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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年04月22日 [物件企画]

≪不動産投資≫立体的な視点を入れて間取りを考える

今日は、東京都練馬区のOさんからのご質問です。

「単身者向けのアパートの新築を企画しているのですが、
間取りについて迷っています。
1Kを念頭においているのですが、
利回りを高くするためには20uくらいにして、戸数を増やしたいです。
でも、今後の賃貸経営を考えると、お客さんに選ばれるためには、
最低でも25uくらいは確保しないとキツイような気もします。
アドバイスをお願いできないでしょうか」

Oさんだけでなく、不動産投資家にとって、
間取りを考える際には、いろいろと悩みますよね。

なるべく広い住戸にして選ばれる物件にしたいと思う半面、
利回りを高くし、収益性を高めるために、
数多く住戸を確保したいという気持ちもあるのは、
不動産投資という性質上、当然のことと思われます。

Oさんが新築を検討されている地域の競合物件に
どのような物件が多いのかを調査していないのでわかりませんが、

Oさんご自身で、
マーケティング調査を行ってみてはいかがでしょうか。

一番、手っ取り早いのは、近隣の不動産業者でのヒアリングです。

現在、単身者物件で、どれくらいの広さの物件が多いのか。
最近の新築物件では、どれくらいの広さの物件が多いのか。

人気の間取りについて客付けの立場からの考えを聞き、
ついでに、人気の設備(今後人気を集めそうな設備)についても
ヒアリングしてみましょう。

なるべく数多くの業者にヒアリングを行ってください。

不動産投資を行う上で不可欠となる
その地域での傾向が明確になってくると思います。

ただ、全国的な傾向としては、
賃貸住宅のお部屋の広さは、毎年少しずつ大きくなっています。
1Kであれば、最近の平均的な広さで、
25u〜30uくらいはあったと思います。

私から
別の視点で一つアドバイスするとしたら、

お部屋を平面的な「広さ」だけで考えるのではなく、
立体的な「高さ」を重視する発想をもっていただきたい


ということです。

専有面積はそのままでも部屋が広く見える工夫に
「天井の高さを変える」ということがあります。

建築会社任せにする方が多いのですが、
オーナーの考え一つで、
天井の高さは自由に変えることができます。

現在、アパートの平均的な天井の高さは、
2m20p〜2m40pくらいだと思います。

天井が低いと、お部屋の面積がすくしくらい広くても、
狭く感じてしまします。

逆に言えば、
天井が高ければ、多少お部屋の広さが狭くても、
圧迫感がなくなり、心理的に広く感じられるものです。

印象として与える部屋の広さというのは、
単に面積だけでなく、天井の高さとも関係しているのです。

天井の高さを工夫すれば、お部屋は広く見せられる。

これから新築物件を企画される不動産投資家の方は、
こういった発想も持っていただければと思います。

私は、いろいろな物件を見てきて、

2m80p以上の天井高がある物件で、
とても開放的な印象を受けました。


人の感じ方はさまざまですので、明確な数字で示すのは難しいですが、
不動産業者の意見も聞いてみるといいと思います。

いずれにしても、天井の高い物件は、
内見でお客さんがお部屋を見た際に、「開放感」が感じられ、
好印象が得られるのではないでしょうか。

天井を高くすると、建築費が多少増えますが、
他のアパートとの差別化を考えると、とても有効です。


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