる
予測が出されるかもしれません。

でも、少なくとも東京だから、東京23区だから安心というのは
かなり雑な思い込みであることはお分かり頂けると思います。

最悪の事態も想定して、空室対策を十分に練っておく必要がありそうです。



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