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株式会社 オーナー・インテリジェンス
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2014年04月24日 [メンテナンス]

≪賃貸経営≫マージンとキックバック

さて、今日は、現状回復工事やリフォームにまつわる
中間マージンとキックバックのお話です。

不動産投資や賃貸経営において、
リフォームに関して弱点をお持ちの方がとても多いと思います。
この辺の知識が欠如してると、全くキャッシュフローが残らないので注意が必要です。

よく私のクライアントの大家さんから、
原状回復工事の費用を安くしたいんだけど、
良い業者をどうやって探したらいいでしょうか、というお話をいただきます。

賃貸経営という事業を行う大家さんにとって、良い業者というのは、
安い費用でいい仕事をしてくれる業者さんということでしょう。

なかなか、こういう業者さんを見つけるのは難しいのが現実です。

ただ、工事費用のことを考えるうえでは、

大前提として、

不動産における工事費用には、
マージンとキックバックが大きく影響している


ということを押さえておかなければなりません。

賃貸経営を成功させるうえで不可欠な基本ポイントです。

もし、皆さんが、管理会社に工事を依頼すると、
管理会社から、工事業者や工務店、さらに、職人さんたちへと
発注をかけていく行程が考えられますが、
それぞれの段階で、確実に、それぞれの儲け分が積みあがって、
大家さんが支払う工事費用になっているのです。

工事をする際には、見積もりを取ると思いますが、
この見積もりで考えると分かりやすいと思います。

実際に工事を行う職人さんは、〇〇円で工事を請け負いますよ、
というのが出発点ですが、

この職人さんの見積もりに、
とりまとめる工事会社が自分たちの儲けを乗せた価格で
2段階目の見積書ができあがります。

そして、その見積もり額に、今度は管理会社が自分たちの儲け分を乗せて
大家さんへの最終的な見積書が仕上がるのです。

この構造をしっかり頭に入れておくことです。

つまり、

大家さんと実際に工事を行う職人さんの間に、
かかわる業者や人間が多いほど費用は多くかかるということです。


ですから、逆に言えば、
なるべく職人さんに直接頼むことができれば安くすみます。

不動産投資家や賃貸経営に従事する大家さんとしては、
そういった職人さんを探すことが、
無駄なコストをかけないための効果的な方策になります。

直接職人さんに頼めないとしても、
管理会社をはずして、直接工事業者に依頼できれば、
劇的とはいわないまでも、管理会社のマージン分は安くできるかもしれません。

その際に、外部の職人さんを手配するような工事会社ではなく、
自分の会社内に職人さんを抱えているような工事会社に依頼すれば、
費用を抑えることが可能になるかもしれません。

一番安くできそうなのは、
大家さんが直接職人さんに発注する形態になりますが、
残念ながら、職人さんは喜んで引き受けてくれないことが多いです。

なぜだと思いますか。

それは、
管理会社や工事会社ににらまれてまで、
大家さんの仕事を直接うけるメリットが職人さんにはないからです。

大家さんは、単発の仕事を頼むだけです。

管理会社や工事会社は、安定的に数多くの仕事を供給してくれます。

だから、そういったありがたいパートナーを怒らせてまで、
大家さんの仕事を受ける道理がありません。

ただ、大家さんとしては、

マージンが積み重なって、費用が高くなる価格構造を理解し、
可能な範囲で介在者を省くことによって、多少でも費用が抑えられる


ことは確かです。

また、大家さんがコロッと騙されている<Pースとして、

管理会社が、請け負った工事業者の見積書をそのまま大家さんに送り、
マージンをとっていないかのように見せていることがあります。

もちろん、本当に一円たりとも取っていない業者さんがいるかもしれませんが、
きわめて少数です。

このような場合には、「キックバック」が隠れているのが一般的です。

つまり、

後で、請け負った工事業者から、一定の手数料が、
管理会社に支払われていることがほとんどです。


そして、その分キックバックの分が、もとの工事費に転嫁されているのです。

まあ、そんなマージンやキックバックが介在しているので、
安い費用で工事を受けてくれる業者を探すのは大変ですが、
原状回復工事などでは、インターネットで調べると、
かなり格安で引き受けている業者さんも存在しています。

でも、本当にちゃんとした仕事をしてくれるのか
一抹の不安はありますよね。

そこで、もし、

複数の物件を所有している大家さんであれば、
新規業者の工事トライアル物件を決めておくのも一手です。


私は、費用の安い業者を見つけると、
まず、築古の単身者アパートでテスト工事を行い、
業者の仕事の質を見極めるようにしています。

不動産投資や賃貸経営において、戦略的な思考は非常に重要になります。 


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