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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年03月18日 [物件入手]

≪不動産投資≫「駅近」という心地よい響きにご注意!

さて、今日は、

収益物件を入手しようと物件探しをされている方にご注意を、
ということで、

「駅近」という心地よい響きに騙されるな!というテーマです。

地方都市の郊外で、
移動手段が車という車社会エリアの不動産投資物件には関係ありませんが、
都市部の物件入手を考えている方には
注意をしていただきたいお話です。

アパートやマンションといった収益物件を
探されている方にとって、「駅近」の物件というのは、
大変魅力的に映ると思います。

もちろん、それは、「駅近」の物件は、
一般的に人気があり、稼働状況がいいと考えられるからです。

でも、この「駅近」という要素には落とし穴があります。

よく、初めて物件を購入される初心者の方が、
不動産業者に物件を勧められたとき、
「この物件は駅近ですから、稼働状況も期待できますよ」
なんてプッシュされていることがあります。

話を聞いていると、だんだんその気になってしまいやすいのですが、
ここに落とし穴があります。

一般的に、売買の仲介業者さんは、
最寄り駅から徒歩5分圏内なら問題なく、
また、9分くらいまでなら、「駅近」という表現を使っているようです。

一番問題なのは、
多くの不動産投資家の方が、

どの駅圏でも、駅からの徒歩時間と稼働状況の見込みを
同じ基準で考えていることが多いことです。


ですので、

どのエリアの物件を検討する際にも、
最寄り駅から徒歩時間で10分を切る物件ならOKとか、
7、8分なら問題なし、という形で
画一的に、ふるいにかけている方が多いのです。

しかし、実際には、

客付けに有利と思われている「駅近」という要素ですが、
その意味することが、エリアによって全く異なるのです。


たとえば、埼玉県内の最寄り駅から徒歩5分の単身者物件。

その最寄り駅からは、
電車で都内のJR山手線の乗換駅まで約15分という
利便性の高い駅です。

でも、その最寄り駅から徒歩5分ほどの地域にある単身者物件の空室率は、
平均で20%前後になっています。

だいたいどの物件もいくつか空室を抱えているという感じです。

近隣の不動産業者にヒアリングをすると、
「この駅の周辺では、単身者物件は徒歩3分圏内までならいいが、
5分以上になると客付けにとても苦労します」とういう回答が返ってきました。

少々驚きですが、徒歩5分でも苦労するエリアなのです。

一方で、東京都内のJR中央線のとある駅から、
徒歩12分の単身者物件。

この物件は、築浅物件でもなく、デザイナーズ物件でもありませんが、
入居者が退去しても、すぐに次のお客さんが入居します。

実は、この物件だけではありません。

周囲の物件もそんなに苦労せずに入居者の客付けに
成功しているというのです。

不動産業者の話では、

この駅圏では、徒歩15分くらいまでなら、
平均的な物件であればすぐ決まるということです。

もう、お分かりだと思います。

駅徒歩5分の「駅近」だからといって、飛びついてはいけませんし、
10分以上の物件だからといって、敬遠する必要もないのです。


もちろん、お部屋探しをされている方から
選ばれる条件というのは、
駅からの近さだけではありませんが、
駅からの距離というのも、その駅圏によって、
意味することが全く異なるということを理解しておいてほしいと思います。

ですので、

最寄り駅からの徒歩時間距離の優位性については、
近隣の不動産業者のヒアリングによる判断が必要になります。

簡単に、「駅近」を判断してはいけないのです。



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